地方债券的发行利空房地产发展
摘要：2009年中国房地产市场，跟着3月份的两会关于中国房地产业发展所制定的基调和节奏在走，即保障房是中央政府关于房地产业发展的所制定的主要方向，商品房的发展看地方政府的造化，这是确定无疑的。第一，而对于地方政府来说，要确保中国经济GDP按8%的增长率发展，应该怎么发展，这是当前面临的一个难点。第二，房地产投资规模和房地产对GDP的贡献率来讲，房地产业应该作为地方经济发展的主要方向和目标，因为房地产的关联性很高，房地产经济的发展在国民经济发展增长率上起到了重要的推动和引擎作用，地方政府想尽脑汁在解决房地产业的发展问题，而融资难是2009的地方房地产业发展的最大瓶颈，地方政府想通过发行债券来利好地方房地产的发展，到底是利好还是利空？众说纷纭，鉴于此，现就个人对地方债券的分析，从地方债券启动的发行背景和总体效果等角度来谈一下地方债券对房地产业发展的影响。
关键词 利空 利好 GDP贡献率 国民经济增长率 地方债券
一、地方政府发行债券的经济背景问题
第一个问题，中国房地产问题不在于融资难上
2008年，由于美国的次贷危机所引发的全球性危机，即由于房地产经济问题引起的全球经济问题，现在一谈到房地产，就是房价高，房地产开发商暴利，房地产价格预期观望浓等，真的是谈房色变！
第一，很多人认为经济危机导致中国房地产融资问题，个人认为当前房地产的问题不是在于融资难的问题，融资难是教科书里惯性思维。很多人认为银行借款难，并且房地产融资渠道单一等问题是中国房地产受阻的根本问题，其实不是这样的。2008年底到2009年初中，央行和中国银监会就相关存款准备金率和银行利率进行下调，这就是政府解决2008年出现融资困难的解决办法，个人认为，政府真正紧缩货币政策不在于控制开发商建房问题，而在于控制房地产投资行为等而引起的房价上涨问题。
第二，房地产开发很多人认为是一种垄断行为，是因为开发商占用有限的资金开发来提供中国房地产巨大的需求。个人认为，这也是不合理的，房地产市场虽然不成熟和不理性，但是他是符合完全竞争市场条件的。在07年之前的房地产开发过程中，很多民间资本成立的开发房地产公司，首先不管其是否具有足够的开发能力和多么的正规，肯定的是房地产开发公司在这次浪潮中成长并开发不少楼盘，只要市场前景和政策允许，还有大量的民间资本、证券化、上市公司等融资渠道可以满足住房开发的资金需求。
第三，吸收民间资本还有一个重要的渠道，那就是放高利贷。只要有好的开发项目，让资本家看到你的赢利模式，资本家肯定是会借钱的。而在这次金融危机中，房地产开发企业受损并不大，损失大的是中介公司。因为市场没有人买房，而很多中介公司又没有好的赢利模式，民间资本的借贷很难。高利贷是法律上所禁止的，可是现实中还是有很多民间资本通过担保人担保行为等在地下进行疯狂的资本流转行为，浙江、山东等地的高利贷行尤为突出。
第四，融资难对制造业和快速消费品生产影响比较大。市场前景不好，许多消费者需求不能得以满足。在2009年第一季度GDP的增长率来看，处于浙江、山东、福建等的增长率全国排名较后，这很明显的体现了这次经济危机对这些制造业发达的省份的影响较大，而江西、安徽、天津等地仍然保持在10％的快速增长之上。
第二个问题，中国目前房地产问题在于市场上
第一，消费者对市场失去信心。房地产市场不景气，交易量锐减，房价受影响等一系列的问题，所导致的购房者观望情绪。购房者对房地产市场失去信心。失去信心就导致不买房，处于观望情绪，期待降价，一种消费者预期观念便形成，相应而产生的就是一种消费者行为。不想买房与不需要买房与买不起房其实都是一回事，那就是市场上没有购房需求。消费者也是理性的，很多开发商总是喜欢用刚性需求来力挺市场，个人认为，需求就是一种消费者观念与消费者行为的结合体。一旦消费者失去为信心，市场的需求端就失衡。
第二，开发商对房地产市场失去信心。开发商对市场信心是很关键的，失去信心的开发商为什么还在与购房者处于相对的状态，还是因为刚性需求的幌子。当经济实体或者经济前景不明朗时，房地产开发商那种共谋的现象就会受到冲击，于是就形成了囚徒困境的博弈中，但是这种博弈是有前提的，那就是开发商的最低报酬收益率得保持。在市场的博弈中，根据经济学的供求原理，每降一次价都会激发一部分需求者，而这一刚性需求者在降价的过程中得到满足。
开发商失去信心后，即使中央政府通过降低存款准备金和利率，开发商也不会去借款投资开发房地产。一些在建工程宁愿成为烂尾房或者停建也不开发建设。主要体现在民工返潮的过程中，如果开发建设好的前景，很多农民工是不会返潮的。开发商的银行贷款利率低，贷款建房的利息以后再还。不会对开发商有太大的资金压力。
第三，房地产中介失去了信心。在2008年中，江西南昌市的房地产中介死掉了95％，很多中介公司撑不下去，大量的裁员甚至自动破产。中介公司兼并的情况出现的很少。
第三个问题，中国房地产的问题出现在政府上
第一，政府对房地产市场很敏感，也很看重，虽然房地产业本身在国民经济的构成中不具有支柱产业的功能，但是很多各级政府还是把房地产业看作支柱产业。因为房地产业的关联度很高，因而对地方经济有重大的影响作用。因而各级政府对房地产市场的过多干预使得市场一出问题，政府就出来调控，而调控所带来的负面影响远远大于它的预期正面效果。紧缩地根，银根是政府最有力的杠杆，加重税收费用也在它的调控手段之列。
第二，2009年，中央政府不管了，在两会上定下了保障房的基调。而这时考验的就是地方政府了，地方政府是管还是不管的问题，以及怎么去管。中央政府与地方政府出现了博弈，中央政府把这个重担抛给了各个地方政府，于是地方出现了救市的政策，发行债券进行融资等一系列的政策，地方政府又忙了起来。个人认为，地方政府没有正确认为房地产市场出现的问题。
二、地方政府发行债券的效果问题
第一个问题，地方政府发行债券的目的
第一，发行债券为了增加地方的财政收入。地方发行债券是地方财政出现了问题，地方政府需要大量的流动资金来进行公共设施投资和公共物品建设。同时也是地方政府保持GDP增长率的手段和方式。
第二，是发了活用民间资金，发展地方经济。民间资金投资抗风险能力差，很多民间资金宁愿储蓄也不愿在经济危机时期进行投资，而一方政府正是解决民间资本投资风险的忧患，同时又提供了大量的流动资金，活跃了整个经济市场和改善了整个投资环境。同时也给很多企业家提供了信心。
第二个问题，地方政府发行债券是利空还是利好
个人认为，从债券启动发行的效果来看，地方政府发行债券对房地产是一种利空。
第一，地方政府发行债券取得财政收入，不会降低政府对土地出让金的收取，土地的用途管制和土地的稀缺自身的特点决定了土地出让金不会大幅锐减，因为土地出让金是政府的财政收入来源，更何况发行的债券又不是政府的真实财政收入，只是政府通过发行债券的一种融资行为，是属于一种政府融资手段。地方财政与土地财政的关系，土地收入到底在地方财政收入占到多大的比例，现在很多人认为，发行债券会减少对土地财政的信赖。
土地出让金不减，房价下降的幅度就不会很大，对商品房市场的影响也就不会有太大的影响。发行土地债券，地方政府会加大基础设施建设，基础设施政府来搞，想必土地出让金还会有所增加。因为在当前的房地产开发过程中，一般的基础设施都是由开发企业投入资金来建设的。
第二，2009年房地产的基调已确立，就是要加强保障房建设力度。保障房的建设是中央政府的9000亿元资金投入加上地方政府的财政支出等。很多政府发行债券也就是为了响应中央的政策，搞民生工程，增加对保障房的支持力度，保障房建设加大，对商品房市场的冲击将会加大，因而对房地产市场来讲，是一种利空的效果。因为刚性需求会得到一定的缓解，并且在政府的政策下，保障房所对应的人群会有所增加，就是以现在能买得起商品房的人在未来的某一天也有资格住上保障房，对商品住宅的需求进行削弱。
第三，政府通过债券吸收了大量的民间资金，即流动资金。这意味着很多开发商在开发融资过程中对民间资金的信赖性减少，从民间中得到的民间资金也会变少。而银行的利率和存款准备金率又还保持在一个相当高的比率下，因为开发商通过银行贷款的几率也不大，因为房地产市场不明朗，对未来的市场走势不明确，投资回报率可能会低于银行贷款利率，因而开发商不会轻易去贷款，减少了开发商的融资渠道。
第四，房地产市场中央政府管不了，因为政府的财政收入对其信赖度很高。而地方政府要不要管的问题，地方政府与开发商的地位会不会因为这次经济危机会改变，房地产业对GDP的贡献率到底有多大，从江西2003年到2007年的房地产开发投资率及GDP贡献率来看，房地产投资占全社会投资的15％左右，而GDP的贡献率却一直保持在4％上下。房地产业的贡献率不大，但是房地产业是一种关联性很强的产业，因而带动其它产业的发展，之所以政府调控没有用，价格降不下来，而政府又不好轻易动它，是因为房地产业对GDP的贡献率问题，市场违背了政府的意愿，因而政府对开发商也会产生一种仇视的心理。在这次转型的过程中，地方政府会有主动权与开发商作一次博弈的过程。
第五，在这种经济背景之下，房地产业有所发展和突破很难，即使2009年有的3月出现小阳春现象，那都是房地产一部分刚性需求的回光返照。房地产的经济周期影响着经济周期，但不能改变和决定经济周期。房地产是一种先导产业，而不是支柱产业，这也印证了美国的次贷危机导致了全球的经济危机，而2009年三月份的房地产市场回暖带动了全球经济有所回升的现象。房地产自身有一定的机制作用，所以不管政府怎么采取措施，特别是在当前的经济下，积极的措施个人认为作用不大，更何况是地方政府发行债券。因而地方政府发行债券对房价的影响和房地产投资的影响都不大，是一种利空效果。