顾海波：房地产是中国未来的“隐形炸弹”
——4月17日北京《2009年中国投资与理财年会》演讲花絮
——中国房地产的过去、现在和未来
2009投资与理财年会暨第三届学习型中国--投资理财论坛在京隆重召开（请点击网站连接）
http://www.china-training.com/html/news/2009/04/19865.html
“2009年4月17日-18日，学习型中国促进会携手《投资与理财》杂志社在北京共同成功举办“2009投资与理财年会暨第三届学习型中国-投资理财论坛”，本次论坛主题为“运筹帷‘稳’——危机时期的资产保值增值”。第十届全国人大常委会副委员长成思危、国家统计局总经济师姚景源等20余位领导、专家和学者莅会作了精彩的主题演讲，1000多名来自全国各地的投资者参加了两天的大会，参会人数与专题演讲场次创投资理财年会论坛历年新高
中国房地产界独立经济学家顾海波则以其出口成章的口才纵横捭阖于中国房地产的过去、现在、未来与对策，并给出当今大环境下房地产投资的“休息”建议。其演讲言辞犀利、针砭时弊，其时时处处为老百姓代言的立场赢得会场上阵阵叫好声”（以上是媒体报道）。
中国房地产界独立经济学家顾海波
“成思危副委员长发表了题为《健康股市需要理性投资者》的精彩演讲，从宏观到微观，从国际风云到国内形势，深入全面地分析了当前经济背景下的股票投资方向，为与会者上了一堂难得的、生动形象的投资理财课”！
第十届全国人大常委会副委员长成思危
图为会场全景
受组织者（《投资与理财》杂志、《学习型中国促进会》、《企业家》杂志社等）的厚爱，顾海波将在4月17日下午14：00在北京《2009年中国投资与理财年会》（17、18日两天）上作“中国房地产的过去、现在和未来”的演讲，尤其值得一提和感到自豪的是，能同著名专家和学者成思危（前全国人大副委员长）、国家统计局总经济师兼新闻发言人姚景源等同台献计，同时，北京的“侃爷”特多，在“房产专家”林立的京城，能受到主办方的邀请可以说是“受宠若惊”，本人是唯一作为本次论坛房地产行业的发言人，也可以说是到京城“孤独求败”。
本人临时应组委会的盛情（原本17日下午14：00首场演讲），要求担当17日中午12点的压轴演讲重任，“让全场掀起高潮”这是《投资与理财》杂志社社长王俊先生在16日晚给我通长途时讲的话。当时时间已过12：15分，大家已饥肠辘辘，能否调动广大投资者的兴奋点和注意力？检验我功力的时候到了，“横向到头、纵向到边”，纵内到外，“理论联系实际、密切联系群众”，深入浅出，激情洋溢，犀利透彻，得到了与会者不时响起的阵阵掌声！也可以说是掌声最多的演讲！可谓“高潮迭起”！我的演讲十分成功！远超过我的预料，当然北京（北方）人的热情也给了我很大的鼓励！当天下午，《投资与理财》杂志记者就“中国房地产的失衡、趋势及对策”等对我进行了专访（大约下期出版）。很希望与更多的人来分享！
用三个歌名简单描述一下中国房地产的运行轨迹：过去——“千年等一回”；现在——“让我欢喜让我忧”；未来——“无言的结局”（中国房地产可能是中国经济未来的‘定时炸弹’），有讲稿和PPT，欢迎来邮和来电，欢迎合作、交流、切磋和指正。简单观点如下，以飨读者：
一、对当前房地产市场的总体看法：
总体，面临严重的世界金融和经济风暴，中国楼市、股市和经济不可能独善其身！加上中国经济、中国资本市场体制、机制的固有问题，中国经济可谓内忧外患，通货膨胀和通货紧缩交织，前景不容乐观！中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一，国内外资金在中国房产投机盛行、保障住房严重短缺和滞后，尤其是长三角地区，房价严重脱离大多数老百姓的收入，房地产市场已经变成名副其实的“赌场”，市场风险日益积累；同时，由地方政府、开发商、银行为代表的利益“铁三角”势力“强大”、盘根错节，因此，楼市上下都有阻力，但09年不改楼市的下降趋势，“量缩价跌、稳中有降”应该是09年中国楼市的主旋律！中国楼市的适度理性回归有利于中国经济的软着陆和中国经济发展方式的转型！
二、对于希望买房的消费者而言，09年仍不是买房好时机！
09年仍不是买房好时机！或者说买房好时机远未到来！观望仍是首选！现金为王！千万不要同趋势作对！中国楼市和股市一直演绎着“警察与强盗”的故事！楼市的“大起不落”和股市的大起大落都是对老百姓财产的掠夺！中国楼市和股市充满着“诱惑”和陷阱！中国楼市和股市充斥着（假、大、空、套）“四话专家”！“提高警惕，保卫口袋”！“楼市没有救世主”！“楼市没有解放军”！2010年中后期或许有机会，届时有大量经济适用房等保障性住房上市（起码上海市的经济适用房要到2010年才上市），会稀释大量的商品房需求，房价会有一个较大的理性回归空间！
三、对于希望藉买房卖房的投资置业者而言，也不建议入市！
虽然这不是我关心的重点，但对投机者而言，同样09年不是买房好时机！全球经济处于下滑趋势中，保值比增值更重要！加上交易成本很高，“不涨就是跌”！涨15%以上才能保本！其他理由同上一条。除非您有权力渠道，半买半送，或送给您，但要当心！或资金雄厚准备长期投资。
四、对于开发商的建议？
第一，适应市场！适应规律！保增长不是保高房价！“以房为纲”、高房价难以为继！中央经济重心已转移，住房建设的重心也已转移到保障住房、民生住房上面，必须要认清形势！
第二，房地产行业必须走内含式的发展道路，房地产行业的“重组兼并、重组转型、优胜劣态”势在必然！中国房地产业必须也必然要“瘦身”，而且会相当严酷和惨烈！该转型的应该早做准备，“明天会更好，但你首先必须能过得了今天晚上”！
第三、转变经营方式和体制，努力提高住房的科技含量、整体质量和经济效率，创造真正价格和价值相符的、适销对路的商品住房，才能真正做行业的“百年老店”！当前，配合中央“积极财政政策和适度宽松的货币政策”，适度降价是一个双赢和明智的选择和出路！
2009年世界经济危机将向纵深发展！中国出口、投资和消费三驾马车相继减速，人民币升值周期或发生逆转，拉动“铁公机”（铁路、公路、机场）治标不治本、势必进一步扭曲投资和消费的比例！内忧外患同袭！世界性通货膨胀和通货紧缩交织，占权重最大的广大中低收入老百姓的财产性收入进一步萎缩（尤其是09年股市将成‘鸡肋’，08年股市暴跌、‘见死不救’，信心大挫），老百姓“囊中羞涩”，楼市消费倾向和意愿将进一步下降。中国楼市完全违反了经济规律和“自然”规律！房改10年来，中国楼市似乎进入了“赤道几内亚”——四季长夏！一路高歌猛进！全然“忘记”了楼市也有“春、夏、秋、冬”，中国楼市在强大“房地产势力”的干预和“精心”呵护下一直拒绝进入冬天，但这个冬天可能比较复杂而漫长！房地产可能是中国未来经济和社会的
“隐形炸弹”！
2009年中国楼市总体稳中有降！09年仍不是买房好时机！假传万卷书，真传一句话------观望是最优选择！全国（上海）购房好时机可能会出现在2010年—2011年左右（因为那时上海经济适用房将面世）！
感谢长期以来给予我支持、鼓励、包容、理解的朋友、网友们！你们的鼓励和支持给了我无穷的动力！虽然长期身处“逆”境，但是给腾挪出了我巨大的独立思考的空间！也使我习惯了讲真话！“塞翁失马、焉知非福”？！
本人——中国房地产界独立思想者、独立撰稿人，自诩“楼市啄木鸟”。1984年毕业于复旦大学经济系；努力讲真话，理论联系实际，不唯书、不唯上，不唯“物”，不唯心，只唯实；崇尚真理，崇尚真、善、美，2001年12月27日获高级经济师职称。
先后公开发表数十万字的文章，并先后在中央电视台（2、10套）、新华视频、凤凰卫视、东方卫视、湖南卫视、上海电视台、东方电视台、上海教育电视台等点拨中国房地产的迷雾。演讲足迹跨越北京、海南（博鳌）、上海、江苏、浙江等地。
在“权力和金钱”掌控话语权的当今，在理论日益商业化和“行政化”的趋势下，在理论探讨（尤其在地方）的氛围很不宽松、甚至受到压抑（制）的情况下，在“假、大、空、套”充斥的氛围下，本人既无权又无钱，是个不起眼小人物，是个独立的学习者和思想者，也可以说是个“地下工作者”，是个地地道道被“边缘化”的人，只是通过独立、认真思考讲了几句真话和自己初浅的体会，也许是“千年等一回”的房地产大潮使我的观点被广大的老百姓所认知所接受。什么是主流？！主流就是民意！主流就是规律！主流就是能够经得起时间、历史和人民的检验！
本人下过乡，当过大学经济学讲师，做过房地产策划和代理，从事过房地产行业的管理和研究。独特的经历，使我经受了磨难，学到了理论，懂得了市场，洞悉了政策与政府运行机制，使我看问题更全面更深刻、更透彻、更丰满，对发展中面临的问题思考更多，在此所提出的问题更有其独到性，独特、前瞻、客观的观点和视角引起业内外的广泛关注和思考，时间已经证明了很多并最终会证明一切。虽是一孔之见，但属独立思考、尽量让事实说话，尽量讲真话（虽然讲真话不甚容易），并意在城市经济、房地产经济领域进一步进行一系列理论联系实际、产学研政集一体的学习和探索，同时也衷心希望继续得到各位领导、同仁及方方面面的关心和帮助。
影响房地产的因素很多，很多因素又是掌控在政府手中，中国房地产市场是个典型的“政府市”、“政策市”、“富人市”，我只能按自己的经验和思考开药方。虽然可能是良方，“君有疾在腠理，不治恐将深”。但最终结果，不是个人能力所能左右的，不是我的无能，是中国房地产势力太“强大”。对房地产依赖过重，中国经济将不着陆！
欢迎批评、交流和合作，目的在于使中国经济和房地产可持续发展。
2009投资与理财年会
暨第三届学习型中国-投资理财论坛
会议日程
论坛主题：
运筹帷“稳”——危机时期的资产保值增值
主办单位：
《投资与理财》杂志社
学习型中国促进会
联合主办：
《创业家》杂志社
中国上市公司市值管理研究中心
承办单位：
北京人间远景文化交流有限责任公司
北京人间动力影视文化传播有限公司
北京时代天闻广告有限公司
北京天智教育集团
赞助鸣谢：
北京中期期货
独家理财门户网站支持：
财迷网（www.caimi.net.cn）
全程网络直播：
财讯网
新浪网
学习型中国网
媒体战略合作伙伴：
CCTV2 BTV5 中国证券报
第一财经日报
经济观察报
和讯网
金融界网
东方财富网
《钱经》杂志
《理财周刊》杂志
《中国企业家》杂志
《经济》杂志
《卓越理财》杂志
《投资有道》杂志
《大众理财顾问》杂志
《投资北京》杂志
财界网
中华理财网
中华培训网
总经理网
环球活动网
中国活动在线
中国网络电视台
论坛时间及地点：
2009年4月17日-18日，北京京仪大酒店二层大宴会厅（五星级，北三环大钟寺东路9号）
日程安排：
2009年4月17日
星期五
上午
9：00am 开幕致辞
刘景斓
学习型中国促进会执行主席、北京人间远景文化教育集团董事长、亚洲一流演说家、超级口才教练
王 俊 《投资与理财》杂志社社长、中国上市公司市值管理研究中心副理事长
9：30am 主题演讲：《危机与理财》
刘彦斌 理财大师、国家理财规划师专业委员会秘书长、北京市理财规划师协会会长
10：30am 主题演讲：《健康股市需要理性投资者》
成思危 全国人大常委会前副委员长、著名经济学家
11：00am 中场休息
11：15am 主题演讲：《私人银行与财富管理》
高 见 中国民生银行私人银行首席投资顾问
12：00am
主题演讲：《房地产市场的过去、现在和未来》
顾海波 中国房地产界独立经济学家、知名独立撰稿人
12：40pm
自助午餐：京仪大酒店一楼怡园中餐厅、咖啡厅
2009年4月17日
星期五
下午
14：00pm 主持人致辞
王
俊《投资与理财》杂志社社长、中国上市公司市值管理研究中心副理事长
14：05pm 主题演讲：《经济大洗牌格局下的投资机遇》
陈明键 并购重组专家、东方高圣投资顾问有限公司董事长、《中国并购评论》总编
14：40pm 主题演讲：《中国期货短中长期走势》
母润昌 北京中期期货经纪有限公司总裁
15：40pm
主题演讲：《黄金市场趋势及黄金投资实务》
袁佳瑜 上海黄金交易所市场资深研究员及交易专员
16：25pm 中场休息
16：40pm
主题演讲：《金融危机下企业财务“过冬”对策》
刘 淼 财务行业权威实战专家、北京生亿行财团董事长
17：30pm
主题演讲：《世界危 中国机》
雷
虹 清华大学职业经理训练中心创始人、智慧谷企业家学习俱乐部主席、中企智慧谷投资顾问有限公司董事长、“联合干大事”投资计划总策划
18：30pm
晚宴及交流：京仪大酒店一楼怡园中餐厅、咖啡厅
2009年4月18日
星期六
上午
9：00am
主持人致辞
田英一 北京大学民营经济研究院院长助理
9：05am
主题演讲：《投资形势分析》
赵 良 中国注册理财规划师协会秘书长、中国理财网CEO
9：45am
主题演讲：《中国股市如何应对金融危机》
侯 宁
著名财经观察家、职业投资人、“2008中国股市年度十大人物”
10：15am
主题演讲：《2009公募基金与私募基金投资策略》
杨文斌 好买基金理财研究中心执行董事CEO、原汇丰晋信基金管理公司副总经理
10：45am 中场休息
10：55am 主持人致辞
王富荣 中国学习联盟秘书长、学习型中国促进会副主席、北京人间远景文化教育集团策略顾问
11：00am 主题演讲：《中国宏观经济形势分析》
姚景源 国家统计局总经济师兼新闻发言人
12：00pm 主题演讲：《艺术品的收藏与投资》
荆治中 著名收藏专家、中国收藏家协会副秘书长
12：30pm 自助午餐：京仪大酒店一楼怡园中餐厅、咖啡厅
2009年4月18日
星期六
下午
14：00pm 主持人致辞
杨壹淳 北京人间远景文化教育集团论坛事业部副总经理
14：05pm 主题演讲：《开启你的创业人生》
牛文文 《创业家》杂志社社长、中国人民大学创业研究中心主任
15：00pm 主题演讲：《创富思维》
刘景斓
学习型中国促进会执行主席、北京人间远景文化教育集团董事长、亚洲一流演说家、超级口才教练
16：30pm
幸运抽奖（30份好礼，签到时请将论坛票填好姓名、单位、手机，换取参会证，然后将论坛票投入抽奖箱）
17：00pm
主持人致辞
郑文明 《投资与理财》杂志出品人、中国上市公司市值管理研究中心副理事长
17：05pm
主题演讲：《经济危机下的投资策略》
韩志国教授 著名经济学家、北京邦和财富研究所所长，现任多家投资公司与控股公司董事长
17：50pm
主题演讲：《认识幸福 创造幸福》
湛如法师
北京大学东方语言文学系教授、中国佛教协会常务理事、中国社会科学院佛教研究中心研究员、南开大学佛教研究所所长、上海华林佛学院院长、北京中国佛学院教授
18：50pm
讲座3：《子女教育是最有价值、最需用心的投资》
王金战
人大附中特级教师和网校校长、中美英才教育联盟理事长、中国最轰动的教育传奇人物、畅销书《英才是如何造就的》和《中国英才家庭造》作者
19：50pm 闭幕致辞
刘 洁
学习型中国促进会秘书长、北京人间远景文化教育集团总经理
20：00pm 论坛结束：友谊长存 合作共赢
通讯地址:中国上海市古北路530弄68号
1005室
邮编:200336
E-mail: [email protected]
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2009年4月20日于上海