顾海波：限价房的尴尬及对策！
——限价房、经济适用房应该现房销售
——限价房、经济适用房的价格应该是动态的
前不久，在广州，全国第一个限价房——保利西子湾的项目终于到了收房的时间了，但是却没有出现大家想象的业主欢天喜地搬新家的场景，相反有很多的业主，想尽了办法不要收房，
2009年4月3日中央电视台的《东方时空》播出了“限价房遭遇尴尬”的报导。http://space.tv.cctv.com/video/VIDE1238768682638888（参见央视视频）。
全国首个限价房在07年在广州市金沙洲推出之时，受到了热烈的欢迎和追捧，成千上百的人参与了空前的摇号，但一年之后又遭遇拒收，真可谓冰火两重天，这究竟是什么原因呢？全是房价惹的祸！
“广州市政府为了抑制房价的快速增长，同时缓解中等收入人群的购房压力，我们向市场供应了限价房用地，从06年的8月份，至今广州总共是供应了10个限价房项目。
2006年11月保力地产以6500元/平方米的最高销售限价和2557元/平方米的楼板地价竞得广州白云区金沙洲一幅地块，这块地就是日后全国第一个限价商品房项目保利西子湾，2007年在广州市金沙洲开工建设。
金沙洲位于广州市区的西面，这里的商品房在2007年的时候，均价都在10000元一平方米以上。因此在当时6500元的价格，无疑是具有很大的优势，第一期843套限价房，以最高销售限价6500元/平方米对外销售，经过严格甄选抽签，有1400多位中签者获准选房，在开盘当日就有700多套限价房被抢购一空，对很多人来说，能买到西子湾的房子，可是一件很幸运的事。
2008年底，保利西子湾项目建成，第一期共有800多套房子正式交付启用，然后就在收房的时候，却出现了大约70多户业主不收房的情况，
保利西子湾2007年建设时，定价是6500元。当时周边的房价都在一万元以上，两年后西子湾交房，价格还是6500元，但周围商品房的价格在这期间却发生了很大的变化，现在周边房价已经跟限价房的房价接近，甚至还低，可以说是全线套牢。第二个原因，政府在卖的时候，考虑抢的人过多，就增加了一些限制，对房子的流通性就受到了影响，五年以后才能上市，另外在交易的时间还得补地价，这样的话，有些人可能就认为，6500已经不值了。
房价的下滑，无论是业主还是开发商都没有想到。房价的变化不以人的意志而变化，但这样的变化，却会影响业主的心态，在房价持续走低的大环境下，当时买到西子湾时幸运的心态，已经荡然无存了，市场这样的变化，就使得限价商品房陷入到了今天这样尴尬的局面。
除了价格的变化，让业主感到吃亏之外，各种限制也是业主不满意的一个重要原因。根据广州市对限价商品房的规定，买到限价商品房五年之内是不能进行买卖的。五年之后如果买卖，还需缴纳土地差价的70%。同时在这五年内，不能拥有第二套住房，与房价下滑的不可改变不同，对于这样的限制，业主大都希望能够改变。
今年广州限价房销售对象将新纳入两类人群：一类是在城市建设拆迁中符合要求的被拆迁户，另一类是海外归来的高层次人群。同时，现行的限价房销售办法也将改写，目的在于放宽对购买人群的限制”。
笔者认为，广州限价房遭遇的尴尬，是情理之中事，是中国房地产非理性发展、也是保障性住房失而复得过程中必然出现的现象，是中国房地产风险自我释放和国际金融风险重叠作用下的产物，更是中国房地产业乃至中国经济理性回归的好兆头。
广州房价的理性回归正是限价房、经济适用房等保障性住房出现以后的所出现的，得到了广大中低收入者的欢迎，不然广州市虚高的房价就不可能理性回归，广州市的中低收入者就不可能在2009年买不到6500元/平方米的商品住房（可能房价要翻一番还不止），因此，这次广州房价理性回归所产生的所谓“阵痛”，无论对广州的经济社会可持续发展，还是对广大的中低收入者的安居乐业都是一件好事！只不过对于已购限价房的业主来说似乎也有些不公平，试想一下，假如我们保障住房一直有延续地供应，住房价格会如此大起大落吗？！假如我们的限价房（包括经济适用房）政策能考虑周全、系统一些，现房销售，价格会如此大起大落吗？！假如我们的各级地方政府能顺应市场顺应规律、不竭力“托市”，房价会大起大落吗？！答案显然是否定的！
笔者同时认为，广州“限价房遭遇尴尬”是我们管理部门必须深刻反思的！是不可多得、活生生的“教材”和“经验教训”！
为此，笔者建议：
一、 不能因噎废食。
限价房、经济适用房、廉租房、经济租赁房（包括90/70住房）的建设不是削弱、更不是取消，而应该是在更规范、更科学的前提下加快、加大发展力度。
二、 限价房、经济适用房的价格应该是动态的。
应该随着商品房的价格波动而波动，差价部分应该由政府的财政收入或土地收入来支出。随着今明两年全国各地大量的经济适用房会相继入市，届时“经济适用房遭遇尴尬”可能也会出现，对此，必须要有清醒而又正确的认识。
三、 限价房、经济适用房应该是现房销售。
以避免价格大幅波动对本已经济十分拮据且应该得到更多帮助的中低收入者蒙受不必要的损失，这也是违背保障性住房的初衷的！
四、 限价房、经济适用房的销售对象也应该是动态的。
由于房改10多年来，经济适用房等保障性住房长期以来是空白，太多的中低收入者需要进行住房改善，但目前的供应量明显不够，而且有些地方至今启动十分缓慢甚至是尚未实质性启动。应该加大不同层次保障住房的供应和相应扩大保障性住房的受益面。
五、房地产的调控是个复杂的系统工程。
必须从应该从供给（管住地根、管住银根）、需求（遏制投机、抑制投机）及惩治房地产商业腐败（相当部分国内外黑钱和腐败收入流入了房地产领域，相信严厉反腐和房产销售国内联网，腐败很快就会浮出水面，关键是看敢不敢痛下决心！）、惩戒管理部门不作为几个方面进行系统调控方能取得标本兼治的效果（即需要“六道”闸门，传统只讲管住“土地和信贷”两道闸门）；现在仅仅强调管住地根、管住银根，而对投机、投资的限制很少，甚至什么是投机的概念尚未定义，这样调控的效果会适得其反、南辕北辙。管住18亿亩耕地不是一句空话，要有措施，当前犹为重要的是要对投资投机需求及房地产商业贿赂进行长期、系统、严厉地调控，基本是控制在“一户一套”，对多套房通过高额的利率、信贷、税收（累进）进行调控，建议恢复5年营业税政策（营业税政策5年周期未到就无疾而终实在是个讽刺，5年以内置换可以免税，但5年要出售一定是投机），建议实行20%房产交易所得税，建议率先对两套以上住房实行物业税，坚决杜绝一户两套以上住房，这是中国人多地少的国情、民情所决定的。
六、 保障性住房是一项利国利民的民生工程。
建设保障性住房是社会和谐和百姓安居乐业的基础，是各国和各级政府的责任！必须倾注感情，要角色互换。保障性住房的建设不能花拳绣腿，不能“犹抱琵琶半遮面”，更不能阳奉阴违！
七、房价的理性波动是经济规律的客观表现。
世界房地产业的发展史证明，各国的房地产发展是有规律和周期的，房地产的发展（包括房价）都是有起伏的！都是螺旋式发展的！房价应该随着绝大多数老百姓的收入增长而上涨！一般房产周期8——10年左右，长者如美国周期为20年左右。而中国房地产业长达将近20年的长周期发展有太多非自然因素的作用，其理性回归只是时间问题！以深圳、广州为代表的珠三角房价的理性回归正是客观经济规律的内在表现，根本不必大惊小怪！北京和长三角地区非理性的高房价在不久的将来将步珠三角的后尘！
稳定房价决不意味房价大起不落！当前中国房价的理性回归有利于中国经济的软着陆！有利于经济结构的调整和经济发展方式的转型！有利于广大中低收入者的安居乐业和社会和谐！
当然，中国“房地产利益集团”盘根错节，“房地产利益集团”从某种意义上说已绑架了中国经济和社会，绑架了舆论和媒体，博弈还将继续，但是，民意民生和规律似乎更不可违！理性必将战胜“疯狂”！
只是祈福我们善良、无奈的广大中低收入者不要受伤害太深！
2009．4．7
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后记：
本文已于4月7日完成，之所以今天上博客，是由于新一期《新民周刊》将刊出本文（经过修改和删节），特此说明。同时要感谢《新民周刊》的鼓励和支持！