顾海波：楼市“小阳春”仅是“弱势反弹”而已！
——楼市“小阳春”是利益集团的“诱多”！
——地方政府是高房价的主要推手！
前序：
近来，楼市的所谓“小阳春”被媒体和开发商炒得“不亦乐乎”！这也许是中国经济当今实在是没有什么亮点，也许是一年多来的楼市交易萎缩让“地方政府、开发商和媒体”憋的慌，需要不遗余力的来大肆喧嚷。受多家媒体的采访，叫我分析一下当前楼市的形势，一来由于时间关系，一直没有答复；二来实在感到是小提大作、不值一提。今盛情难却，一并作答，并以飨读者。
1、 您认为，中国房地产业最根本的问题在哪？或者说，是什么根源导致了如此高的房价？使得供给和居民购买力产生矛盾？
答：地方政府（土地财政、腐败、保障住房缺位、放纵投机、效率不高和分配不合理）、开发商暴利、银行（放松银根）、媒体（商业化和行政化）共同推动。但高房价最根本的原因在于地方政府，至于供给和购买力的矛盾主要还在于收入分配不合理及保障住房的缺位！
2、有观点认为，房价话语权仍在开发商，是因为他们对利润的预期过高，才导致高房价，您怎么看？您认为，在高房价的背后，谁是最大的受益者？
答：在于地方政府（官员腐败）、开发商和银行所组成的“利益铁三角”！
3、近日，国土资源部发布的“2009年第一季度全国主要城市地价状况分析报告”显示，全国35个重点城市地价环比同比均出现下降，总体水平为3189元／平方米，环比下降1.53%，同比下降2.25%，增幅比2008年同期下降14.37个百分点。而北京则上涨了5.33%。您如何看待这种全国地价下降，北京地价反而上涨的情况？
答：我认为地价的上下波动幅度在5%左右且在短期内，属正常情况。当然，北京由于是中国的政治、文化中心，而且，国内外投机客蜂涌（主要是放纵房地产投机），地价（房价）高一点实属“正常”。除此之外，同样原因，由于长三角特殊的经济、地理区位优势，长三角的地价（房价）也会比较高。
4、今年全国“两会”上，著名经济学家厉以宁曾说：“房价最主要的因素是地价，假定地价下降了，房价跟着就下降了。您是怎样认为的？
答：我不完全同意。应该相反，房价高才是地价高的真正原因！现在，开发商是暴利，他不会因为地价低而放弃高房价！这是与虎谋皮和异想天开！中国开发商的觉悟没这么高，事实上我们许多土地长期囤积（许多是划拨和协议出让的）。
5、全国地价下降，是否是国家宏观调控的手段。试图通过行政干预的手段，促使土地价格下跌，从而降低房地产开发商的成本，从而促使房价下降？
答：不是。部分地区地价的下跌幅度不大、时间不长，不能说明问题！即便如此，我认为也是正常的市场波动和市场行为！
6、您认为，房地产业理想的发展状况应该是什么样子的？
答：（1）“人人享有适当的住宅”（有房租或买得起）
（2）中国的房价与广大老百姓（尤其是占权重最大的中低收入者）的收入相匹配（房价收入比、房价租售比和收入分配合理）！
（3）住房制度和结构合理。要建立和完善多层次的包括廉租屋、经济适用房、限价房和经济租赁房在内的住房保障体系（尤其像上海等地保障住房缺失的地区要加大和加快建设）。
（4）从供给（“管住地根”—调整结构、控制增量逼出存量；“管住银根”—管住银行信贷向房地产过度投放）、需求（“遏制投机”、“抑制投资”）、“惩治腐败”和“惩戒管理不作为”的六个方面系统调控房地产！
7、有观点认为，全国地价下降，意味着过去数年的高地价时代已经暂告一段落，如果大的经济环境不能及时好转，楼市回暖困难，进而导致开发商买地欲望降低，可能会令土地市场的低迷持续数年。您怎么看？
答：理论上是这样，但现实不一定。但中国房地产是个典型的“政府市”、“政策市”和“富人市”，关键要看中央政府的决心！关键在于地方政府的执行！假如部分地方政府继续竭力“托市”（托住高房价），继续竭力“拖市”（拖延保障住房的建设和入市时间或“光说不做”，事实上从1998年住房制度改革以来，保障住房的建设已经拖了10年之久，现在仍是“犹抱琵琶半遮面”），那情况就会比较复杂！
8、您如何看待这一轮的房地产调整和房价的长期走势？国家统计局数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%。您认为北京的房价，见底了吗？是否还有下降的空间吗？
答：理论上、理性上讲北京的房价没见底！有下降空间！但“房地产势力”（权力和金钱联姻）太强大，不排除会有反复，假如房价就此返身向上，那是“风险集聚”的过程！（万一如此，短期内上涨的空间十分有限，完全不必理会），无论是政府还是消费者需要十分小心！
总体上说，这一轮房地产调整尚未结束（像上海等地调整尚未开始）！理应盘整一、二年！长期讲，房价应该随着老百姓的收入增长而呈现缓慢地、螺旋式的上涨（但过程会有起伏）！在当今中国房价大起不落是违背规律和民生民意的！一定会受到客观规律的惩罚！只是受伤最深的永远是广大中低收入者！
9、全国工商联下属的房地产商会所做的一项调查显示，在房地产项目开发中，土地成本占直接成本比例最高，达到58.2%。有人说，以前地价居高不下，是否房价高涨的幕后推手，您如何看待房价与地价的关系？而房地产开发商，在这个中间扮演了什么样的角色？
答：更确切地说是高房价到推了高地价！地价对房价有影响，但不是根本的影响！根本的影响我前面已经说过，是地方政府！其次是开发商推波助澜！
10、上海楼市成交创82周新高（上周上海商品住宅成交面积为51.67万平方米，环比前一周又大幅增加30%；成交均价为13616元/平方米，环比有1%的小幅下调。），而南京、重庆、深圳等城市上周商品住宅成交面积环比上涨。您如何看待这种情况？是否意味着房地产回暖？
答：不一定。理由如下：
（1）成交量指标本身定义不明确，是登记、签约还是预定？登记是比较准确的，但是即便是登记也有假案揭的报道，还有100%的退房率，说不定还有政府“突击”的动迁房“成交”，说明成交有一定的水份，老百姓永远是在云里雾里，“网上房地产”已经变成最大的造假平台！“统计腐败”和统计数据“窝里斗”也已司空见惯！因此，我认为所谓的“小阳春”充其量是一年多被压抑的“刚性”需求一次“弱势、自然反弹”而已，对中国房产“统计”我一直很有“信心”、不必太认真，需要多一份思考和警觉。
（2）时间比较短，不足以说明问题，还有待观察。
（3）像上海等地，经济适用房到现在“对象”都未界定，使得许多本该享受保障住房的人“等不及”进入了商品房行列，假如，这些地区保障住房能够真正落实，届时，象深圳“经济适用房弃购”和广州“限价房遭遇尴尬”（均拉低了当地的房价）的事件会在高房价地区（上海等）重现。房价就会理性回归！
（4）只要国际金融危机尚未见底，中国经济就难言见底，对实体经济和房地产的影响也会逐步显现，同时广大中低收入老百姓的收入难言上升。
（5）开发商囤房囤地严重，全国98——08年，全国购置房产开发土地31.3亿平方米，08年底开发量仅为19.4亿，占62%（主动性积压），土地、房源不却。
（6）空置房和存量房增加。08年底，全国商品房空置面积1.64亿元，同比增21.8%；源于投机过剩而引发的存量房同新建房的比例大约是5：1，随时都会涌出，关键是看地方政府的相关政策。
（7）此轮房地产交易的所谓“小阳春”，还有一个重要的原因在于政府“积极的财政政策和适度宽松的货币政策”，使得开发商的资金紧张有所缓解。09年一季度，人民币贷款增加4.58亿，同比3.25亿（年计划5万亿），完成91.6%（下半年信贷可能大幅回落、影响开发商资金链进而影响房价）；09年财政赤字9500亿元，同比翻一番，最多的一年，触及3%的警戒线，但后续赤字的空间还有多大，届时是否会是更大的产能过剩和泡沫？
（8）开发商资金链紧张，到逼楼市降价。业绩增长而经营性现金流量净额大幅下降——“存货太多，资金紧张”。09年3月7日，13家房产上市公司年报，9家每股现金流量净额为负，经营性每股现金流量净额为负数的12家，同时上市公司的负债率平均超过60%；
万通地产（600246）、保利地产（600048）净利润增速高达219%和50%。而每股经营性现金流量净额为负1.26元和负3.10元，同时保利地产销售额同比增长20.36%
重申：房价是否理性回归，关键是在各级地方政府！根据09年两会期间的民调显示，90%的老百姓对当前的高房价是不满意的！
最后，还是要提醒广大中低收入者，在全球经济下行的趋势下，“一动不如一静”，“观望仍是首选”！“置换也是一个不错的选择”！股市暴跌70%是“又好又快”，教训十分深刻！楼市呢？要警惕楼市“黑嘴”，要谨防“利益集团的楼市高位“诱多”！好好保护好自己的口袋！
09．4．29
顾海波：中国房地产界独立思想者、独立撰稿人，高级经济师
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