央行密集吹风 REITs试点破茧待出

　　借力“双中心”获批东风，上海欲在REITs内地试点城市中拔得头筹，争取今年三季度在浦东推出首个试点。同样，天津滨海新区、北京、广州、深圳的REITs试点工作也在快马加鞭。到底花落谁家，目前尚无定论。

　　广州、深圳积极筹备

　　“试点REITs，广州非常有基础和条件，我们正在积极推进这项工作。”广州金融办主任周建军接受本报记者采访时说。他表示，广东房地产发展起步早，在国内外上市的房地产企业在全国同行中占有相当大的比例，广州企业也有经验，越秀城建的越秀房地产信托基金，是目前内地在香港上市的唯一房产信托基金。至于广州具体哪些部门在推进REITs试点工作，进展如何？周建军表示这项工作涉及多个部门，也要考虑企业主体的意愿。

　　越秀房地产信托基金董事长梁凝光近日也表示，越秀房托已就内地成立房产信托基金订出基本方针，目前正在研究法律的阶段，预计明年推出，对内地成立REITs的几种形式正在探讨中，包括将香港上市的REIT回归内地、由集团旗下的地产公司分拆资产，或以越秀房托资产管理公司替其他内地的REIT做管理人等方式。

　　深圳也不甘落后。深圳金融界人士向本报透露，深交所、深圳银监会等机构正在积极筹备REITs试点工作。深交所办公室负责人告诉本报，深交所去年以专项资产管理计划和房地产投资信托基金两种方式上报了REITs产品方案，但最新的进展目前还不清楚。深交所总经理宋丽萍表示，深交所对REITs产品的研究起步较早，参与了证监会REITs工作小组关于REITs基金模式的可行性论证。对于业内人士透露的深圳银监会也研制了一套深圳试点REITs的方案，深圳银监会相关人士接受记者采访时否认了这种说法，“如果可以试点，我们只是审核批准相关产品。”这位内部人士说。

　　深圳此前也有华侨城地产等企业以私募形式发行“准REITs”，试水REITs实力雄厚。其中，招商地产因为在深圳蛇口工业区有若干优质商业物业，租金收益稳定，更是被媒体报道称将率先在国内推出REITs.该公司内部人士接受本报记者采访时表示，招商地产并不一定想成为第一家，目前国内房地产市场是否触底回暖尚未明朗，发行REITs并不是有利时机。“我们一直在密切关注国家REITs政策的最新进展，公司也在研究REITs方案。”这位内部人士对记者说。

　　央行方案可能被采纳

　　记者在采访中了解到，目前REITs主要有两套方案可供选择，由人民银行牵头REITs试点方案为债权类产品，主要在银行市场间流通；而证监会方案则是股权类产品，在证券交易所交易。业内人士分析，央行方案为信托、偏债券模式，只是把物业进行金融证券化衍生，地产公司可继续持有物业的所有权，而通过良好的租金收益保证投资者能够还本付息。证监会方案，因需要房地产企业出让物业所有权，所以做成标准的REITs会有困难。

　　“央行方案优势在于，发行REITs，可以避免被双重征税（即租金收益被征一次税、打包证券化上市交易后再被征税），如果选择成熟商业物业，其目前租金收益率在5％左右，扣除约3％的‘双重征税’，其收益率就不具备市场吸引力。目前证监会也在修改他们的方案，但是市场更看好央行的方案。”这位业内人士说。

　　国巨资本国际控股集团总裁、美国万通投资银行控股集团执行董事、著名金融信托专家孙飞接受本报记者采访时也表示，最后选择央行牵头的方案可能性较大。“央行设计的REITs主要面向机构投资者，带一定的‘私募’性质，而证监会的方案则属于公募性质，同时面向机构和个人投资者，作为试点方案风险更大。

　　此外，今年以来，央行高层对REITs的表态明显多于证监会，这也可以从侧面反映出前者方案被采纳的可能性更大。“孙飞说。

　　业内人士告诉记者，在国家层面的具体法规没有出台前，全国有不少于10家的地产公司和中介机构在做备战REITs的相关方案。如上海浦东新区金融办近日就透露，将在发行持有期限上进行突破，传统的信托投资品持有期限有长达8年期、或10年期，浦东版REITs期限或有可能长达15年、20年期限的长跨度。

　　“下半年推出问题不大”

　　2005年前后，在国内推行REITs的呼声渐响，但一直是“只闻打雷，不见下雨”，今年极可能取得突破。

　　“REITs在今年推出问题不大，很可能是下半年推出。因为试点总体构架已经形成，央行官员年初也表态说有关方案正在和有关部门会商，结果报国务院同意之后即开展试点。”孙飞接受本报记者采访时分析说。

　　近日已有媒体报道浦东REITs试点方案已进入具体操作设计的阶段，而各家银行也表示了希望承发REITs的想法；天津滨海新区也拟将工业地产和商业地产等高端收租型物业打包；北京市金融办主任霍学文近日也表示，北京将支持在京设立房地产信托投资基金。

　　谁能拔得头筹？孙飞表示，上海和天津最先获得试点的可能性最大。“就目前情况来看，将政策指向落实到实际行动最迅速的，当属上海，当地政府部门多次公开表示已经对推出房地产信托投资基金进行了具体部署，并由浦东新区政府牵头；上海、天津目前也正在将一些拟上市的物业打包。”孙飞说。

　　中原证券房地产行业分析师魏博认为，上海相对于天津的呼声可能更高。天津滨海新区更多的是从国家政策扶持来考虑，而上海浦东除去它本身拥有多种适合做成REITs产品的物业外，上海金融中心的地位也是其能首先试点的一大优势。

　　REITs试点是上海一个城市先行，抑或与天津、深圳、广州等城市齐行，目前并没有定论。

　　孙飞认为，即使上海获得率先试点资格，也不会对其他城市影响很大，这只是时间先后的问题。“政策面的信号非常清晰，就是鼓励进行试点，但是绝对不会局限在某一个城市，不会说因为有实力的地产公司不在试点城市就不能申请REITs，国家的有关政策出台后，只要符合条件的地产公司、中介机构都可以申请推行REITs.”孙飞说。他同时表示，广东省非常有基础率先试点REITs，但是目前听闻的进展似乎不如上海与天津。

　　3000亿市场洞开

　　REITS一般期限较长，可以平滑房地产市场短期波动的影响，发展空间较大。兴业证券测算，美国在1985年-2000年的复苏稳定期REITs占GDP比重一直保持在0.4％左右，而在发展期曾达到1.15％.按我国目前经济总量计算，则REITs产品的合理空间在500亿-3000亿。而我国目前房地产集合类信托基数较低，信托公司2007年共发行房地产集合类信托76亿元，2008年共发行房地产集合类信托185亿元，两年共计261亿元。

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