京一季度土地交易疲软,住宅项目用地仅成交六宗

文/董成竹

据北京市土地储备中心数据显示，09年一季度北京市共交易土地41宗，土地成交面积为135.9万平米，规划建筑面积为138.1万平米，成交总金额达到23亿，楼面均价为1564元/平米，在这41宗出让土地中，住宅及含住宅项目用地仅有6宗，土地成交面积为21.3万平米，仅占总土地成交面积的15.7%，规划建筑面积为15.6万平米，仅占总规划建筑面积的11.3%。其余均为非住宅项目建设用地。

亚豪机构市场研究部在分析了09年一季度土地出让的相关数据后认为，与08年四季度相比，一季度京城土地市场呈现以下几个明显的特点：

一、受多种因素影响，京城土地市场交易疲软，成交量环比大幅下降

据亚豪机构统计数据显示，09年一季度京城成交的土地总面积为135.9万平米，规划建筑面积为138.1万平米，环比08年四季度，土地成交面积下降了76.2%，规划建筑面积下降了76.6%，降幅非常巨大。不仅如此，京城一季度住宅项目用地成交量更是可怜，数据显示，一季度仅成交了6宗土地，成交北京仅为21.3万平米，环比四季度住宅项目用地的成交量下降了93.3%，下降幅度是非常大的。笔者认为，一季度之所以会出现土地成交量大幅下降，尤其是住宅项目用地大幅下降的现象，主要和一季度楼市回暖缓慢、开发商资金链较为紧张、投资开发信心严重不足有关。此外，也和一季度供应的具体地块特点有一定的关系。

表一：09年一季度土地成交环比分析

从商品房交易方面来看，京城楼市自07年底进入转折期以来，交易量持续低迷，购房者观望的情绪与日俱增，08年受金融危机、奥运因素、观望持续等众多不利因素的影响，楼市成交量同比跌幅超过了5成，09年一季度又赶上了传统的元旦、春节、元宵节等节假日的影响，导致了09年一季度楼市难以迅速回暖，这直接影响了开发商的资金流动，加剧了紧张的局面。与此同时，受美国金融危机影响，我国股市及实体经济均遭受较大影响，房地产行业也难以独善其身。开发商不但资金缺乏，更为重要的是他们投资开发的信心也大受影响。因此，才出现了一季度土地成交量特别是住宅项目用地成交量严重低迷的现象。

二、整体楼面价小幅回落，住宅项目用地楼面价环比大幅上涨

从09年成交的土地楼面价方面来看，一季度楼面价环比呈现小幅回落的态势，数据显示，一季度成交土地的楼面价为1564元/平米，环比08年四季度成交土地的楼面价降了6.3%。虽然一季度成交的土地楼面价总体上小幅下降了6.3%，但是住宅项目用地的楼面价却高达5007元/平米，环比大涨了139.7%，涨幅非常大。笔者分析认为，09年一季度成交的住宅项目用地整体楼面均价较高，主要和一季度成交的两宗位于市中心核心区的地块有关，据亚豪机构统计显示，一季度成交的位于西城区德外关厢的一宗地块楼面价高达13332元/平米，而另外一宗位于丰台区右安门外幸福路地区的地块楼面价也高达6220元/平米，这无疑拉高了一季度住宅用地的整体楼面均价。而08年四季度成交的土地，多为远郊区县地块楼面价相对低的多。一季度土地成交的这一变化说明，在楼市尚未明显回暖的大环境下，开发商投资的态度比较谨慎，他们宁愿高价拿下城市核心区的地块也不愿开发远郊区域的土地，这充分说明了决定住宅产品的首要因素还是“地段”。

三、住宅项目用地零散分布，郊区工业项目用地成交量激增

从一季度成交的土地分布情况来看，仅成交的6宗住宅项目用地分布位于丰台区、西城区、昌平区、石景山区、延庆县、大兴区六个区域，每个区域仅有一宗土地，分布零散且体量较小，面积最大的一宗土地仅14.8万平米，且位于延庆县。其他的土地均在10万平米以下。与住宅项目用地形成鲜明对比的是工业项目用地，位于大兴区、顺义区、密云县等区域的开发区、工业区、生态区等等，土地供应量都非常大。总量达到了96.7万平米，对此，笔者分析认为，住宅用地疲软源自楼市的低迷及开发商投资的信心不足，而工业用地增加则说明，在进入“十一五”规划末期，北京市的新城建设的步伐明显加快，远郊新城的经济开发区、科技产业基地、物流港、生态园区等吸引了众多的企业投资，因此，出现了工业用地大幅增加的现象。

四、二季度土地供应充足，成交情况受楼市大势影响明显

从北京市土地交易管理网显示的信息上看，正在交易和即将入市的土地多达57宗，总供应面积达515.1万平米。这些土地大都计划在二季度入市交易，由此可见，二季度京城土地尤其是住宅项目用地供应非常充足。笔者分析认为，这些土地能否在二季度顺利成交取决于楼市的回暖情况及开发商的资金状况是否能得到缓解，如果楼市能延续3月份的良好势头发展，那么楼市交易低迷的情况就会有所好转，交易上升，不仅缓解了开发商的资金紧张的问题，更为重要的是提振了开发商的开发信心和热情。这对于恢复土地成交量是至关重要的。