《市民》杂志社记者：甘贝贝：尊敬的周先生您好！我拜读了您的文章，今后很多地方还要向您请教和学习！

据市国土局土地整理储备中心相关负责人介绍，今年北京将建设650万平方米的两限房，比去年多建200万平米。今年将继续调整两限房土地供应结构，适当放宽限价房用地的成交价款付款进度。两限房将更多地配建到靠近轨道交通、快速交通的商品房中，并尽可能靠近中心城区，方便居民出行。

北京首个两限房项目住总旗胜家园结构工程施工全面完成，并且已经进入了装修阶段。

具体问题如下：

1、您觉得两限房执行起来的困难有哪些（除了您在文章中已提出的“限价房无法突破的四大障”以外）？

周蓬安：北京市目前执行的“两限房”政策，其出台的初衷只是政府为了应对高房价，对房价进行调控的一种手段。

2007年，中国的房地产业已经疯狂了，房价疯长、地价疯长、土地出让量疯长，也因此造就了2008年房地产市场“供需关系逆转年”。就目前市场分析，房价在2007年最高价位上回调已经成为必然。

在此大背景下，北京市还如此热衷于“两限房”的建设，令人惊讶，这是政府部门惯性思维所致，反映出政府决策远落后于市场变化。

目前情况下发展限价房，除了笔者曾经担忧的四大障碍无法突破以外，还有如下几个问题难以解决：

一是用于限价房建设的土地难以成功投放。2008年的中国土地市场，由“拍”变“挂”是最大的特点，反映出市场对土地的需求减弱。去年回龙观限价房地块流标，成为北京市第一块未能顺利成交的限价房地块，这也预示着限价房在市场上已经“变冷”。北京市今年将继续调整两限房土地供应结构，适当放宽限价房用地的成交价款付款进度，也反映出目前限价房建设用地难以成功投放的事实。

普通商品房销售不畅，必将传导到限价房今后的销售上。目前商品房过多的存量，以及还有那么多已出让的土地储备，都令限价房用地的投放难以进行。政府应该尽快放缓土地的投放节奏，当然包括限价房土地的投放。

二是限价房“非妻非妾”的身份十分尴尬。一方面，由于限价房并不在保障性住房范围之内，在商品房滞销情况之下，相比较保障性住房项目而言，其投资的风险要大得多；另一方面，由于限价房与普通商品房之间的差异也不是十分清晰，加之政策层面上的多种限制，开发商对项目的利润空间评估不会太乐观，影响着开发商参与的积极性。

三是限价房难以体现公平。北京市准备将两限房更多地配建到靠近轨道交通、快速交通的商品房中，并尽可能靠近中心城区，方便居民出行。这对于那些花费较多资金在较为偏僻地带购房的市民而言，就显得相当不公平了。

四是“限价房”因为不具备完全意义上的商品属性，今后还将面临二次交易等一些列政策问题。

五是限价房直接影响正常房地产市场的复苏。限价房因为和普通商品房的价格相差不大，对普通商品房市场带来了直接的冲击。北京市将要加大限价房建设力度，会令普通商品房的开发企业雪上加霜，并在较大程度上抵消此前政府出台的促进房地产市场复苏的政策效应。

《市民》杂志社记者：甘贝贝：2、无论限价房成功或者失败，目前政府正在建设限价房，今年还要推出更多。您认为限价房在实际生活中解决了哪些问题？

周蓬安：本来，“限价房”是为了解决城市中低收入人群的住房困难。但价格并不真正便宜的限价房，只能解决中高收入群体的住房问题，也就是决策层通常所指的“夹心层”，而真正的低收入群体照样无钱购买限价房，只能求助于保障性住房建设。实践证明，目前的限价房并不符合这一政策设计的初衷。

“限价房”的出台，曾经给高房价状态之下的持币待购户带来了一线希望，也为房地产的降温起到了一定的积极作用。

但时过境迁，在房地产市场的供求关系已经发生了根本变化的今天，北京市继续大规模地推出限价房，就完全没有必要了。继续加大限价房建设力度，将对目前低迷的房地产市场复苏带来直接的负面影响。

《市民》杂志社记者：甘贝贝：3、您认为解决中等收入群体的住房问题和未来住房的市场化改革应如何协调？

周蓬安：应该鼓励中等收入群体走向市场去购买普通商品房。国家需要做的是在政策上减轻购房者的负担：一是掌握好土地的投放节奏，使供求关系尽量平衡，避免土地价格被炒得过高；二是减少商品房市场各个环节的税费，尽量让利于民；三是提供较好的信贷支持，包括大幅度地降低购房按揭利率。

未来的中国房地产建设，必须继续走“市场化”和“保障性”并重的路子，国家将“市场化”赚来的钱，部分用于廉租房的建设，以解决低收入家庭的住房困难。而经济适用房建设，政府可以坚持“不赚钱，也无需赔钱”的思路组织实施。

《市民》杂志社记者：甘贝贝：4、既然限价房存在种种不足，您认为国家应该怎样进行动态调整来密布不足？

周蓬安：据我所知，国家从未出台过有关“限价房”的规定。“限价房”的出现，更多是地方政府为了逃避保障性住房建设的责任，以“限价房”来顶替经济适用房、廉租房建设的不足。

自去年以来，商品房市场已由“抢购”转变成“选购”，一些城市的房价出现了实质性的下降，虽然标志着该行业正在走向健康稳定发展之路。但目前商品房销量下滑、存量增加，居民持币观望、买涨不买跌的心态相当强烈，更多土地出现“流拍”，都促使政府救市。各级、各地政府为了防止房价的“大起大落”，让目前低迷的房地产市场走出困境，或公开或遮遮掩掩、或直接或曲线地相继出台了一系列能够促进房地产市场健康发展的政策出来，给社会传递着政府救市的强烈信号。

在此情况之下，政府继续推出“限价房”已经显得毫无意义。

也正因为如此。当前，正是限价房退出历史舞台的最佳时机。