牛刀：本次炒家入市会全军覆没
本网记者：周亚玲
经济观察网：目前各大城市出现成交量的同比上升，您对此怎么看？这次“回暖”会持续多久？还是会就此走出谷底？
牛刀：各地的情况都不一样。昨天上海的日均成交量突破了1000套。而北京的目前的日平均成交量维持在600套左右。北京同比的上升，不能反映出行情就此反转。应该讲目前的数据应该和正常年份的时间段作比较，而不是和向下的2008年作对比。在2007年，北京的销售量有2600万平方米，日均成交量就800套。而2008年的供应量则是因为推盘减少造成的，只有2000万平方米左右。另外从宏观看，全球的经济萧条，房地产都是向下估值的，并未走出底部。没有任何理由判断房地产能优于经济形势先行好转。
而从全国来看，我认为这都处于调整初期，冬天才刚刚开始。
经济观察网：那您认为这次成交量回升的原因是什么呢？
牛刀：从去年10月到一月份，基本是受贷款利率减少等政策影响和房价大幅下降造成的。以低价格楼盘，自住需求为主。成交量是稳步放大的。而从2月份到现在的逆转，我个人判断，60%都是炒家的行为。
3月份豪宅的成交量在上升，这和银行的大规模放贷有关系。我上周和银行界的一位朋友聊天，他认为今年一二月份新增2.69万亿的贷款,有8000-9000亿的资金是流向了股市和房市。而深圳，北京都取消了限外令，这都给了投资客一些机会。
经济观察网：那您认为这些变化会改变房地产的行情吗？
牛刀：我认为目前为了刺激经济大规模投放货币，放松二套房贷，只会催生更大的泡沫。如果像上海这样连续放量1000多套，那会加速更多的资金涌入，刺激价格短时上涨。最后还是让普通老百姓买不起，逼迫成交量重新萎缩。所以，这种成交量的“回暖”只是昙花一现。
前天，我和凤凰卫视的闾丘露薇通了一次电话。她告诉我，很多香港人去年资产缩水严重，我判断现在香港炒家没有那么多钱。而国际上的游资更是自顾不暇，所以只是短线炒作，限外令取消后，北京没有看见外国人成规模购房，一些高端公寓房租一落千丈，都表明外资不太可能此时入市。
尽管现在一些香港炒家进入深圳市场，但只能带动本地炒家，最后被套的也是深圳本地炒家，因为香港炒家入市只是楼市炒家制造的一个概念，香港资金会很快退场。将炒家逼出市场只有一个办法，那就是提高首付，让炒家的资金风险大于银行资金风险。
现在杭州正在实行三成首付，那就比较符合正常规律，也有利于市场正常运行。
经济观察网：那您怎么看待现在开发商的存货问题？
牛刀：开发商的存货分两种，一种是存量房，一种是土地，土地泡沫是非市场层面能解决的。原来的一些地王楼面价比周边房价还高，开发商是没办法解决的。这些土地泡沫是需要政府来解决一部分的。现在去库存做的最好的是深圳，67000套住宅，已经消化了16000多套了。他们的举措是将一些高价地停工或者延缓施工进度，而将低成本项目入市。我感觉广东15条里，譬如缓交地价，免除增值税这些都是好的，对开发商也是有利的。但限外令和放开二套房贷却是不合理的，会进一步催生泡沫。