打开当前中国房地产难题的钥匙
----进行房地产市场分析
当前，房地产市场出现了很多问题，但是总的来说，无非就是两个，一是房价太高，很多城市中低收入人群买不起商品房。二是金融海啸或者是中国房地产市场累积的矛盾所带来的房地产市场不景气，很多增量房和存量房卖不出去。
2009年“两会”之前，中科院管理学院院长成思危曝料房地产业列入中国十大振兴规划产业放出了一个烟雾弹，于是房地产市场的主体政府，企业、住房需求者个人对“两会”充满了期待。可是意外的是，这次会议并没有对振兴商品房市场出台新的相关政策。相反对保障住房做出了明确的规定。给很多想要救市的人泼了一盆冷水。
中国房地产难题还在继续，政府给出的信息是在两会后答记者问时，透露的中国随时可以拿了刺激经济实体发展的政策，对房地产也是一样。至于什么时候出政策，很多人看不懂，于是中国房地产市场仍然处于一种困难的境地。
个人认为，解决当前房地产难题的关键在于对中国房地产市场进行市场分析。之所以中国的房地产市场有很多问题，还是市场分析不到位，不准确，不客观，不科学。我们不仅要从理论层面去分析市场，更要从技术层面去客观分析市场。于是我们需要解决三个问题。
首先，要认清政府对房地产市场的态度目标和政策导向。
政府有两个目标，一是产业发展目标，即发展经济，确保国民经济GDP8%的增长。二是社会目标，建设稳定和谐社会，让社会城市中低收入人群更多的人群有房子住。产业的经济目标和社会目标都是来自于市场分析。
即要让老百姓有房子住，又要搞活商品房市场，这是政府的一种权重抉择战略问题。两会给我们指明了政策方向，经济适用房和廉租房等保障房是当前中国房地产市场的主要方向，这势必给中国商品房市场带来一定的冲击，于是很多开发商都在叫苦。而地方政府又要迎合这些开发商保持经济发展。但是他们没有客观的去看待产业的发展与城市经济总目标的关系。于是很多“停建经济适用房改为货币补贴”，地方政府补贴让更多的人去购买商品房，看起来是政府让更多的人住上质量好的商品房，但是这与经济发展规律相左的。这个时候弃保障房发展商品房市场，无非是饮鸩止渴。
在发展商品房还是保障性住房的问题中，中央政府和地方政府存在着一定的出入。但是他们的目标是一致的，就是要即要有房地产商品房经济发展，又要保障大量的中低收入人群有房子住。
处理好房地产市场住房结构与住房规模是关键，穷人没有钱住经济适用记廉租房等保障性住房有何不可，有钱人住高档商品房也没有任何非议。但是关键是要保证人人有房子住。
中央政府强调保障房的立场是坚定的，只要地方政府坚定的执行，城市中低收入人群是有房子住的，房地产市场也会回暖的，只是开发商或者中介商少赚点，投资回报率低点而已，2009年的中国住房与城乡建设部调查的回暖数据就是最好的例证。最短的经济周期也要2到3年。
任志强说，“开发商建房子是为富人建设的，”这话不准确，有两层意思，一是买得起商品房的人，是有钱人，你为他们建没有错，盘活了商品房市场，激活了中国经济。二是国家出钱为穷人建房，请你们开发商建房，这时你开发商就是为穷人建的。穷人住的房子同样也是人们开发商建设的。
很多地方政府没有认清本政府的目标，因而导致了房地产市场在政策引导上产生了偏差。地方政府的目标保证穷人有房子住，也要保证商品房市场发展。即建保障房也要发展商品房。
第二，房地产企业的目标是什么？
房地产企业的目标就是发展。即要促使企业发展，也要促使行业发展。因而包括企业的经营目标和企业的市场目标。
如何让开发的住房更好更快地卖出去，这是企业的经营目标。让市场购买者接受你的企业，接受你的住房。企业建房子定价过高，像2008年的很多楼盘都卖不动，这时候就是企业的经营目标出现了问题，你的房价过高购房者没有那个住房能力，明明知道中国消费者不能购买，你们还是拼命的涨价，这就说明你的经营目标出现了问题了。
如果没有2008年的经济危机，我想中国的房地产市场也会出现这种情况，只是这种崩盘的时间提前了。企业是一个经济实体，当政府和你的顾客群不认同你的时候，肯定就是不行的。
因而 很多开发商会说，是建房的成本增加，土地出让成本、建安成本，住房税费等逼得开发商不涨价没办法。这是一方面的原因，但是作为企业是一个独立的经济主体，没有根据企业自身的条件和市场的状况来客观企业发展目标。
企业的市场目标主要体现在市场定位上，很多企业没有能力开发高档住宅，也贷款乱开发。在市场上，没有自己的定位。看到市场好，就冒险。企业是从小做大的，企业不是靠机遇的，你能生产什么样的房子，你就按照自己的目标去生产，你生产了出来的房子是针对哪一类人群的，你就服务这一类人群。维持一定市场的占有率才是企业定位的关键。你企业战略设想得再好，房子建得再高档，市场人不接纳你，或者没有人来买，也是白搭。
楼盘卖不出去，或者囤盘，捂盘以待市场好时再卖，这与其说是房地产策划师的错误，还不如说是企业的发展目标出现了偏差。
2008年，房地产市场不景气，为什么万科、奥林匹克花园等开发企业能赚钱，保持一定的增长率，他们在适当的时间首先调整企业的发展目标，率先降价销售，以获得一定的市场需要者的认同。消费者市场的买涨不买跌在快速消费品适合，但是对于住房来说，我觉得该买的还是要买，房地产价格再高，有需要的人没有能力的人搞按揭买。价格下降，符合了购房者的预期，到了哪个程度就可以买，不会出现等降到一个最低，大家都去买。这都是企业对市场的把握和对自身的把握。
降价销售利润不一定就低，按照经济学的供给需求曲线，降价带来的需求所来的利润远远大于你高价时的利润，这就是那图形面积大小的比较。同时也要资金的时间价值等。所以现在的有些企业是可以改变自己的企业目标，适时降价。
企业的经营目标就是让自己生产的住房最快最好的销售出去，实现企业制定的利润目标。企业的市场目标就是让市场接纳自己，找对和找准自己在市场上的位置。
第三，购房消费者的目标是什么？
购房者就是在自己能力范围下有自己的房子住下就行，也就是需求。即想住且有能力去购买。
对于商品房转让、炒房者、住什么样的房等问题的争论非常多，存在着很多不同的意见。但我认为，有钱可以住低档商品房，经济适用房等保障; 有钱人群可以住房高档房。有钱人可以买多套住房也没有什么不可以，是促进商品房的开发。这但是政府一定要限制其高价转让，从而哄抬房价。同价转让或者低于价格转让都可以，这有利于社会效用的增强。
当前，购房者该不该买房？这是一个住房问题的焦点。很多专家对中国楼市的走向都把握不准，更何况是消费者。谁也说不好住房的价格趋势，特别是在这个时候。说回暖只是从交易量上来看的，并不是从价格来看的。反过来，这个时候为什么这么多人买房，是不是他们想投资或者其它什么的，我觉得阳主要的原因是他们的能力买房，即有这个需求。当房价降到他们能承受的时候，他们自然会买。开发商撑到一定时候撑不下去了，他们自然会降，这就是市场机制的作用。一般地，炒房者是在房价上涨的时候才会去炒的。因此我觉得现在这个时候的需求才是真正的需求。
因此，我个人认为，当你有真正的需求时，也即是想买且有能力时，我觉得你该买就买吧，那样的风险我觉得是最小的。如果你根据消费者预期或者消费者市场买涨不买跌的规律，我觉得那是不对，那样的风险最大，当然也存在着一定的机会，那就得冒风险了，对于风险偏好者来说，应该可以试试。
房地产市场确实存在着推动房地产泡沫的投机商，但是那是不可避免的。资本的运作或者投资管理。他们面临着机遇的同时，他们也有巨大的风险，不仅是物质上的还有的是精神上的。他们投机房地产是对资金一种机会成本的赌博行为。
我个人认为，真正的购房者的目标就是当房地产市场的供给满足自己的需求时，你就可以买房，踏踏实实的买房。买房前可以后悔，一旦房子交付使用了，你就不可以后悔。因为后悔只对自己精神上的摧残。
总之，我个人觉得，房地产市场的不健康发展主要还是房地产市场主体，对于房地产市场分析不客观、不准确，不科学。因而，重新审视房地产市场，进行正确的市场分析才是解决当前的房地产市场难题的关键。