从最近一段时间宏观经济环境、各一线城市房地产市场形势、中央高层的口风、官方主流媒体的舆论基调来看，中央很有可能在全国两会召开之后不久出台一系列的调控措施。

从当前的形势看，中央的政策应该有两部分。一部分是长期方面，以侧重于行业长远发展的纲要性措施为主，包括对土地出让、市场交易等各方面的进一步规范和限制性措施，以及税收以促进和保障房地产市场长远、规范的发展。这部分措施可能会在年中时候出台；另一部分则是针对当前市场形势的调控措施，以使房地产市场在短期（1-3年）内稳定、缓步的回落调整，房价进一步下调，这部分措施可能会在两会后不久即推出。

根据以往经验看，即将出台的调控措施的很可能会比较温和，如小幅降息、适度放宽“9070”限制等。不过在年中前很可能会出台一些给予市场明确的“保量不保价”的讯号的措施，如交易税费调整、加大保障性住房供应并适度放宽申请限制条件等。另外，从地方政府的举动来看，部分城市可能会出台有条件的允许小产权房转正及流转的措施，而广州有可能在今年年底时候有条件的重出购房入户的政策。

从房地产行业落选十大前后市场各方面的反应来看，政策的方向和力度直接影响到市场各方面的心态，即对房价已基本调整到位还是会继续下调的判断和行动。而从上述预期出台的几个方向的调控措施来看，一手市场在接下来一段时间内难以乐观：

从目前情况来看，大的经济环境难以在两年内（2010年前）有明显转好的迹象，在面临失业的威胁和收入下降威胁的影响下，很多人的消费水平和消费时机必然大受影响；很多市民在危机感下消费时更加谨慎，尤其是在购买动辄数十上百万资产的房产的时候。整体购买力的下降必然会影响市场成交及物业价格的走向。

从发展商来看，不少房企都面临较大的资金压力，尤其是在2007、2008年高价拿地的房企以及大部分上市房企。这部分公司出于巨大成本压力及金融市场影响的考虑必然会加强控制成本并加快销售速度，降价自救是其必然的选择。

就购房者而言，大部分市民追涨杀跌的跟风性心理会直接影响到成交——一旦认为房价会继续下调的心理预期蔓延开来，成交量必然难以保证。

从广州市场来看，由于部分发展商在2008年下半年就采取了放缓了施工进度、调低2009年的开工面积等措施，使得2009年上半年的新增供应不到2万套、不足280万平方米。在中心六区可售货量较少、且新增供应不多的情况下，中心六区库存货量的消化压力并不算大；不过外围四区存货的消化压力比较大，尤其是一些规模较大、位置较偏、配套并不完善的项目将会面临极大的销售压力。

可以预见的是，两会之后，外围四区项目将会出现一波明显的降价潮；而中心六区项目尤其是老城区的周边配套比较成熟的项目的降价空间会相对较小。估计今年各月份全市十区的成交量会因个别项目成交波动较大而呈波浪式变化，而成交均价则会在小幅震荡中回落。

PS：自2007年以来，广州全市十区月均成交商品住宅约56万平方米，其中2008年以来的月均成交面积约46万平方米。按2008年年初以来的成交速度估算，目前广州市场上的存货完全消化大约需要8-10个月。