陈海阳律师：真正给楼市退烧考验政府的勇气和智慧

中国房产网独家访问著名房地产律师陈海阳

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中国著名房地产律师陈海阳认为政府已经出台的遏制高烧房价的措施，是摸对了病脉，却只开了个“挠痒痒”的药方。只能治标，不能治本。要想从根本上解决房地产的问题，只有从调整按揭首付比例；取消商品房预售制度；重建社会财富公平分配制度；打破城乡住宅二元制等方面入手。这些措施，有的可以立竿见影，有的需要长期改革才能实现，对政府的勇气和智慧来说，是一个极大地考验。

国务院发出明确遏制房价过快上涨的信号后，房地产行业纷纷开始猜测即将出台的具体政策。中国房产网独家专访了著名房地产律师陈海阳。就如何真正为高烧的中国房价开出切实有效的药方，陈海阳律师给出了一个石破天惊的答案。

陈海阳律师表示，自从国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，其中明确提出，“加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。”会议还提出了四条指导性意见。

仅三天时间，财政部、国土资源部等五部委于12月17日发布了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，该通知指出，开发商拿地后土地出让金分期支付款期限原则上不得超过一年，特殊情况的可以约定在两年内。且首次支付款比例不得低于全部土地出让价款的50%。如果开发商有拖欠土地出让款的，将不得参加新的土地出让交易。

此前的12月9日，国务院常务会议公布了“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年”的规定。

陈海阳律师指出，中央政府在这么短的时间内，密集的公布了这么多跟楼市有关的政策，虽然成功地在社会上形成了一个中央要明确给楼市退烧的舆论氛围。但是陈海阳律师认为，真正能给发高烧的中国房地产市场退烧的有效手段还没有使出来。要想在实际行动上真正给楼市退烧，还要考验中央政府的勇气和智慧。

陈海阳律师认为，目前中国房地产市场的核心病症是：投机炒房抬高房价，让绝大多数人买不起房。要想根治中国房地产市场的顽疾，应该从四个方面入手：

第一是调整按揭首付款比例：对于第一次按揭购房者，可以降低首付到一成，这可以降低真正买房自住者的购房门槛，而且银行还不用担心他们的还款诚信；而对于已经有购房按揭贷款还没有还完的购房者，则应该把首付提高到六成甚至八成，这将直接提高炒房者的入门门槛。通过首付比例的调整，可以真正遏制投机性炒房行为，同时让真正买房自住的人有能力通过银行贷款买到房子；

第二是取消卖期房的商品房预售制度。从中国房地产市场10年的发展历史来看，商品房预售制度，在房地产市场发育早期，对开发商群体迅速成长起了很大作用。例如在2000年前后，中国的房地产商普遍底子薄，资产规模能过亿的开发商就可以称之为地产大鳄；经过10年发展壮大，资产规模过百亿的地产公司随处可见。

但现在来看，这种制度仅仅只能帮助开发商快速回笼资金，对购房者并没有实质的帮助。相反，几乎八成以上的商品房交易欺诈与纠纷，都与卖期房有关系。而炒房号，内部认购等源于期房销售的衍生现象，则是现在楼市炒作者最快捷、最容易产生暴利的手段。

陈海阳律师认为，只要以上这两项措施一出台，投资炒房者将立即从楼市撤出，以往售楼处排队抢购的虚火场面将不复存在。而开发商为了抢夺为数不多的真正买房自住客源，就会主动将价格降低到合理的水平。那将进入一个真正的房地产买方市场，开发商囤地、囤房的现象将不复存在。

第三，从长远来看，还是要重建一个公正的社会财富分配制度，提高社会普通大众的收入水平。社科院此前出了一个报告，说85%的民众买不起房，数据的科学性与准确性有待商榷，但是这个报告说出了一个基本事实，就是老百姓绝大多数买不起房。只有普通大众的收入提高了，才能从真正意义上提高他们买房的能力。这个道理很简单，不需要详细论证。而目前房地产市场，炒房的人已经成为劫贫济富、加剧社会财富分配不公的巨大吸金场。

第四，需要继续加快改变中国的城乡二元经济格局。城乡经济二元化，不仅仅表现在户籍制度对国民的桎梏，还表现在城市与农村不动产的不能相互流通。这种体制上的割裂，不仅仅形成了城市与农村土地与房产价格的巨大落差，也为地方政府、特权阶层、有背景的开发商掠夺人民土地，攫取暴利提供了土壤。同时，由于城乡住宅体制性割裂，导致农民在城市买房要忍受高昂代价，而城市居民想逃离城市购买农村低价房而不可得，这在体制上推高了房价。如果城乡住宅可以自由流通，城乡住宅价格的巨大落差将得到很大的“找平”。这对当前不合理的高房价也将是一个极大地冲击。