部分省份延长房地产优惠政策是假新闻
吴其伦
今天一上班便读到一则令人震惊的新闻，题目为《湖南吉林等省延长房地产优惠政策至明年末》（原文附后），笔者之所以震惊是因为在房价大幅攀升、楼市泡沫日益严重，房地产市场矛盾日益激化的今天，在中央各部委都陆续发出整顿房地产市场信号的氛围下，在市场成交量、房价居高不下的市场态势下，湖南吉林等省能够在未经中央许可的情况下，出台这样的维护高房价、维护土地财政的政策，实在是令人费解。
可细读之下，笔者才发现，这篇新闻完全是该文作者凭主观臆断加以杜撰的假新闻！
该文只是引用湖南建设厅总工程师唐道明的观点、吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青的建议，而且，唐道明、柳青均为明确表示该地区已经确定延长房地产优惠政策。
笔者特意浏览了湖南建设网、吉林省住房和城乡建设厅网站，截止笔者发稿，尚未发现有延长房地产优惠政策的文件。
笔者在湖南建设网读到湖南建设厅总工程师唐道明、湖南建设厅厅长高克勤的在促进全省房地产投资于消费经验交流会上的讲话（讲话稿附后），全文读来，两篇讲话稿均没有关于延长房地产优惠政策的表述。《湖南吉林等省延长房地产优惠政策至明年末》文中，“唐道明在讲话中指出，去年年底，湖南省发出了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》后，个别地区对房地产工作重视不够，对这个政策落实不力，有的地方至今还未出台相关配套文件，有的地方重复收取基础设施配套费，有的地方契税减免政策落实不到位，有的地方还在用90/70的做法限制土地出让、干涉企业项目规划报建，有的地方土地出让门槛依然很高。”纯属杜撰！
可见，《湖南吉林等省延长房地产优惠政策至明年末》纯属假新闻，强烈建议新浪等媒体尽快将其撤销，以免给民众带来负面心理影响。
湖南吉林等省延长房地产优惠政策至明年末
据报道，虽然中央尚未表态，已有部分省份表示将房地产优惠政策延续到2010年末。
据易居克尔瑞公司最新的市场报告，受房地产优惠政策即将取消的消息影响，主要城市大户型房屋交易出现下滑。与此同时，社会舆论也引起了住房和城乡建设部的注意，尤其是政策预期对交易量下滑的影响。
实际上，国家层面取消房地产优惠政策的问题还未正式定调。相反，湖南、吉林等省份分别通过不同方式向开发商表示，2010年当地省级政府出台的房地产优惠政策不会取消。
地方顺延房地产市场优惠政策
10月中旬，湖南省住房和城乡建设厅临时决定在株洲召开促进房地产投资和消费经验座谈会。而记者了解到，湖南省之所以召开这个会议，与1-9月份的房地产投资数据不理想有关。
湖南省住房和城乡建设厅总工程师唐道明在会议上表示，今年1-8月份湖南房地产投资完成629.2亿元，同比增长8.8%，居全国15位，排名同比下降2位，增速同比回落16个百分点。
中国人民银行研究局研究员邹平座11月4日在“北京地产资信20强”评选仪式上说，二三线城市房地产市场正处于刚刚恢复企稳期。包括北京等一线城市在内，今年1-9月份都表现为，房地产销售增长很快，投资却没有跟上。
唐道明在讲话中指出，去年年底，湖南省发出了《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》后，个别地区对房地产工作重视不够，对这个政策落实不力，有的地方至今还未出台相关配套文件，有的地方重复收取基础设施配套费，有的地方契税减免政策落实不到位，有的地方还在用90/70的做法限制土地出让、干涉企业项目规划报建，有的地方土地出让门槛依然很高。“应该清楚看到，与一线城市相比，湖南房地产市场发展还比较落后。”唐道明说，截至8月底，全省企业房产开发贷款余额352.9亿元，同比仅增长9%，比全省信贷增速低27.5个百分点。1-8月全省新增企业房产开发贷款仅8亿元。从娄底、益阳、常德调研情况看，三市房产开发贷款均为负增长。
投资增长下降是湖南省再次提出稳定房地产优惠政策的主要动因。而邹平座也向记者表示，实际上今年1-9月份，包括北京在内的城市，房地产投资数据都不乐观。
实际上，不仅湖南省作出了如是表示。10月中旬，多个省份住房和城乡建设厅都召开了前三季度房地产形式分析会。吉林省住房和城乡建设厅厅长柳青在“吉林省前三季度房地产形势和保障性安居工程进展状况汇报”中指出，吉林省的增长主要由大中城市带动，特别是长春市对全省的拉动效应明显。部分地区的非住宅二手房交易量、交易价格处于同比下降阶段。吉林省房地产市场还存在着开发商投资意愿不强、投资信心不足等问题。房地产市场在优化投资软环境方面、税收和金融信贷政策支持等方面，还需要政府给予更好的支持。“建议将2008年底出台的吉林省稳定房地产市场的优惠政策，顺延到2010年底。”柳青自上述汇报材料中如是说。
实际上，提出顺延地方房地产优惠政策的，还不止湖南和吉林两省，安徽、内蒙古等固定资产投资仍有压力的省份，也纷纷通过各种形式给地方省级政府提出建议，希望顺延2008年底出台的地方性扶植房地产政策。
房地产调控政策或现分化
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林11月4日在“北京地产资信20强”会议上对记者说，吉林等省份自行采取顺延地方性房地产优惠政策的做法，可能会被其他省份仿效。而从房地产调控的定调上来说，地方政府这样做也是允许的。
王珏林预测，2010年各省房地产调控可能出现两种声音：北京等房价比较高的城市，可能会对稳定房地产的政策进行微调，鼓励提高房地产投资和自住型消费；湖南等二三线城市由于房地产市场复苏周期慢于一线城市，可能会顺延2008年底的优惠政策，或采取更为激进的扶植性措施。“整体上来看，2008年底出台的一些全国性房地产优惠措施，部分是会改变的。”王珏林对记者说，他认为2010年房地产调控政策仍然会延续目前的稳定政策。诸如一些购房优惠的税收措施，到期可能会取消。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也对记者说，预计今年年底房地产优惠政策会微调，诸如二套房贷、营业税优惠期等一些消费性的政策可能会取消，但是总体局势不会变。2010年房地产信贷政策是否会改变，一直是房地产行业最敏感的神经。
而邹平座也在11月4日对记者表示，2010年房地产信贷政策仍然会延续目前的稳定政策。虽然大家都在说2010年信贷整体规模不会有2009年那么大，但是2010年投放在房地产行业的贷款，未必会减少。王珏林预计，2010年土地政策会更加紧缩。国家层面房地产调控政策在不会大幅度调整的情况下，也会微调。不过，地方政府出台的房地产优惠政策力度要比国家层面的更大。
地方或付出税收损失等代价
中国房地产和住宅研究会副会长顾云昌对记者说，现在有舆论认为房地产又出现了泡沫，呼吁进行紧缩性调控。但是当前开发商资金情况和2008年完全不同，与其采用很大的代价，加大调控以致目前资金充沛的开发商再次面临资金链断裂状态，不如加大土地供应和房屋供应，以供应来抑制房价。
不过，即使有各种需求，王珏林也认为未必所有地方政府都会在2010年继续坚持原来的房地产优惠政策。“比如说，有的城市房地产市场可能已经出现了过热势头。”王珏林说，地方性政策由地方制定，但是有的地方政府已经面临比较大的土地压力和房价压力。因此未必所有地方政府都希望在2010年顺延房地产优惠政策。
另外，顺延房地产优惠政策，地方政府也需要付出税收损失等代价。尤其对于基层的县市政府来说，其损失的土地出让金和房地产税收等规模并不小。“2010年，如果国家层面不出台取消优惠政策的措施，地方政府也会出现分化。”王珏林说，2010年可能会出现两种情况：有的地方政府取消了房地产优惠政策，有的地方政府顺延了房地产优惠政策。
不过，在招商引资的压力下，取消房地产优惠政策的地方政府举措会更谨慎。
唐道明在促进全省房地产投资于消费经验交流会上的讲话
同志们：
这次全省促进房地产业投资与消费经验交流现场会是厅党组经过慎重研究后决定召开的，是继五月份全省培育发展住房消费工作会议后又一次房地产专题会议。会议的主要目的是交流全省各地促进房地产投资与消费的经验，全力推动我省房地产业稳定健康发展。会议将听取株洲市、郴州市、衡阳市等地的经验介绍，讨论当前房地产工作。高克勤厅长还将做重要讲话，请大家认真总结，相互学习，抓好落实。根据厅党组的意见，我就促进房地产投资与消费先谈四点意见：
一、 全面把握全省房地产业投资与消费的总体形势
今年以来，全省各地认真贯彻省委、省政府《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》（湘办发〔2008〕18号）文件精神，优化投资环境，扩大住房消费，房地产市场呈现稳步回升态势，投资逐月增长，商品房供销两旺，房价稳定，供求关系明显改善，市场走势整体良好。
就全省1—8月房地产市场运行情况来看，总体呈现以下几个特点：一是房地产开发投资持续增长。全省完成房地产开发投资629.2亿元，同比增长8.8％。投资总额居中部地区第四位，全国第十五位，全国排名同比下降两位，增速同比回落16个百分点，八月单月完成100亿元，同比增长32.2％，环比增长14.4％。投资增速出现触底反弹；二是商品房供应持续增长。全省商品房施工面积10592.3万平方米，同比增长26％，其中商品住宅8641.7万平方米，同比增长26.2％。竣工面积1516.6万平方米，同比增长46.1％，其中商品住宅1259.5万平方米，同比增长46.8％；三是住房消费增长强劲。全省商品房销售面积1940.9万平方米，同比增长39.1％，销售收入515.4亿元，同比增长52.9％，其中商品住宅1821.7万平方米，同比增长42.6％，销售收入458.3亿元，同比增长59.6％；四是房价有所上升。1-8月，全省商品住房销售均价2655.6元/平方米，同比上升9.9％，环比1—7月上升0.3％。房价上涨的主要原因在于长沙市商品住宅销售面积大幅增加，占全省商品住宅销售面积的44.9％，占比提高了6.7个百分点，对于全省房价产生拉动效应，实质上全省房价比较稳定。长沙市商品住宅销售均价3415元/平方米，同比上升5.2％，环比1—7月上升1.8％。全省商品房空置面积362.1万平方米，同比增长42％，其中商品住宅空置面积231万平方米，同比增长49.2％。
就各市州运行情况看，房地产开发投资增长幅度较快的为：张家界市、怀化市、永州市、株洲市，分别增长50.9％、41.2％、35.1％、31.9％；销售方面，商品房销售面积增长较快的市州为：邵阳市、张家界市、衡阳市、长沙市，分别增长96.9％、76.1％、75.5％、61.9％。销售收入增长较快的市州为：邵阳市、张家界市、衡阳市、长沙市，分别增长140％、107.9％、103.2％、69.2％。
二、 认真分析全省房地产投资增长缓慢的原因
尽管1—8月房地产市场形势总体良好，但房地产开发投资增长缓慢的问题十分突出。1—8月我省房地产开发投资增幅低于全国平均水平5.9个百分点，全国排名靠后，居第二十五位，居中部地区第三位。长沙市、益阳市投资负增长。地产投资不足，土地市场冷清。1-8月全省房地产开发企业土地购置面积586.5万平方米，同比减少58.9％，土地成交价款73.7亿元，同比减少25.4％，完成土地开发面积702.3万平方米，同比减少15.1％。分析全省房地产投资增长缓慢的原因，主要有以下几点：
一是湘办发〔2008〕18号文件在个别地区还没有真正落实。省委省政府出台《关于促进房地产市场稳定健康发展的若干意见》后，全省总体上认真贯彻执行，尤其是株洲市、郴州市、张家界市、衡阳市措施有力，效果明显。但个别地区对房地产工作重视不够，对18号文件学习不够、落实不力，有的地方至今还未出台相关配套文件，有的地方重复收取基础设施配套费，有的地方契税减免政策落实不到位，有的地方还在用90/70的做法限制土地出让、干涉企业项目规划报建，有的地方土地出让门槛依然很高。
二是投资环境不优。目前，我省个别市州仍然存在报批报建难、手续繁多的现象，导致一些工程从报建到施工要花费相当长的时间，这不仅使一些投资项目迟迟不能开工实施，还导致了工程项目贷款不能尽早到位。以地霸工、强行参工参运、强买强卖的行为依然存在；乱收费、乱摊派、乱罚款的现象屡禁不止；征地难、拆迁难困扰着项目建设，使许多企业望而却步。
三是企业融资不畅。截至8月底，全省企业房产开发贷款余额352.9亿元，同比仅增长9％，比全省信贷增速低27.5个百分点。1—8月全省新增企业房产开发贷款仅8亿元。从娄底、益阳、常德调研情况看，三市房产开发贷款均为负增长。企业融资困难，特别是中小企业在银行贷不到款，导致民间借贷很活跃，融资成本较高，大大增加了经营风险，增加了社会不稳定因素。
四是消费者信心不足。部分项目周边公共设施不配套，基础设施建设严重滞后，居民的正当诉求迟迟得不到解决。房地产行业形象欠佳，有的开发商诚信意识淡薄，欺诈消费者的行为时有发生,有的商品房质量低劣，直接损害消费者利益,有的开发项目发生重大质量安全事故,有的开发商甚至雇凶砍杀业主，影响极其恶劣。消费者购房心存顾虑，一定程度上抑制了消费需求。
五是可持续发展能力不强。与北京、上海等先进省市相比，我省房地产业仍然属于粗放型发展模式，市场提供的房源绝大部分为毛坯房，而非成品房，二次装修过程引发不少问题，不仅浪费资源、污染环境而且还没有质量保障，有些业主甚至不顾其他业主的反对，私自改变房屋结构，造成墙体开裂、楼板漏水，甚至危及房屋安全，引发纠纷不断。
三、明确重点，创新方法，促进房地产投资与消费持续快速增长
针对上述问题，我们必须以科学发展观为指导，坚定发展信心，紧紧围绕“保增长、扩内需”的战略部署，抓住经济回升的有利时机，明确重点，扎实工作，不断创新，促进房地产投资与消费持续快速增长。前段各地在促投资、促消费中创造的好经验、好做法，要积极总结、推广。这次经验交流会为大家提供了一个学习交流的机会。大家要珍惜机会，集中精力，认真学习借鉴。前段时间工作比较被动、投资消费增速较慢的地区要认真找差距、搞调研、想办法、谋发展，清除房地产发展障碍，真正把工作赶上来。当前，要着重抓好以下几项工作：
一是抓好招商引资。我省房地产开发企业以本地中小企业为主，实力不强。当前形势下，很难适应经济发展和城市化进程。要建立开放度高、吸引力强的房地产市场，务必要加大招商引资力度。通过走出去或者请进来的方式，吸引外地资金雄厚、实力强劲、品牌形象好的开发企业来湘投资兴业，以增强市场活力，加速房地产市场发展，克服投资增长乏力的困难。第一，筛选一批好的开发项目，做好前期土地储备，推出一批有影响、环境好、条件成熟、基础设施完善的招商项目。第二，切实落实好分期交付土地出让金的优惠政策，对实行土地招标、拍卖、挂牌全额交缴土地出让价款的项目，不再收取基础设施配套费。第三，丰富招商引资渠道，各地要积极参加国家、省层面的招商会，主动邀请外地开发商来湘考察，举办各种招商活动，宣传投资环境，推介开发项目。第四，提高服务意识，为企业提供优质可靠的服务，房地产主管部门和建设主管部门要为开发商当好娘家人，做好资质审批、城市房屋拆迁等前期工作。要学习株洲市先进经验设立“一站式”服务窗口，无偿为企业代办全程审批手续。
二是抓好项目开工。应当积极向政府建言献策，做好协调服务工作，促进各部门共同营造良好的投资环境。一要简化手续，要采取切实可行的措施，尽量缩短办事时限，减少办事程序，提高办事效率，这方面要向郴州和株洲学习。二要减免税费，务必要把减少报建费用、下调资金监管比例、减轻税赋等优惠政策落实到位。三要解决问题，要学习株洲市部门联系房地产企业的经验，领导干部深入企业、工地调查研究，帮助企业协调解决建设中的各种疑难问题。对依法调整规划容积率的建设项目进行专题调研，制订补交地价的标准，解决企业的实际困难，促进项目如期建设、如期交房、如期办证，维护房地产市场稳定。四要强化监督，优化环境不能停留在嘴上，要有硬措施，动真格的，在纪检、监察部门的监督下，倾听企业的意见，受理企业投诉，严肃处理办事拖沓、索拿卡要的单位和个人，这一点也要向株洲市学习。
三是抓好房地产融资。前段时间，外省热点地区房地产信贷投入较多，楼价、地价飙升，产生了房地产泡沫，出现了房地产信贷紧缩的现象，对此我们要保持清醒的认识。我省房地产市场欠发达，今年以来房地产信贷投入较少，房价稳定、地价下跌，市场秩序总体良好，房地产信贷质量总体优良，进一步加快发展的内在动力很强，要想方设法加大信贷投入。第一，各地要发挥房地产市场领导小组的作用，积极吸纳人民银行、银监、金融机构加入房地产市场联席会议，使其了解到我省房地产市场发展的潜力，增强对房地产市场信心，放手加快发展房地产信贷。第二，充分发挥行业主管部门掌握企业经营业绩的优势，组织银企对接会，甄别筛选优秀企业，向金融机构推介优秀企业和好项目，打消金融机构疑虑，切实帮助企业解决融资困难。第三，继续实行鼓励使用住房公积金的政策，把
“可贷、可取、可对冲”的政策落到实处。第四，加快房地产开发企业信用体系和个人征信体系建设，及时跟踪和更新房地产企业信用状况，加快与金融部门对接，切实优化房地产金融生态环境。
四是抓好配套设施建设。各地要会同有关部门，加强对已建小区和正在开发项目的调研，从调查中发现问题，对基础设施和配套设施欠帐的小区，要分门别类制定完善配套设施建设计划，向当地政府建议，尽快加以完善，方便群众生活，增强吸引力。在编制住房发展规划时,要分析研究基础设施和配套设施的要求,与规划建设部门做好衔接工作，使基础设施建设适度超前，使配套设施与开发项目同步建设。对新开发的小区必须把“五通一平”作为土地出让的前置条件，不得出让毛地。要制定吸引社会资本投资公用配套设施建设的优惠政策，切实解决学校、医院、商业、文化及公交等公用配套设施不足的问题，扩大投资，优化住房消费环境。
五是抓好规范房地产市场。我们要一手抓优化投资环境，简化手续、提高效率，优化服务，一手抓强化市场监管，净化市场环境，建立良好的市场秩序，二者不可偏废。要认真贯彻湘建房〔2009〕342号文件，开展房地产领域突出问题专项治理行动。一要规范房地产开发建设秩序，严禁以各种理由违反建设程序，逃避监管，确保商品房的质量和安全，维护广大消费者的利益。二要规范商品房销售行为，严格执行《城市商品房销售管理办法》，在未取得《商品房预售许可证》前，不得发布任何销售信息。规范商品房买卖合同，加强网上合同登记备案和预售资金监管，严厉打击虚假合同、合同欺诈行为，真正做到让消费者放心购房、放心置业。三要加大对企业违法违规行为的查处力度。对违反建设程序、违法销售、发布虚假销售广告、工程质量低劣、以次充好及价格欺诈等行为要依法进行严肃查处，并通过媒体曝光，同时加强和相关职能部门的协调配合，确保各项监管措施落实到位。
六是抓好信息披露和舆论宣传引导。各市州要定期公布本市房地产市场信息，增强房地产市场透明度，全面、及时、准确发布信息，积极引导房地产市场稳定健康发展。信息披露的主要内容应包括：土地开发出让情况、房地产开发建设项目实施情况、房地产项目竣工验收情况、办理预售许可项目情况、实际销售（预售）状况（如面积、价格、户型、区位）等市场运行情况。同时要加强舆论宣传引导，加强正面宣传，大张旗鼓地宣传房地产业对经济社会发展的贡献，宣传诚实守信、质量服务过硬的房地产开发企业和企业家，营造良好的房地产开发建设软环境。
四、切实做好基础工作，全面完成2009年工作任务
现在是十月份，工作千头万绪，时间紧、任务重，各地必须精心组织，夯实基础，全面完成今年各项任务。
1.依法行政，规范城市房屋拆迁行为。各地要按照省建设厅《关于严格城市房屋拆迁程序依法规范拆迁行为的紧急通知》（湘建明电〔2009〕34号）文件要求，严格执行城市房屋拆迁计划，严格监管拆迁补偿安置资金，严格执行城市房屋拆迁许可审批制度，严格规范城市房屋拆迁价格评估行为，严格城市房屋强制拆迁程序规定，加强对拆迁矛盾的排查调处，严肃处理拆迁违法违纪行为。
2.以推行房屋登记官制度为契机，进一步加强房屋权属登记工作。房屋登记制度关系到人民群众切身利益，关系到房地产市场有序、健康发展。要全面推进我省房屋登记法制化、规范化，着力推行登记官制度，综合提升登记人员素质。严格按照住房和城乡建设部《房屋登记办法》（部令第168号）规定和《湖南省（房屋登记办法）实施细则》的要求，进一步加强房屋登记工作。一是要抓紧建立完善房屋登记簿。要在2010年底以前，对已登记的房屋必须全面建立城乡统一的房屋登记簿，这是房屋登记管理的硬任务、硬指标，各地务必加紧落实。二是实现房屋登记业务办理网络化。一方面房屋登记办件受理要实现申请、受理、审核、记载登记簿、发证、归档等工作网上传递；另一方面要实现所有已登记房屋建立楼盘表，积极应用房产GIS系统，实现地、楼、房一体管理。三是加强房产档案管理，完善查询制度。要抓紧完成房屋登记的档案扫描，实现房屋登记档案数字化管理。房产档案查询要实现规范化操作，明确查询条件、查询内容，建立明确的可操作的制度。四是各地要积极稳妥有序地开展农村房屋登记。五是建立并严格执行过错登记责任追究机制，加大对违规登记人员的查处力度。
3.加强物业管理的立法规范工作。第一，为进一步完善物业管理行业政策法规，规范市场行为，省厅拟加快我省《物业管理条例》的立法修订工作。第二，充分听取各方意见，会同省财政厅出台《湖南省物业专项维修资金管理办法》，加强物业维修资金的归集管理、使用和监管；配合省物价局尽快出台《湖南省物业服务收费管理办法》，规范物业管理收费行为。第三，规范前期物业管理招投标行为，提升物业服务水平，推进物业管理技术进步，继续抓好国家示范项目和省级示范项目。
4.加快房地产信息系统建设。加强房地产市场信息系统建设是全面、及时、准确地把握和分析房地产市场运行态势，加强房地产市场宏观调控的重要举措。省厅将争取年内建立以房地产交易和权属登记信息为核心，涵盖房地产开发、房屋拆迁、物业管理、新建商品房网上备案和信息发布的全省统一的房地产信息平台。与此同时，省厅还将筹备房地产市场信用体系的建设工作，为避免分散管理、重复建设，省厅将进行全面、科学的规划，制定统一的建设方案，建立涵盖面广、权威性高、可靠性强、查询便捷的信用信息数据库。各市州要充分认识建立房地产信息平台和信用体系的重要性和必要性，把这项工作作为加强行政管理，提高管理水平的重要措施，支持省厅建设。
5.加快产业结构调整。精装修住宅和节能省地型住宅是发展循环经济，减少资源、能源过度消耗，提高住宅舒适度的必然要求。要组织调查研究，学习借鉴北京、上海等地经验，加快制定推进住宅产业化的政策，逐步以精装修成品房取代毛坯房。各市州应加强对精装修住宅和节能省地型建设的政策扶持，鼓励开发企业建造精装修住宅，尝试将建设精装修住宅作为出让土地的前置条件；鼓励节能省地型住宅项目的开发，兑现购买节能省地型住宅免除契税的政策，研究解决精装修住宅重复征税的问题，满足广大购房者对节能环保型住宅的消费需求。
同志们，按照省委、省政府“保增长、扩内需”的战略部署，我们前一阶段取得了很好的成绩，但任务仍然十分艰巨。全省上下务必要高度统一思想，狠抓工作落实，集中精力解决发展中遇到的问题，齐抓共管，形成合力，推动我省房地产业平稳较快发展，为全省经济社会发展做出更大的贡献。
谢谢大家！
高克勤在促进全省房地产投资于消费经验交流会上的讲话
同志们：
这次我们在株洲召开全省促进房地产投资与消费经验交流会。上午，道明总工已就当前的房地产发展形势，做了一个客观的分析和判断。下午，请大家畅所欲言，就促进房地产投资消费发表意见。我先带头发个言，供大家在讨论的时候作参考。我主要讲两个方面的意见：
第一，对当前房地产发展形势要有清醒的估计和把握
总的来讲，我省的房地产发展形势，可以用两个字概括，那就是“平稳”。从上午道明同志的分析来看，也反映了这一点：一是增长平稳，二是价格平稳，三是销售也比较平稳。相比沿海大城市一度出现的大起大落，我省总体来讲，没有出现这种情况，别的城市快速发展的时候，我们发展不够快；其他城市严重下滑的时候，我们的下滑速度相对较慢。我认为，我省的房地产泡沫远少于沿海发达地区，我省房地产业的整体赢利，没有出现沿海发达地区那样的暴利状况，房地产价位长期处于中低水平，当然，这对房地产发展既有好处，尤其对老百姓有利，同时，也有它不利的一面。
当前，房地产发展存在的突出问题是房地产投资增速缓慢。具体表现在：一是投资增幅低于全国的平均水平，1-8月增长8.8％，相对全国平均水平低了5.9个百分点；二是低于中部地区平均水平，在中部六省中位列第三，这与我省在中部六省的经济地位不相称，与我们大家所付出的工作努力不相称；三是远远低于全省社会固定资产投资的增幅。8月底，来山副省长在全省固定资产投资分析会上，也专门指出了我省房地产投资与整个固定资产的增幅不适应的问题，远低于全省固定资产投资增幅40％以上的水平。在1998年抵御亚洲金融危机的关键时期，房地产业做了历史性贡献，但在此次“扩内需、保增长”重要阶段，房地产却拉了后腿。我们湖南的经济增长主要靠投资拉动，投资拉动的贡献率占到整个经济增长的比重达60％以上，今年的GDP如果增长10％以上，其中6个百分点是靠投资拉动。而房地产在固定资产投资中的比重在下降，对经济增长的贡献率也在下降。所以，我们不能对当前房地产投资形势熟视无睹，甚至盲目乐观，不能因全省销售形势比较好而忽视了投资增长缓慢的不利形势，不能让取得的成绩掩盖了工作中的问题。
今年只有两个多月时间了，要完成或超额完成省委省政府下达的1000亿投资目标，还要付出艰苦努力。这方面，长沙市负有艰巨的历史使命，去年全省完成房地产投资896亿元，仅长沙市就完成469亿元，占到52.4％之多，占到半壁江山。如果长沙的房地产投资上不去，对全省的影响将非常大。如果现在不高度重视房地产投资的问题，将影响到后续市场，投资上不去，明年、后年的房地产市场就会产生很大波动。尽管现在房地产存量也还不少，但是，任由现在这个局面持续下去，房地产市场将供不应求，弄得不好，房价还将飙升。希望大家在讨论时，认真分析一下。为什么投资上不去？究竟是一些什么原因制约着投资增长？请各位在座的长期从事房地产管理工作、实践经验丰富的同志，结合湖南的实际，认真剖析一下。
比如，我省尤其是长沙市的房地产销售这么热，但投资为什么又这么淡？从现象上看是不好理解的，销售增长39.1％，投资仅增长8.8％，为什么会出现消费与投资相悖的情况？按理说，好的销售形势，市场看好，就会很好的刺激投资增长。其中原因：一方面可能是存量还很大；另一方面开发商是否还存在观望的心态；再一方面资金没有实现良性循环，部分投资开发商就搞单个的短平快项目开发，没有后续投资的意向。
最近，大家看到，今年有些城市纷纷出现新地王，拿地价格很高，而出现地王的又恰恰是房价很高的地方，这比较好理解，而我们长沙市，房价比较低，开发商拿地、新开工的却比较少。按理说，房价低，升值的空间就比较高，地价低，拿地的积极性就应该比较高。而实际情况正好相反，地没人要，新项目、新开工锐减，这其中除了开发商积极性不高以外，还有些什么原因？比如现在单位建房比较多，不仅把整个房价都拉下来了，还会使很多有购买能力的人不到市场上去买房，这应该是个很重要的原因。再就是过来已投放到市场的土地存量也比较大。前些年，各地大搞以地生财，大搞城市基础设施建设，投放市场的土地很多，到现在也还没有完全开发。
再我们要分析市场的新动向，现在一些经济发达的城市如长沙，老百姓的消费水平相对较高，加上政府优惠政策和开发商让利，两方面相结合，老百姓应该有较高购房积极性，为什么近两个月商品房销售面积放缓，甚至出现环比负增长？
我们还要着重分析一下信贷，我省固定资产投资增长这么快，银行融资积极性很高，可是为什么房地产信贷这么少？大家知道，今年上半年信贷投放力度非常大，达到7万多个亿，比去年一年的信贷规模还多，但房地产信贷却增长缓慢，房产开发贷款近乎停滞。去年，金融危机最严重的时候，有的银行还在大搞擦边球，投放房地产信贷。我前不久跟几家银行行长谈这个问题，我认为，当前房地产市场住房消费强劲，房价稳定，风险很小，但为什么银行不看好呢？从客观上来讲，今年，银行更看好政府投资项目，不仅规模大，一个项目就是几十上百亿的授信，而且项目多，所以大部分信贷资金都围着政府项目转，导致房地产信贷资金份额成少。从主观上来讲，我们做的工作也比较少，沟通少了。加之过来，有些企业信用不太好等都有关系。
在分析房地产开发投资为什么上不去的原因同时，也要认真分析和预测一下今后的房地产市场发展走势，以利今后准确把握房地产政策方向。省委省政府准备在12月份召开有关明年经济工作的重要决策的会议，需要听取各个部门对经济和社会发展形势的分析，我们要早一点加强对这方面的研究分析，把握后续走势。尽管到现在为止，我们还没有看到权威的房地产市场形势分析，但是我总的看法还是比较乐观的，房地产还会有一个比较好的发展前景。第一，今年来，股市走势比较好，而一般来讲，股市与楼市有一个正相关效应，股市较好，老百姓就有余钱剩米搞投资。近一段来，投资黄金比较火爆，我想下阶段有可能是买房子，老百姓对后期人民币通货膨胀的预期是有心理准备的，买房子保值增值是抵御通胀的好途径。第二，湖南在中部地区发展还是比较好的，居民的可支配收入稳步增长，购买力是有保证的。第三，随着住房保障制度的逐步落实，保障性住房与商品房会逐步实现良性发展。过来一段有些人很担心，保障性住房建多了，会对房地产开发，尤其对存量房形成一定的冲击，但从现在来看，不仅没有形成冲击，而且呈现良性互动。比如长沙市停止建设经济适用住房，改暗补为明补，让老百姓到市场上去买房，同时大力推进棚户区改造，释放了很大一部分刚性购房需求，促进住房消费的良性互动。第四，随着我省城市化进程的加快，特别是长、株、潭城市群建设的推进，加之社会保障制度的健全，会有越来越多的人选择到城市居住，到城市里买房，这些也是影响房地产发展的一些积极因素。当然，也存在许多不确定、不可预测的因素，希望大家认真探讨，好好把握。
第二，学习借鉴株洲等地的经验，创新工作思路。
这次我们到株洲召开经验交流会，主要是学习推广株洲、衡阳、郴州等地促进房地产投资与消费的经验，希望大家认真学习、借鉴。
一是要学习株洲领导重视、优化环境的经验。株洲市委书记陈君文同志、市人大、市政府领导重视房地产发展，把房地产发展与当地整个经济发展全局紧密联系起来，他们把房地产发展看作既可以拉动投资、又可以扩大消费，既可以促进发展、又可以改善民生，不仅老百姓得到好处，政府又增加财政收入的重要支柱产业来抓。我们有些地方政府领导为什么就认识不到这一点？房地产税收占到财政收入、地方税收已经是很高的比例了，完全可以说是举足轻重。我看与存在一些认识误区有关，有的领导怕跟房地产开发商打交道，怕别人会说三道四，那我们还搞什么招商引资呢？我认为清者自清、浊者自浊，不在乎和谁打交道！还有一个误区就是，重视招商引资，对本地开发企业重视支持不够，这也是很不正常的现象。从统计数据来看，房地产市场的发展，总体还是要依靠本地企业。所以我们这些部门的同志，回去以后，要很好地向当地党委、政府汇报株洲等地是如何重视房地产工作的，要讲清楚房地产对国民经济究竟有哪些好处，要消除思想上的那些障碍。特别是株洲市为了加强工作力度，他们由市委组织部牵头，12个相关部门到房地产开发企业对口帮扶，这真是难能可贵。去年底，省委省政府出台的18号文件，我们了解到，在全省很多地方并没有得到认真落实。阻力还不小，难以到位。很多地方把房地产企业当做唐僧肉，没有深入企业听取呼声，了解企业的难处和苦衷。我们前面分析了，湖南与其它沿海省份比，房地产投资的利润较低，但房地产收费太多太滥，办个事不请客送礼很难办成。应该好好学习推广株洲、郴州等地的经验，大幅度减低报建费用，并将所有收费进行社会公示，明码标价。
二是要学习株洲简化手续、提高效率的经验。去年省委省政府18号文件要求房地产项目审批时间，要比法定时间缩短三分之一，而实际是很多地方的审批时间远远超过了法定时间，有的项目启动几年还未开工，就是卡有关主管部门不审批。我们应该很好地学习株洲、郴州等地组织主管领导和部门领导现场办公、集中审批的经验。今年底前，各地要学习这个做法，对前期工作基本到位的项目，请有关主管领导和部门领导现场审批，或者是将项目集中起来审批，争取早日开工。近期，我们要到长沙市就河西、岳麓山景区的一些开发项目，搞现场办公，各相关部门都来，使项目尽早陆续开工。其他市州也要积极推动，房产局要加强对每一个项目、开工时间、投资规模等方面的调度，及时掌握投资进度。
三是要学习株洲促进消费、激活市场的经验。他们一个重要的做法就是加强宣传，提高市民消费预期，增强消费信心，积极引导大家抓住现在买房的好时机。大家回去后，要着力抓好这方面的工作，要加强与社会媒体的配合，请政府、行业专家、消费者现身说法，通过今年后一阶段工作的落实，促进住房消费有一个比较快的增长。
近年来，各级房地产部门都肩负着双重任务，既抓房地产市场发展，又抓住房保障工作。今年的住房保障工作任务也很艰巨，但落实得不很好，一是进展很慢，二是在实施的过程中，存在严重的质量问题。因此，大家回去后，要做到二手抓、二手都要硬。一手抓房地产市场、确保投资增长，一手抓住房保障、确保任务完成。应该讲，我们在住房保障方面思路是比较开阔的，有些措施是切实可行的，关键是要抓好落实。现在有的地方主管部门连一些基本数据都不清楚，比如低收入住房困难户、棚户区改造的一些情况都不清楚，或者是很不准确，国家没有优惠政策时就少报，有政策时就多报，很不严谨。这是关系民生的问题，要尽快改进完善。
房地产主管部门任务十分艰巨，责任重大，肩负着重要的历史使命，这个部门在机构改革中不会有什么大变化，职能还会存在，格局不会有大的调整。大家回去后安心本职，做好工作，有所作为。