近日寒流突至，岛城比往年早了一个多月来了飘雪，很多小区没有来得及供暖，热供不足害得我们几位好友躲进kona喝咖啡，话题避免不了谈及大家关心青岛楼市的明年走势问题。

       快到了09年底，开发企业主管部门消费群体似乎更关注明年楼市价格的趋势。今年的上半年的日子好过的不得了，什么样的楼盘都能让boss兴奋不已，春和景明等楼盘的开盘热销态势让众多开发企业对明年的欲望有点似乎有些爆棚，连城阳某集资楼盘也要明年卖到万科魅力之城的价格，着实让人拍案惊奇

       今年盛夏，天气燃烧了楼市的热望，压抑过久的刚性需求在这个夏天升温，政府通过“降低契税”、“享受优惠贷款利率”、“公积金支持购房”等方面政策来刺激着楼市消费，大多开发企业有了一定的现金流。网上显示的数据也是飘红一片。

       但传统的“金九银十”并没有给老板们带来足够的热望，观望的情绪在消费者中蔓延，特别是各地银监局陆续强调严格执行二套房贷的政策，房贷收紧之风已越刮越紧，透露个人贷款会进一步收紧。

       大家其实更为关注脆弱的买卖关系，万科某君的关于“价格可能下降”的言论，随即引发较大震动，部分开发商“酝酿降价”的声音也被扭曲传播。

      在青岛，能否有走低的隐势?

      笔者认为：青岛由于特殊的供求关系，明年的上升幅度不会有太大飙升，稳定价格的走势不太明朗。

      供求关系将决定房地产的价格。土地价格，材料，人工费用是房价的三大支柱。房价在由于经历一个阶段的调整，地价有所降低，土地拍卖流产，工人失业率高，造成短暂的价格下降，但是随着购买人气的增加，股价的增高，国民经济的复苏，房地产价格自然也是水涨船高。

       在青岛，国家一再提倡的廉租房制度，由于各种原因目前还不能充分地满足岛城人的最低需求。道理很简单：以建造廉租房所用的土地为例，是国家以划拨方式无偿给予的。也就是说，地方政府必须“免费赠送”。“卖地”是地方政府财政收入的主要来源之一，土地价格越高，地方政府的手头也就越宽裕。特别是在青岛，土地经常变成“面粉贵于面包”的皆大欢喜情况，在这种情况下，保障性住房难免沦为“形象工程”。

       尤其一提的是：地铁工程和隧道工程。两大利民工程的动工大大增加了青岛地产的砝码。一些项目也见风摇旗呐喊，价格上升较猛。但是我们应清晰的看到：地铁项目周围的配套成熟要5-6年后，对于一个不是投资只想安居的消费者不是一个较佳的选择。

      在以上的分析下，也许有许多朋友问，目前买房是否合适，其实如果你急着要房自己住，那么早买比晚买划算，不过地点，品质，开发商的信誉，以及小区管理仍然是四大关键。如果不急，那么明年的春节前后，房地产的价格会比现在稍下降一些。如果你是买来投资，要有租金不会涨太多的打算。现在一线城市都有了写字楼和商品住宅的价差倒挂的现象。有办法买商品房的年轻人可以考虑置产，否则选择政府的低收入住宅，仍是一个好选择。应清晰：租房不一定不划算。