奥巴马访华对中国楼市影响不大
关键词：奥巴马 楼市问题 房价 次贷危机 经济回暖 救市计划 2009
奥巴马中国之行，业界与学界对之持有两种不同的观点，一种是奥巴马与中国楼市风牛马不相及，另一种是将改变中国楼市格局和发展思路。
我们不要奥巴马热，更不要一味地盲从，也不需要太激进地排斥，切忌再次走“左”、“右”错误路线。我们需要的是理性思维，慎重地看待他的到来。通过对以下三点分析：一是美国救市政策的深刻认识和把握，二是奥巴马来华质疑中国“市场经济”对楼市有没有影响，三是中国救市政策“进”与“退”是否因奥巴马来华而改变？个人认为，中国的楼市问题与救市计划的目标与美国不一样，奥巴马访华对中国楼市的影响不大。
一、美国楼市的问题与救市政策的效果认识
美国楼市的问题出在哪？2008年美国房地产次贷危机，房地美和房利美破产倒闭，美国楼市崩溃，关键问题在于美国的住房消费观念和资本金融市场。中国和美国两位老太太天堂对话的故事很是能提示楼市问题的本质。曾经很多人完全西化接受这种住房理念，认为美国人聪明，美国人也一度为之引以为豪。很多人忘记了这样的理念是需要一个前提，那就是住房消费者的经济来源稳定和有保障。一旦忽视这个前提，出现提前消费的观念出现还不起贷款便成为必然。因而一旦美国经济出现问题，金融机构一旦没有钱放贷，购房贷款出现问题、购房抵押还贷就出现问题，因而房地产就出现问题，房地产市场其实就是一条资金链。
美国的房地产市场是以存量房市场为主、增量房市场为辅的市场。这个市场是一个资金链完全流动的市场，类似一个人，人没有血液流动就会出现问题，房地产市场没有资金流动同样出现问题。美国就是这样，消费者不管有没有支付能力，先有享受主义为主，来源于美国人的收入预期过高，还有一个就是政府对房地产市场稳定计划出现问题，一味地追求房地产市场快速发展，而不是健康地发展。再有的就是金融机构对消费者的准入审批制度过低，银行控制贷款风险能力不足。一旦住房消费者还不起购房贷款，银行出现资金链断裂、抵押住房面临收回，美国楼市就出现问题了。
中美楼市问题的差别在哪？美国房地产市场在于住房还贷困难问题，“还不起贷”，但是他们有房子住。中国的房地产市场问题在于中低收入购房难，“买不起房”，很多消费者没有房子住。因而对此次由金融危机所产生的救市计划，对中国和美国是不一样的。美国是尽力使住房消费者还得起贷款，促进美国的存量房发展，改变他们的住房理念和增强购房消费者的支付能力。而中国是尽力使中低收入人群买得房，支持增量房的发展，带动中国房地产市场发展。
美国的救市效果？奥巴马利益集团正确地把握美国楼市的问题，因而针对性地制定了《屋主可负担能力和稳定计划》，一个是住房消费者住房可负担能力，另一个住房消费者的收入稳定来源。美国的经济回暖已经达成共识，解决失业问题是解决住房消费者的收入来源，解决通货膨胀问题是解决消费者的住房可负担能力问题。现在的美国貌似出现了“滞胀”
问题。美国的住房成交量出现回暖，楼市虽出现回暖但效果不明显，政策的时滞性和楼市问题的严重性。
中美救市政策的效果差别在哪？中国在于扩大内需，通过降低购房门槛，鼓励住房投资和消费。而美国则在于促进经济复苏，提高他们的还贷能力和增加的收入来源。两条救市的政策导向是不一样的。
二、奥巴马来华质疑中国“市场经济”对中国楼市的影响
此次奥巴马之行对中国房地产市场只字未提，但为什么很多人还是认为奥巴马会给中国楼市带来影响呢？房地产是一个关联度很高的产业，房地产同时也是国民经济重要的组成部分。因而奥巴马间接地触及到了房地产也在理。
个人认为，奥巴马来华对中国楼市有影响的。此次奥巴马来华最重要的一点就是质疑中国的“市场经济”。他认为，中国的市场经济不是完全或者不是理论上的市场经济。中国房地产也一样，中国的土地是国有的，是公有资产。而产权私有是市场经济的前提。因而，就房地产而言，中国的房地产市场或者楼市到底是不是属于市场经济的范畴确实值得探讨。质疑中国市场经济，质疑中国房地产市场的经济，就是质疑中国房地产市场，一旦房地产市场都被质疑，中国政府的房地产宏观调控政策就会出现反思，中国住房消费者理念和中国住房开发商的开发理念和决策都会受到影响，以及一系列与房地产有关的制造业、金融业等都会因此而改变。因而，个人认为，奥巴马对中国楼市是有影响的。
就这使得中国不得不反思中国楼市的发展思路，中国楼市怎样健康地发展或者怎么样在这次金融危机中真正回暖。这些都可以从美国的住房政策和制度学习和借鉴。
但是我们得明白，奥巴马所质疑是他的事，我们从中要学习的是他是在提醒我们更发地发展我们的楼市，因为我们的楼市问题和救市政策是有差别的，是不一样的。因而我们不要过分地抄袭他们的楼市问题和楼市救市计划。只要我们政府当局和住房消费者足够地理性，受到的影响不会很大。
三、中国救市政策“退”与“进”是否因奥巴马来华而改变
近期，关于中国救市政策“退”与“进”的争论成为焦点。奥巴马的到来会不会影响到中国的救市政策呢？救市政策是通过宽松的财政政策和货币政策，减低购房首付比率，放宽第二套房政策，购房税收优惠政策等都是为了扩大内需吸引更多的人来购买住房，使中国楼市暖起来。
个人认为，中国政府对房地产的救市政策是比较成功的。但是这种成功仍然是建立在牺牲保障房建设控制上。虽然民生工程、保障工程在中国大力倡导，但是在全球金融危机的中国更多的还是促进经济回暖上。房地产是先导产业，3、4月份的中国房地产回暖带动了中国整个经济实体、制造业的回暖，以至中国经济整体回暖。
讨论救市政策“进”与“退”的关键在于是否可以不要救市计划了？怎么样来评判中国对楼市的救市计划已经达到预期目标？以及需要有一个综合指标体系而一个简单的指标来衡量中国救市政策的功效。仅从成交量或者房价的指标是无法决策进退机制。
中国楼市之所以出现现在的争论，是因为很多观点不一样，但是关键还是拉动经济的三大马车“投资、消费、贸易出口”。反对退出救市计划是因为中国楼市还没有到该退的时候，中国楼市还需要救市计划来刺激住房消费和投资。支持退出救市计划的是因为他们觉得刺激房地产回暖肯定是要牺牲健康作为代价的。肯定会为中国未来的房地产带来很多不健康的因素。因而不支持长期的救市计划，更或考虑美国的次贷危机等原因。
个人认为，中国的救市政策“退与进”的问题与奥巴马没有太大的关系。因为中国的房地产市场、资本市场、金融机构市场与住房消费理念与美国都有较大的不同。更何况他这次来华更多地关注中美两的政治、文化、地区和平稳定、军事关系，关于经贸合作、房地产问题和救市政策和救市计划相对较少。
总之，奥巴马此次来华对中国楼市的影响不大，影响主要在于他质疑中国的“市场经济”可能会对中国政府和住房消费者有一定的冲击。但这都是感性地影响中国的消费预期和救市计划预期，只要中国政府真正认识到中国楼市的问题所在和救市计划的效果，真正从理性上去思考和寻找中国房地产的出路，应该来讲，他的来华访问对中国的楼市影响不大。