近日，国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（以下简称新目录）。根据新目录规定，商品住宅用地的宗地出让面积，小城市（镇）不超过7公顷，中等城市不超过14公顷，大城市不能超过20公顷（300亩）。

按照官方的说法，此新规是为了“增强土地政策参与宏观调控的自觉性和主动性，严格土地供应政策，抑制部分行业产能过剩和重复建设，促进产业结构调整和节约集约利用土地”。窃以为，本次所出台的政策中关于土地出让环节单幅地块大小的限制规定对促进土地市场的合理发展作用有限。目前我国各大中城市土地市场所面临的主要问题并不是供应地块中大地块过多的问题，而是居住类土地供应不足及开发效率不高的问题。

　　以广州为例，从土地供应及开发利用环节来看，广州楼市将面临以下几方面的问题：

　　一、短期有效供应相对不足

数据来源：中原地产数据库

中原地产的监测数据显示，广州全市十区今年1-10月份居住类用地供应面积约145万平方米，相当于去年全年供应量的九成左右，不过仅占全年供应计划的六成左右。从2004年以来广州居住类土地的供应量来看，平均年供应约150万平方米的土地，可建设商品住宅约300万平方米；其中2004、2005两年间，广州全市供应的居住用地不足20幅、可建筑面积仅110万平方米左右。这直接导致在其后的几年间一手住宅市场一直存在供不应求的压力。虽然2006年以来广州加大了土地供应，但在2008年，全市新供应的居住类用地的建筑面积又回落至320万平方米左右，还不到近几年一手住宅年均成交面积的一半。土地供应的不足必然会带来住宅供应的紧缺。

另外，从开发进度来看，不少大盘已进入开发后期或是尾货消化阶段，而很多成交不久的地块尤其是部分外围的大幅地块尚处于规划及初期开发阶段，今后几年广州一手住宅的供应量将有所回落，尤其是中心城区。按照各在建项目的工程进度估算，2010年广州全市一手住宅的新增供应量大约在450-500万平方米左右，相当于2004年以来年度均值的60%左右或是2008年的60%。

二、供应分布失衡

从广州土地供应的分布及全市土地的开发利用情况来看，今后广州楼市将面临严重的供应失衡。

首先，近期供应的居住类用地主要集中在外围四区。2006年年初至2009年10月近四年的时间里，广州市国土部门供应的居住类用地中位于中心六区的不足三成，可建筑面积不到全市的四成。其中2009年1-10月份供应的145万平方米的居住类用地中，中心六区用地面积仅占全市的36%，可建筑面积同样不足全市的四成；2008年供应的居住类用地中，位于中心六区的地块的规模尚不到全市的1.5%。

数据来源：中原地产数据库

另外，从在建项目的工程进度来看，随着不少中心城区内大盘逐渐进入开发后期或是尾货消化阶段，今后几年广州一手住宅的供应将呈现市区内以中小项目为主、近郊及外围仍以大盘为主导的格局。今后一段时间里，广州商品住宅的供应量将严重失调，番禺、花都及白云西部和北部等区域还会有较充足的新增供应量，但大部分中心城区商品住宅的新增供应量将会明显下降。

三、部分土地开发效率较低所导致的供应不足

2002年至2009年10月，广州全市公开出让但目前尚待开发的居住类用地的建筑面积合计近1200万平方米，其中中心六区未开发居住类用地的总建筑面积约500万平方米，约占全市的 43%，外围四区待开发居住类用地的总建筑面积约700万平方米，约占全市的57%。

再加上2002年以前就已经被各发展商所储备下的、现待开发的居住类用地的总建筑面积约1800万平方米，全市待开发商住用地的总建筑面积高达2500-2800万平方米！假如按照2004-2008年全市商品住宅年均新增供应量约756万平方米、年均成交量约865万平方米估算，这部分待开发居住类用地可以保证今后四年内广州市一手住宅有充足的新增供应。其中十一家大型上市房企在广州地区（含增城、从化、金沙洲佛山部分）储备的商住用地的总建筑面积约2700万平方米。其中中心六区约900万平方米，仅占三分之一，主要分布在白云和海珠；外围四区、增城、从化及金沙洲（南海部分）约1800万平方米，多位于番禺和增城。

数据来源：中原地产数据库

注：上图中数据为按建筑面积计

从实际情况来看，这部分待开发用地并不能像上文所假设的那样保障全市在今后几年有稳定的、足够的供应。首先，部分地块为近两年才出让（总建筑面积约600万平方米），从规划设计到施工、入市销售尚需时日；其次，部分地块规模较大，分期分批的开发模式将使得开发周期较长；另外，有部分居住类用地已闲置较长时间但政府一直未作处理，其中有不少地块短期内尚难以入市形成有效供应。在此情况下，市场必然会出现阶段性及区域性的供应不足。

虽然近期国土资源部及各地政府加大对土地市场的整顿，广州市也加强了对土地开发环节的监管，如对土地出让合同的细化约定尤其是增加违约成本及明确开发时间等措施，传都递出政府正在积极规范土地市场秩序的信号。但土地市场不仅仅是单幅地块的量、价的问题，首先是市场总体的供求平衡关系。从政府针对土地市场的措施来看，在增加有效供应、打击囤地等根本环节的相关措施还存在一定的空白或是执行不到位。如广州市前段时间曾对部分高价未开发地块进行处理，但部分在2007、2008年被大发展商所拿下但尚未开发的高价地块并未在此次处理范围内，且很多已闲置多时的土地并未受到处理。如果不能在加大土地供应、提高土地开发效率两方面加大力度，限制单幅出让地块的规模之类的措施实难解决市场供应不足的问题，更别说稳定房价了。