书生/地产刀客：谢逸枫 “新政分析”观点与评论系列之一
南都观点与评论:工程规划“10.13”政策透解之见
文章于2009年10月23日发于南方都市报.2009年10月13日，广州规划局发布《关于完善建设工程规划管理若干问题的规定》征求意见稿，其中消费者关心的住宅公建配套在何时建成、住宅底层是否架空不做商用等做了详细的规定。著名地产评论人,地产营销策划专家谢逸枫认为,该规定涉及面比较的广泛,比较是规划本身,还有建筑结构等办房产证问题。从内容上看，非常的具有专业性，特别是不得调整建设用地性质、使用强度等问题。从规定实施性看，操作起来还是有一定的难度。
经过详细的阅读和分析,首先该规定涉及开发商取得土地后不得调整建设用地性质、使用强度及公共配套设施规划等内容。其次,同时规范了一系列办理房产证过程中易出现的问题，也对小区绿化、道路建设、建筑面积超标等项目进行了明确。最号,规定还要求,首期房屋预售前，公共建设配套项目要完成验收；已售项目不得将配套会所、停车场等非经营性用房调整为经营性用房；小区要沿路建绿化带，并尽量架空住宅底层，原则上不做商用。该规定涉及开发商取得土地后不得调整建设用地性质、使用强度及公共配套设施规划等内容。
著名地产评论人,地产营销策划专家谢逸枫认为,第一，开发商拿地后一般不得调整规划。其实这个是老生常谈的话题,但是对开发商获得的利润大小至关重要。就是开发商拿地后，有时会出现加多层数、增加房子密度，不按规划配套幼儿园、小学等不规范行为，使小区等出现“货不对板”。或者说开发商改容积率，目的是多增加建筑面积，多卖房子，降低建筑成本和其他损失。
目前，在公开市场上出让的土地，都有单独的规划条件要求。例如,有部分开发商在竞标土地时，与审批部门打好招呼，用较低的容积率逼退其它竞争对手，在拿到土地后，再想方设法提高容积率,楼盘的容积率经过调整,建筑面积就增加了,销售利润就加大了，目前有不少楼盘都有调整容积率的现象。
原因非常的简单, 高地价和税费导致成本大,低容积率导致可销售建筑面积就小。
所以，开发商都希望规划局“多批点”容积率，如果调整不了容积率，开发商就得赔钱。如果是房价多卖点，税金收得多点，政府并不吃亏，开发商目前来说，如果市场很房价涨了，低容积率不会吃亏。换言之，如果增加容积率了，将来给配套增加负担，政府就要多支出配套设施。
著名地产评论人,地产营销策划专家谢逸枫认为，第二，对于首期房子预售前配套要建好这个问题， 政府是基于减少因交房出现“购买无配套和提高入住率及解决办理房产证时产生的纠纷。另外是增加市场上有效房源供应。其次，减少交房后因缺小区配套不愿入住的现象，对下降空置率意义重大。最后，可以防止开发商“改容积率，建房不建配套”的现象。
这个规定主要是针对在新建开发的大楼盘，例如郊区大盘及市中心大盘的，而对在建新项目单体楼或塔楼来说影响不大。由于受到市场上不稳定和开发商自身影响及政策的不确定性，要求在新建开发的大楼盘。
其实，首期房子预售前就将配套建好的规定，是缺乏可行性和操作上的比较困难。因为，房地产投资开发是资金密集型的，首期开发肯定是需要投入巨大的现金，而开发商在项目的开发策略上，一般是选择滚动式开发模式，就是项目进行分期分批的开发，先建房，再卖房，才再建配套，最后才交房。另外，受到开发商20%自有资金及项目开发周期的限制。所以，首期房子预售前就将配套建可能性小。
如果按首期房子预售前就将配套建好的规定执行，对于购买者来说是一个好事，也有不利的后果。好事情就是可以提前享受到配套给生活上的方便性。不利方面，就是增加建筑成本，可能导致推高或助涨房价，及影响施工进度，最导致市场产品供应减少。建议政府针对不同的楼盘和区域，出一些比较具有可操作性的细则出来，同时，要求规划部门严格审批和监督开发商的规划方案。
因为，商品房的成本构成主要有三部分：土地、建安费用、政府的各项税费，各种税费和现在各种费用，它占整个成本的60%。所以，首期房子预售前就将配套建好的规定，在成本角度上，对于开发商来说，在一定程度上增加了开发商的建筑成本，在一定程度上拉升了房价，或出现开发商把建配套投入的费用转移到房价上，因此，房价不上涨是不可能的。
况且，目前市场的供应量相对紧张，要求开发商在首期房子预售前就将配套建好的规定，可能会减少市场的供应会。不仅会影响会增加施工时间，还会延长新盘的开售。从而造成加剧供应量紧张局面。
著名地产评论人,地产营销策划专家谢逸枫认为，第三，多高层住宅底层原则上架空不做商用的规定，有合理和不合理的存在。 现在要求架空不做商用，合理性在于，第一，减少噪音干扰，改善居住环境。第二，减少垃圾污染和保持一个卫生的环境。第三，有利于减少不完全的隐患，例如，政安和火灾等不安全因素。同时，有利于生活和工作。当然，规定有特殊情况，例如，确实为隔绝干道噪音干扰和安置必要的公共服务设施所需，且更有利于改善居住环境的住宅；为保持历史旧城核心区商住混合的商业街巷特征，沿街设底层为商业、上部为居住功能的骑楼式住宅。这个是允许的。
不合理性在于，开发商在实际开发和施工及其他原因上考虑，可能有架空做商用的现象。首先，目前开发商在建多高层住宅底层时，一般都会将底层用做商铺使用，特别是临街的楼盘，或者是配套缺乏和周围配套享受不到的楼盘。目的是扩大建筑面积，增加可销售的面积，获得更多的利润，下降建筑成本。其次，开发商为增加小区商业或其他的配套，完善小区物业的功能性和方便性。最后，开发商不希望浪费这么大的空间，如果能够做到空间最大利用价值，做到实用性当然更好，同时，增加项目销售的卖点和附价值，有利于前期销售和上涨房价。
现在要求架空不做商用，有是不合理和可行性难的问题。特别是对一些新城区或陌生的区域，在项目周围和自身项目配套未建和全的情况下，没有方便于小区业主的商业配套，一刀切的做法，不仅会影响业主的生活，还有可能使开发商下降建筑成本，把投到空置或公共设备的成本，转到购房者身上，这样房价就是上涨了。并且使开发商对解决业主的生活方便性也是一个比较难的问题。建议政府针对不同项目所在区域位置和周围配套及环境等因素，综合考虑之后，再出具体的细则，这样有利于开发商执行。