南都采访：配套建在开卖前，住宅底层要架空做不做得到？
南方都市报记者/詹奇岳 采访/地产营销策划专家谢逸枫
2009/10/23/见南方都市报A三10版面 黄金楼市-聚焦
发展商称政策制定者“不懂行”,专家则认为政策若真实行“没几个开发商能撑得住”。一枚硬币两个面。当“配套在首期预售前建好”和“多高层住宅底层要尽量架空”两项内容出现在政府的征求意见稿时，消费者群起响应，75%左右的受访者投了“赞成票”;而开发商则满腹苦水，直斥政策制定者“不懂行”;专家知微见著，认为“配套在首期预售前建好”如果强制实施，开发商拿地、融资、报建等策略势必发生很大变化，房地产开发将进入实质性现楼销售阶段。
75%左右的消费者投“赞成票”
10月13日，广州规划局发布《关于完善建设工程规划管理的规定(征求意见稿)》，对消费者关心的住宅公建配套在何时建成、住宅底层是否架空不做商用等问题做了明确规定。其中“配套在首期预售前建好”和“多高层住宅底层尽量要架空”两项内容犹如重磅炸弹，炸开了锅。
本报联合搜房网、网易房产网进行网络调查，截至10月20日共收到1900张有效投票，其中76%的受访者觉得“小区都住人了，但配套还在纸上”的事情很多，认为“配套在首期预售前建好”早就应该强制执行了;在“住宅底层要架空”的规定上，75%的受访者表示住宅底层做商用比较嘈杂，影响居住舒适度，因而投了“赞成票”。
“我也投赞成票”，广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿认为，意见稿正面作用比较大。建设工程规划管理以前有很大不确定性，意见稿的出台有望结束“领导说行就行”的局面，不管是开发商还是购房者都有法可依了。当然最大的受益者是消费者，从中知道自己有哪些合法权益，进而维护自己的合法权益。
发展商专家皆称将会助涨房价
与消费者欢呼雀跃相比，开发商则满腹苦水，直斥制定政策者不懂行。“太外行了。对于单体楼来说没什么，但对于郊区动辄上千亩的大盘来说，首期就把所有配套都建好，一是没必要，一期消费者用不了那么多配套，二则影响了资金的有效利用”。一不愿署名的郊区大盘营销总监告诉记者，目前开发次序是先建房，再卖房，再建配套，再利用预售资金进行新一期的开发这样滚动开发，而该条例反其道而行，因而不可行。
地产营销策划专家谢逸枫也认为，首期房子预售前就将配套建好的规定，在目前来说缺乏可行性。因为，房地产投资开发是资金密集型的，首期开发肯定是需要投入巨大的现金，加上开发商20%自有资金及项目开发周期的限制，开发商首期房子预售前就将配套建好可能性小，可以说没几个开发商能撑得住。
退一步说，如果目前规定实施的话，将助涨房价，一是开发商会把提前建配套的建筑成本分摊到房价上;二是提前建好所有配套必然延长工期，新盘开售时间也会压后，短期市场供应量会减少，这在目前供应量不足的情况下无异火上浇油，房价就更汹汹而起了。
综观广州房地产开发项目，住宅底层设置商铺的比比皆是，特别是临街楼栋。但“住宅底商”历来是扰民的罪魁。政府显然意识到这个问题，因此这次意见稿规定：除了骑楼等特殊情况，住宅建筑下部原则不得设置商业功能，多高层住宅底层尽量架空，体现了明显的商住分离的倾向。然而，一些受访开发商闻此规定，百般不愿，表示如果不给做了，住宅立马就要涨价。
邓浩志、谢逸枫等专家道出开发商百般不愿的深层原因：一方面底层用作商铺可增加销售面积，而且商铺的利润远比住宅要高，首层街铺比住宅价格高上4倍以上为数不少，能获取更多利润降低开发成本;另一方面也是为了做到空间的最大利用，同时增加项目的卖点和附加值。如果底层架空不做商用，开发商将少了很大一部分利润，可能就会把这部分减少的利润加到住宅房价中，导致房价上涨。
政策若真实行，房地产开发将“变天” 将步入实质性现楼销售阶段
受访的业内人士大都认为，这些政策如果真的实行，房地产开发将“变天”。地产经济研究专家邓浩志表示，一般配套都是在房子销售后两三年后建成，如果强制执行配套在预售前必须建好，房地产开发方向就会发生很大的改变。由于开发商一次性需要大量的资金投入，对开发商资金实力和融资水平要求会比现在高出好多倍，总体上会出现“小盘化”，像目前郊区成千上万亩的大盘，以后将被切割成若干个项目进行规划设计报建。
“房地产开发将步入实质性现楼销售阶段”，广东博厚律师事务所主任律师詹礼愿认为，房地产开发从预售制度到现售制度发展是一个方向，这可从预售条件设定上看出。1995年1月1日起施行的《城市房地产管理法》在法律上确立了商品房预售制度，预售条件之一是“投资开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”;而到了1998年12月24日施行的《广州市商品房预售管理实施办法》，对预售条件要求就提高为：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目，必须完成基础和四层结构工程;而2001年2月1日起广东就进一步提高了门槛：七层以下(含本数)的商品房项目，已完成结构工程并封顶;七层以上(不含本数)的商品房预售项目，已完成三分之二结构工程;如今要求首期预售前必须建好所有配套也是顺利成章的事情，还是顺乎民心的事情。
各方说法 开发商 对郊区大盘来说，要求过于苛刻
关于配套在首期预售前建好，美林湖国际社区副总经理兼营销总监黄长乐认为对郊区大盘来说，要求过于苛刻，可改成每一期配套在当期房屋预售前实施建设和完成规划验收手续。
关于多高层住宅底层尽量架空，黄长乐认为，楼盘所处的位置不同，有些适合经商有些不适合经商，不能简单一刀切。对适合经商的或者周边生活配套很少的，可以适当设置商铺。
银基地产销售经理林峰也认为，对郊区一些没有独立商业配套用地、周围又没什么生活配套的小区来说，如果没有“底商”的存在，业主买一瓶水都得跑到市区，非常不方便，“住宅底商一定程度上弥补了政府在郊区或近郊生活配套跟不上的缺失，不能一概否定”。
专家
配套先建能不能做到要看政府执行力度
邓浩志认为，配套在首期预售前建好的规定有利于消费者，可避免开发商更改配套规划和拖延建设。但具体不仅要看条文，更要看政府执行力度。
对于多高层住宅底层尽量架空，詹礼愿认为商住分离应该是地产开发的一个方向，现在开发商大量地把住宅底层建成商铺，在土地费用上一个子没多出，但却利润滚滚，业主没有从中得到什么好处，反而多了噪音干扰和安全卫生等隐患。而且现在郊区批的一般都是住宅用地，而非商住用地，开发商凭什么建商铺？周边生活配套不全是政府规划应该解决的问题，不能成为开发商底层建商铺获利的理由。
律师
新规定有利于业主自办房产证
广州国智律师事务所律师张学华认为，“配套在首期预售前建好”此规定有利于业主购楼前全面了解小区规划，购楼后办理房产证。根据广州市目前情况，如小区已办好规划验收，即使没有大确权的情况下，业主也可通过法院办理房产证。
关于多高层住宅底层尽量架空，张学华赞同该规定，但认为对开发商报建裙楼的审批依据还是模棱两可，自由审批空间过大。
消费者
交楼前配套应建好投入使用
5月份购买了广州北部一大型楼盘一栋联排别墅的叶小姐告诉记者，现在父母住在她购买的别墅里。因为社区运作两年多了配套还不全，每次回去都要带一星期的菜放在冰箱保鲜。因此她认为小区至少在交楼前配套应该建好投入使用。
网络调查数据
1、配套要在首期房子预售前建好。1900票
A、赞成。很多小区都住人了，配套都还在纸上，早就应该强制执行了。1445票
B、反对。目前实施容易延长开发进度，加剧供应的短缺，会间接推高房价。312票
C、无所谓。143票
2、除了骑楼等特殊情况，住宅建筑下部原则不得设置商业功能，多高层住宅底层尽量架空。1900票
A、赞成。住宅底层做商业用途比较嘈杂，影响居住舒适度。1427票
B、反对。住在郊区的人，如果没有独立商业规划，又没有底层商业，生活问题怎么解决？347票
C、无所谓。126票
数据来源：本报联合搜房网、wy房产网做的网络调查