香港楼市见顶五大征兆,迹象一:银行按揭政策开始调整。银行楼按坏帐严重,虽然不能直接得出楼市见顶的结论,但可以从中察觉出某种信号,即房价的确已经到了一个高峰,使得银行已经不敢再对买楼者作出大胆的鼓励和优惠,否则,银行就会冒很大的风险。银行的商业决定其实是基于对房价较高现状的基本判断,表明银行已经对高房价开始作出风险规避政策。
迹象二:地产股表现不济。影响地产公司业绩的因素有很多,但房价上升空间是一个重要因素,目前,地产股受冷落的原因之一也恰恰是因为投资者对房价上升空间产生了悲观的预期。迹象三:经济前景不明制约楼市。楼市不是孤立存在的,其表现好坏,房价是否能够平步青云,直接受到宏观经济环境的制约。特别是香港这个高度开放的经济体系,外围的任何波动都会对其产生直接冲击。自去年初美国爆发次按危机以来,美国经济衰退迹象越来越明显,与此同时,大陆为了防止经济过热,正在实施以货币紧缩为主的宏调政策,以控制经济发展速度过快和出现严重的通货膨胀。
作为对香港影响最大的两个经济体系,现时都在进行调整,香港经济环境充满着变数,发展前景不明朗。由于经济前景的不明朗,诸如国际评级机构惠誉、瑞银以及香港大学等知名机构开始陆续调低今年香港经济增长预测;而中大亚太研究所4月初所作的市民调查表明,只有四成人对香港经济前景感到乐观,较半年前大幅回落了12个百分点。经济环境和前景的不明朗必然影响楼市的表现,特别在当前通货膨胀率不断升高、普通市民日常生活负担日益加重的情况下,高高在上的房价已经失去了继续上升的市场支撑基础。
迹象四:减息刺激已近尾声。去年下半年以来,美国联储局多次减息,香港银行大多跟随,目前,香港的存款利率只有0.01厘,如果考虑到通货膨胀的因素,实际上已经出现了一定幅度的负利率,虽然美国还有再减息的可能,但香港再减息的空间已经不大。香港房价将有可能不升反降,或会下跌5%至10%。虽然未来房价是否会下跌仍待观察,但减息的刺激作用的确已经快要结束了。过去,分析员和发展商预期房价会进一步上升的理由之一就是减息会助推房价,而减息周期已近尾声,房价也将失去这个助推力。
迹象五:市场开始出现警醒声音。美国联储局多番减息,令香港房价急升,但他相信市场对香港楼市走势过分乐观。香港通胀高企,利息偏低,楼市短期虽然无大跌空间,但上下波幅亦不会大,估计今年将出现“闷局”。上述对房价的警醒声音以前是从未出现的,目前这种声音虽然还不大,但既然出现了,就表明有部分人士已经预感到房价的确已经处在一个相当的高位,要再升恐怕很难了。
在楼市个别产品中,基于市场推销策略,供求或特殊的买家达到七万元一呎或更高的呎价,其实不是整体楼市是这样,当然百分之九十以上是内地的富豪来买。 据悉,过去三个月,接连有豪宅创下“天价”,九月份尖沙咀一个豪宅盘录得三万元一呎新高,跟这次破纪录的物业一样,同为内地投资者购入。呎价已经去到令人关注的水平,买家不要盲目追入,“因为宣传策略创造了扭曲的市场资讯,但问题是都要考虑宏观的经济,股票市场不跌的话,相信不会怎么跌,但股票市场跌至一万五千点,我都肯定会跌,所以是一环扣一环。”
在豪宅价格带动下,香港楼市有升温迹象。香港市区一个大型新盘十七日开售,就吸引了大批市民到场参观,示范单位出现大排长龙的情况。据此间传媒指,发展商七次原价加推,并于六个小时内,沽出一百个单位,平均呎价约九千元,更有买家大手扫货,涉资六千万元。市场人士估计,该楼盘开售首日售出了一百五十伙,买家情绪甚为火热。 香港特区行政长官曾荫权在日前发表的施政报告中指出,留意到今年住宅单位落成量较低和个别成交屡创新高,令人关注楼宇供应、置业困难和楼市泡沫等问题。
他表示,特区政府会密切监察未来数月的变化,在有需要时,会优化土地供应安排,并与市建局及港铁公司磋商,加快把准备就绪的住宅用地推出市场。但他指,除了豪宅单位,香港楼房价格仍比一九九七年高峰期为低。目前,市民供楼能力仍较一九九七年为佳,而负资产的数目亦维持在极低水平。香港金融管理局上周曾于市场注资,显示热钱再次回流香港。市场人士提醒热钱一旦流出,股市及楼市即时会出现调整压力,买家入市场要计算风险。