这是10月21日我出席在重庆举办的“城市观点论坛”，应邀就房地产企业的品牌与战略发表演讲的实录。“2009城市观点论坛”由观点地产网等媒体举办，本次重庆会议的主题是“全球复苏与中国调控下的房地产”。

今天给我的题目是说房地产的品牌和战略，我觉得这两点确实非常重要。特别是在这次经过了07、08年大的房地产的和经济的危机，真正考验的实际上不简简单单是市场，不简简单单是每个楼盘的得失，更重要的是考验的每个企业真正的品牌和战略。面对危机，不同的企业采取了不同的措施，这跟他的品牌战略是非常相关的。品牌实际上是非常重要的。

我们过去也是每一个项目都叫一个名字，从2000年开始聚焦，开始叫一个名字“阳光100”。当然，品牌意识不光是一个名字的问题，更多的是你这个企业的定位是什么，你的目标客户群是谁，你今后想往哪个方向去发展。定位就是一个企业找到了他今后成长的方向和目标。如果一个企业没有形成他的品牌，没有在客户心目中形成这样一个定位，那他在风浪中就很容易今天刮东风就往东边走，明天刮西风就往西边走。

中国房地产的未来在二线城市

品牌和战略实际上就是一个企业的选择和方向。刚才李总讲到二线城市，金科现在也是从重庆走向了全国。实际上二线城市是中国房地产未来发展最具潜力的地方。我们很多投资者问上海、北京等等，我们告诉他中国房地产真正的未来在二线城市。在一线城市城市化率现在已经达到了80%，房地产发展阶段是一个逐渐城市升级的阶段，而二线城市是一个增量阶段，现在城市在不断的升级，特别是这些地方还有非常空缺的市场，还有相对多的土地，而且竞争相对较弱，所以在二线城市拥有一个更长久的未来。今天资本市场已经从过去的只认一线城市，转变为对拥有在二线城市开发的品牌企业给予更高的价值认定。

房企要走品质和效益之路

在这次整个危机中我们也感受到了，过去房地产很多都是坐地生财，大家更多的把这个产业，实际上不更多的去研究自己的品牌、能力和产品，而是更多的关注资本市场，更多关注在各地囤积土地。因为确实在过去很多年中，很多房地产公司真正的利润来源更多不是他的产品，而是他的土地的增值。实际上是土地的升值靠产品销售变现了。所以土地变成了大家成长的一个捷径。

在这次危机中大家很多人感受到，大家拥有更多的土地会占有更多的资金，土地未必真正给你带来增值。因为今天的土地政策已经发生了改变，过去的挂牌只交定金等等这些可能未来是越来越难了。现在土地要一次性付清，地价也不许分期办证，土地的地价又要征税，你要是闲置不开发也要交占用费，也要收回。所以今后完全靠土地来使房地产增值这条路越来越窄了。

今天的土地资源也是越来越稀缺，企业应该更多地考虑如何在有限的土地中，通过自己的品牌，通过自己的产品，通过自己的能力来创造更高的价值，而不是靠囤地，靠快速开发，靠消耗资源来成长。包括今天的万科，在这次的危机中他也吸取了非常多的教训，所以我们现在看到万科也在转型，也在从过去的靠快速开发，靠土地滚动，靠规模开发现在已经走向了一个品质和效益的这个路。所以房地产企业这条路可能是更加的重要。

跨地域开发考验品牌能力

房地产企业走向全国，从一个地方项目公司到在全国各地多项目跨地域的开发完全是两回事。

做一个项目你完全可以通过产品的打造，通过你的营销，通过你的营造，在目标客户群中营造来解决这个问题。而真正上升到了企业品牌和跨地域管理的时候，你多项目运作的时候，不简单的是资金的问题，整个集团的管控能力，包括你的企业文化都是非常重要的。因为对房地产企业而言，你10个项目可能做得都盈利了，可能一个项目就把你拖死。所以今天大家走向二线城市，走向全国，大家所面临的最大的一个瓶颈可能是企业的真正的品牌能力，你在客户心目中的地位是不是能够得到认可，你的战略是不是跟今天的形势相符，你的管控能力能不能做到。如果这些都能够做到了，刚才龚总也谈到了，现在的国际市场资本流动是非常充裕的，资金成本也是比较低的，所以今天是一个“不差钱”的时代，还是要把自己做好，而不要一味的光想去找钱。自己做好了，资本是追逐利润的。

谢谢大家！