2004年以来，面对汹涌上涨的房地产价格，国内学者展开了激烈的争论。以房地产商及其代言人为代表的群体[1]坚决认为，中国不存在房地产泡沫，房地产价格上涨是房地产行业繁荣的表现，持续繁荣的房地产市场是中国经济的支柱，坚决反对对房地产市场进行宏观调控。另外一方面，国内大多数严肃学者[2]，均对国内的不断上涨的房地产价格忧心忡忡，坚决痛斥房地产价格如脱缰的野马般上涨。

    下面分几个方面分别对两派的观点加以综述：

一、有无泡沫

董藩就认为：在经济发展过程中，房地产价格的持续上涨是不可避免的。纵观发达国家房地产市场的变化，从较长的历史时期来看，房地产价格总是上涨的。近年来我国房地产价格平均上涨副为5~6%，这个增长幅度略仍然低于经济增长率，因而是合理的。任志强则更进一步认为，在经济发展的过程中，房价是持续上涨的，没有一个国家房地产价格下降过。他们甚至否认日本、美国等国在宏观经波动过程中，资产价格大幅度下降的事实（日本东京的房地产价格在上个世纪90年代下降了70%），或者说从来不愿意提起这一件事情（甚至连美国近在眼前的次贷危机都视而不见），只是一味地强调房地产投资具有保值增值的作用。

国内支持房地产泡沫存在的学者主要从以下几个方面进行论述。首先是，房地产行业暴利的存在（近年来全国福布斯富豪排行榜前100位有接近40位是房地产商，这一比例数倍于发达国家排行榜）；其次是房地产价格的上涨已经超过居民的承受能力（普通市民家庭一辈子的收入也买不起一套房子），不可持续；第三是从投资的角度来讲，房地产已经失去了投资价值，即房地产的租售价格比已经严重失调。

就这个问题而言，支持房地产泡沫一派的认识错误在于，他们把房地产较长历史时期的上涨和短期内价格暴涨混为一谈（有人做过统计，美国房地产价格在上个世纪的100年里上涨幅度也仅仅为50%，而这个涨幅基本上是和通货膨胀率接近的），他们没有也不愿意认识到中国大城市价格在短短的时间内已经上涨了3-4倍，这个价格已经超过了居民承受能力。

二、房地产价格的成因

坚持房地产泡沫已经形成的一派，对于房地产价格的成因主要从以下几个方面进行分析。

特别值得指出的是美国学者保罗·克鲁格曼（他曾经成功的预言了美国的次贷危机）就把美国房地产泡沫的原因归结为，由于美联储发行了过多的货币，导致流动性泛滥，在廉价资金的推动下，房地产市场造成了赚钱效应，广大低收入阶层纷纷投资房市，以致资金推动房地产市场不断上涨，造成更多的低收入阶层进入房地产市场。以致于出现了低收入阶层的零首付购房。

中信实业银行的冯燮刚[3]则认为，由于地方政府对于中国城市土地的绝对垄断，造成了土地价格不断攀升，从而房地产价格不断攀升的局面；其次是商业银行由于缺乏贷款方向，从土地购置到房屋建筑、最终消费者的消费贷款，全方位对房地产市场进行支持。商业银行对于房地产市场的支持脱离了房地产基本面的指导，这主要是由于他们认为房地产价格会不断上涨。

曹建海[4]指出2009年以来房地产价格迅速上涨的原因在于，在金融危机的情况下，国家为了刺激经济，投放了过多的流动性，而实体经济部门由于收益有限，对于资金的吸收能力有限，因此增发的货币主要流向了房市和股市，导致资产价格上涨，在2009年超过2008年1.5倍货币发行量的拉动下，房地产价格如脱缰野马一般上涨。

林毅夫则从需求结构的角度对于房地产价格上涨进行了分析。林毅夫指出，房地产需求由自住需求和投机需求两个部分构成。其中自住需求是家庭收入的函数，这部分需求的承受能力对于价格的承受能力是比较有限的。而投机需求则是购买的房子涨价预期，在中国现在的房地产市场，由于国际游资、国内过剩资本、银行资金多方面的推动，导致投机需求迅速上涨，并且对自住需求产生了抑制。

在中国，最坚决的的支持房地产价格上涨的学者为董藩，他对2009年以来房地产价格上涨的原因总结如下：“在鼓励购房政策和年初房价较低的双重刺激下，积压了近两年的刚性需求爆发，带来了市场交易量的快速上涨。但另一方面，去年房地产市场调整时期投资低迷，新开工项目大量减少，造成了目前和今后一段时期市场供应量相对不足。在两种因素作用下，部分城市的局部区域出现供不应求的情况，导致价格快速上涨”。

对于高房价成因的认识方面也存在着较大的差异，当房地产价格的上涨已经脱离基本面，很多购房者沦为“房奴”以后，挺价派坚持维护高房价，他们的观点，世界上所有的国家的房价都不是普通老百姓能够承受的。有房地产商甚至认为，对比改革开放以来居民家庭收入的增长，房地产价格相当于没有上涨。身为学者的董藩，武断地提出中国房地产价格不存在泡沫，而不需要任何论证。

三、房地产价格对宏观经济的影响

概括起来，国内学者认为高房地产价格对于宏观经济的影响主要在于以下几个方面：

1、导致产业空心化。房地产价格的不断上涨，导致我国投资成本增加，对于吸收跨国资本来说，这是非常不利的。2007年以来，我国沿海的青岛、广东等地韩国资本、欧美资本向房地产价格更加低廉的东南亚大幅度转移已经证明了这一点。

2、抑制消费。中国社科院社会学研究所[5]认为，由于房价增长幅度大大高于居民收入的增长幅度，使得居民其他方面的消费被大大压缩。

3、产业结构畸形[6]。王小广根据对世界各国工业化进程的分析认为，在工业化达到重工业化阶段以后，容易产生房地产泡沫。我国房地产行业目前的问题是，吸收了过度的资源，导致其他行业投资不足，产业结构畸形化。房地产泡沫迟早都是要破灭的，但是早破灭比迟破灭好。

4、影响经济的可持续发展。曹建海[7]认为由于房地产行业过度开发的主要资金来源是银行，因此，一旦房地产泡沫破灭，我国金融系统的呆坏账将大幅度上涨。并进而影响整个经济的运行。

5、支撑国民经济发展。以董藩为代表的学者坚持认为目前的高房价是合理的，而且房地产价格不能下调。他坚持认为，房地产是中国的支柱产业、先导产业，带动一大批产业的发展，如果房价下降，将会损害房地产市场的发展，并进而损害整个中国经济的发展。

对于这一部分相关问题的争论，我们认为，否定高房价的一方是合理的。高房价的确已经严重的损害了中国经济的发展。董藩等人认为中国房地产价格下调，中国的房地产行业就受到打击。这其实是一个似是而非的问题。中国房地产行业存在暴利，这是一个人所共知的事实，是其一；其二，中国房地产行业的快速发展，并不一定要维持在高价和暴利的前提下。同样作为支柱产业的机械电子、汽车工业，就是在产量快速增长，价格不断下降的局面下出现的。

四、价格走势

国内学者对今后若干年内我国房地产价格的走势也提出截然不同的看法。下面分别展开论述。

国内大多数学者都认为房价在短期内就会出现不同程度的下调。其中预测房价最早下降的是曹建海他认为，2009年9月我国房地产价格将开始出现下降。他的主要依据是，在2009年9月份之前，我国广义货币发行量扩张政策行将结束，没有了资金推动，我国房地产价格即将开始较大规模的回调。

董藩[8]认为，房地产投资低迷，有可能在未来两三年加剧市场的供不应求，导致价格进一步快速上涨。

任志强的预测是最乐观的。他认为，未来五年内，我国房地产价格将持续上涨，以北京为例，未来五年内平均价格将达到5万元/平方米。主要原因在于我国人多地少，政府公开拍卖的土地数量有限，在住房刚性需求的推动下，必然导致价格上涨。至于为什么是5万元，则没有给出相应的依据。

在对于价格走势的预测上，我们认为主张下降的一方是比较合理，而维持上涨的一方基本上没有给出任何的分析。

五、各方政策建议

各方提出的政策建议主要如下：

王小广[9]从整个经济战略的角度提出了促进房地产行业健康发展的一揽子建议。首先是降低房地产价格，促进需求更多释放；其次是改善住房供应结构；第三是坚持创新战略，将社会资源更多的配置到支持创新，坚决阻止社会游资流入房地产市场将房地产泡沫进一步吹大。

林毅夫[10]则从抑制房地产投机需求的角度给出了对策。他认为投机需求已经超过了自住需求，导致房地产价格过高，并且抑制了自住需求。他提出的主要措施提高物业税来抑制投机需求（比如从目前的2%提高到50%）。

樊纲则从供给和需求两个方面给房地产行业的健康发展提出了相应的建议。供给方面，他提出，应该增加土地供应，提高土地的容积率；在需求方面，他提出增加物业税，并将这项税收作为地税收入来源，促进地方政府在现有的存量土地上做文章，以此来促进地方政府税收增加，而不是通过炒作房价和土地价格来提高地方政府收入。

董藩[11]针对高房价的局面也为房地产上提供了相应的解决策略。他认为避免高房价条件下的开发风险，中小房地产商应该专注于工业地产、进入发展较快的中小城镇，并且长期持有土地等待土地升值。

任志强提出的对策是让富人多买房。任志强坚持认为自己不是为穷人造房的，毕竟世界上买得起房子的人只是少数。也就是说，他们认为房价长期维持高价是合理的。普通收入者不用考虑买房的问题。这是他们针对中国高房价问题提出的解决策略。言下之意，房地产市场要继续快速发展，就要依靠富人多购房。持有这种观点的人还有建设部的若干研究者和官员，他们从世界上住房自有率的角度来论述，实际上，中国的住房自有率已经高于美国，所以说，中国的房价还存在上涨的空间。换一句话说，他们也坚持认为，中国的房地产价格应该坚持在今天这一个较高的位置。

应该说，在这个问题上，坚决主张抑制房地产过热的学者们从促进整个行业健康发展的角度，提出了增加供应、抑制投机需求以保持行业健康发展的策略，均尤其合理性。但是坚决维护高房价的董藩，他提出的对策不是促进房地产行业健康发展，而是如何促进房地产企业盈利，甚至他提出的建议也是违法的（囤地投机倒把是现行的土地法严格禁止的）。

六、小结

主张维持高房价的一派主要是房地产商、地方政府以及其代言人。他们认为房地产应该维持现在的价格的主要原因在于，房地产是我国的支柱产业，带动若干产业发展，对整个经济具有举足轻重的作用，甚至可以说，在这一轮经济调整中挽救了中国经济。他们甚至威胁说，如果房地产价格下跌，中国经济将陷入万劫不复的地步。这显然是危言耸听。在2009年为经济逆转作出重大贡献的还有汽车业。同样是支柱产业，为什么就能够在价格下降的同时，产量迅速增长呢？而房地产业只能够在价格上涨的同时而产量下降呢？显然主张维持高房价的这一部分论者是出于自身利益考虑，而不是站在对经济进行客观研究的基础上作出结论的。

主张降低目前的高房价的学者们也认为，从较长的历史时期来看，房地产价格是呈现上涨趋势的，只是从2004年以来，我国房地产价格上涨速度过快，已经远远超过了均衡价格。他们从维持整个宏观经济快速、协调发展和保持中国经济持久竞争力的角度，提出了抑制房地产过度投机、适度增加供给、切实保障自住需求的策略。显然这一派的分析是比较合理的。