此文为北京《现代生活》期刊主笔张界特供稿。由我编辑，刊发于2008年9月13日《证券导报》“精品楼市”版。

 

 

旧城改造 阵痛仍在
品质海口，美丽承诺任重而道远

 

〇特约撰稿  张界

 

旧城与新城

    旧城改造中的“旧城”是相对于“新城”而言的，海口的新城在哪？在海口生活居住久的人都有这样的感觉，仿佛除了滨海大道以西是新的外，其他任何地方都是新旧交错的：崭新的滨海公园对面就是博义村、盐灶村、八灶村；国贸大道CBD紧邻就是曾经的本市最大的城中村——玉沙村；就连新近落成的省委办公大楼，也是在规划改造中的上贤村对面。诸如解放路、博爱路、中山路、文明路、新华路、得胜沙，更是新旧建筑无序堆积，“握手楼”、“接吻楼”连绵不绝。客观地说，海口的新城区与旧城区并没有明确的界限，新中有旧，旧中有新。

    不久前，海口市长徐唐先为香港的投资人描绘了这样一个区域：从金沙湾一路向东，就是枢纽码头、邮轮码头、游艇基地、国家帆船培训基地、跨海大桥或隧道、粤海轮渡、会展中心、歌剧院、连绵十余公里的滨海带状公园、万绿园、世纪公园、白沙门公园。徐市长说，这就是海口正在建设的、一个充满魅力的“陆家嘴”新区。也许这就是未来的海口新城吧。

 

品质与和谐

 “品质海口”的概念可以追溯到2005年年末，时任海口市市长的陈辞在一次研讨会上对外透露，“十一五”期间，政府将投入1000亿元建设“和谐海口”工程。品质海口是和谐海口工程的重要组成部分。这是政府高级官员首次提及品质海口的概念。那么品质海口的实质内涵是什么，与旧城改造是怎样的关系，我们可以从该研讨会前后半年内所发生的事件里见得端倪：

    2005年11月14日，海口市国土局与海口新世界地产有限公司正式签署美丽沙项目用地合同，18.08亿元的美丽沙土地出让协议顺利完成。
    2005年11月15日,“一园两湖”改造规划评审会在海旅控股公司举行。
    2005年11月30日，新埠岛投资开发建设总公司宣布，计划用10年时间，投入140亿元建设一个全新的新埠岛。
    2005年12月31日，海口市与国家开发银行签署200亿元政府信用贷款，重点支持海口市的基础设施建设。
    2006年2月22日，《海口市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》颁布。和谐海口、品质海口的理念正式浮出水面。
    2006年3月13日，建行海南省分行与海口市政府签署了银政合作协议，“十一五”期间建行海南分行将给海口市提供300亿元的信贷支持，重点建设“八大工程”。
    2006年5月12日，《海口市人民政府关于加快国民经济和社会发展第十一个五年规划期间旧城区和城中村改造的决定》颁布。

    这些信息告诉人们，海口的旧城改造在停滞了近十年之后终于重新启动了，而政府在拆迁安置过程中，将融入更多的新理念、新思路，这就是品质海口工程。

 

福音与阵痛

    旧城改造对于祖祖辈辈生活在恶劣环境中的居民，无疑是一个福音。最先受益是原住居民，终于告别低矮潮湿年久失修的旧房，住上坚固明亮环境优美的单元楼房。上世纪末笔者曾在海甸溪北岸一庙生活居住过一年有余，耳濡目染感同身受，曾写过一首打油诗来描述当时的环境：户户有外姓，家家燃炊烟；巷底淌污水，屋顶晒衣衫；鸡犬遥相闻，推窗两难堪；夜闻赌徒声，恍如解放前。几年过去了，一庙给我的感觉是，街道更狭窄，人口更稠密，成份更复杂，救护车、消防车、警车依旧无法正常进入。居住区内不具备起码的防火抗震能力，如果不及时予以拆迁改造，后果不堪设想。

    就城市本身而言，“城中村”严重制约着海口城市化的进程，已经成为城市现代化进程中的绊脚石。旧城改造将有效改善城市的硬件水平与整体形象，从而极大提升海口的城市综合竞争力。

    然而，任何城市的旧城改造都是要经历“阵痛”的。海口也有着自己的“痛”。海口人都不会忘记，长堤路的拆迁改造最早起源于1992年，至今已经16年，16年，在历史的长河中也许是短暂的一瞬，但对于当时怀揣希望搬迁的几百户家庭而言，该是一段何等漫长而痛苦的经历。一位搬迁户在给我的电子邮件中多次使用了这样的词语：“颠沛流离”“无家可归”“艰辛”“苦”“家”。如今他最想知道的是，这样的日子何时到头。

    2007年11月17日，玉沙村拆迁正式启动，近32万平方米的建筑52天即被夷为平地，号称“玉沙模式”。“连张拆迁通知单都没给，回来就看到一块平地了。”拆迁户符国梁出差回来惊愕地对记者说。龙华区副区长吴优接受媒体采访时，承认“动用警力”，并解释由于当时有拆迁户拒绝拆迁并用砖头等袭击拆迁人员，加之现场也有部分不明就里的群众围观、起哄，为了“保护拆迁工作人员和现场群众的安全”，不得已才动用了警力维持现场秩序。（引自《南风窗》 2008年第15期）。

    今年四月初，海甸溪北岸一位搬迁户站在自己的院门前对我说，拿到手的诉迁补偿仅仅每平米一千多元，如何买得起每平米二三千元的安置房，回迁是没有指望了，我该怎么办……这位中年汉子一脸无助，口中喃喃自语。

    有些痛是必须的，但有些痛是可以避免的。有位网友在天涯论坛留言“说死我也不信中国的老百姓都是无礼取闹”，代表了许多人的观点。事实上，海口市在旧城改造中并非没有成功案例，“一园两湖”的改造，就是被很多市民交口称赞的工程，用一位老街道办主任的话说：真正做到了让人民满意。也许我们的工作做细了，这样的“阵痛”会更短、更轻一点。

 

任重而道远

    任重可以理解，任何一座城市的旧城改造都是对政府执政能力的严峻考验；但道远究竟有多远？因为海口确有太多的项目让我们等得太久了。

    1992年12月16日，海南珠江实业股份有限公司股票发布上市公告书，在主要开发项目第(2)中重点提到过沿江一路旧城改造工程，文中这样写道：“该项目是海口市未来三年城市规划改造重点工程，位于海甸岛沿江一路和平桥与人民桥之间约0.7公里长地段。规划建筑面积25万平方米，全部为西欧式商住公民建筑。总投资6～7亿元人民币。预计可赢利约2亿,整个工程约在95年底完成。”屈指一算，已经十几年前事情了，沿江一路的改造没有见到海南珠江的身影，而当年意气风发信心满满的上市公司，如今却面临着风雨飘摇的命运。

    最早提出改造玉沙村也在1992年，但由于“村民要求独门独户”最终宣布流产。时至2007年11月动土拆迁之前，历经15年，5任市长，3次启动，均无果而终。15年里，玉沙村土地从最初2000多亩锐减到510多亩，人口却从千余人激增到1.3万多人，同时开发成本猛增了数倍。

    还是1992年，新埠岛列入开发计划，政府出面成立新埠岛投资开发建设总公司，但一直无所作为；1998年公司引入香港新世界集团建设新世界花园小区。但由于国家政策的变化、资金缺乏等原因，公司经营陷入困境；2002年7月18日，美国温德维克斯娱乐集团公司与海口金水门房地产公司签订协议，称双方将联合在海口市新埠岛开发建设“好莱坞国际电影城”等项目。最终因开发单位的资金不到位而流产；2003年，新埠岛公司开始与天津万隆集团接触；2005年11月30日，新埠岛投资开发建设总公司忽然对外宣布，计划用10年时间，投入140亿元建设一个全新的新埠岛。一晃十年，一晃又一个十年。如今公司所承诺的第二个10年已经过去了三分之一，但新埠岛的变化却依旧差强人意。

    2008年08月21日，在香港会展中心举行海口专场推介会上，香格里拉(亚洲)有限公司副董事长雷孟成与海口市政府签订了海口国宾馆项目。项目文件称，该项目位于海口会展中心北侧，目前已落实用地250亩，计划投资5亿元建五星级的香格里拉酒店。然而，有心人一定会有似曾相识之感。是的，早在五年前，2003年08月19日，香格里拉酒店集团便与当时的海南第一投资集团有限公司签署了海口香格里拉饭店管理协议，约定在海口建设海口香格里拉饭店，楼高一百五十八米，是海口市最高的建筑，计划2005年开业。当时的香格里拉酒店集团行政总裁安梓华信誓旦旦表示，他们的目标是把海口香格里拉饭店打造成海南省最好的商务酒店。这一切恍如隔日，然而确已整整5年了。但愿这份新签的协议不再石沉大海。

    以上所提虽均属个案，仍从中可看到海口城市改造过程的坎坷与曲折。许多重大城建项目从规划论证、项目招商到征地拆迁、建设实施几经反复旷日持久，至今不得善果，个中滋味相信政府与当事者更清楚。但对于普通海口市民而言，政府的规划，开发商的承诺，究竟还有多少可信度的呢？拿当年的长堤路改造来说，安置小区至今还被搬迁户称为脏、乱、差的贫民窟，所建楼房高达９层却没有电梯，且缺乏综合配套的管理服务，与拆迁之前政府勾勒的蓝图相去甚远。搬迁去的居民自然叫苦不迭，而那些还没拆迁的住户，不仅拒绝搬迁到这个地方，也拒绝配合政府的拆迁工作。

    据统计，海口现有城中村及环境较差的街区近80片，占地面积1000多公顷，建筑面积约1000万平方米，危房建筑涉及居民约5.6万户，人口22.4万人，如此庞大的基数，拆迁改造工作谈何容易，如果再次落入上述案例的不归轮回，该建到猴年马月，届时政府又该如何向居民交待？

    一位长期关注中国旧城改造的同行戏言：我们不怕“任重”，就怕“道远”，细想非常有道理。时间是有成本的。《物权法》起草专家组组长、中国政法大学原校长江平教授认为，就旧城改造而言，《物权法》的颁布实施，为公民保护其合法权利提供了法律依据，同时也对政府的依法执政能力提出了考验。除此之外，新修订的《文物保护法》，对旧改中的文物古迹的保护，历史文化街区的保护，古庙、古宅、古树保护，也提出了很高的要求。凡此种种下，我想，品质海口还要从长计议。