海南旅游地产：
1000亿热开发背后的冷思考

 

〇本报记者 蔡仁潭

 

    楼市日渐趋冷的时候，海南旅游地产却一下子热了起来，颇有“千树万树梨花开”之势。放眼这个海岛的东部，可以发现，北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色海岸线上，已经承载了总量超过1000亿元的旅游地产项目。对此，业界有着思考和忧虑。

 

忧虑：产品同质重复建设

 

   在全国楼市愁云黯淡的大环境下，海南开始力推旅游地产了。8月20日，海南旅游房地产投资开发专题推介会在香港会展中心拉开帷幕。作为2008海南（香港）经贸活动周的重头戏，它向世人表达了海南的美好愿景：东海岸将崛起世界级黄金旅游度假带。

    目前，这条黄金海岸线上，已经罗列了一串动辄几十亿上百亿的旅游地产项目：海口美丽沙，文昌铜鼓岭，琼海博鳌水城，万宁石梅湾、神州半岛，陵水香水湾、清水湾、土福湾，三亚海棠湾……可以说，这条595公里的海岸线上，汇集了海南最精华的旅游资源。海南省建设厅厅长李建飞表示，海南东海岸目前已经呈现全面开发的格局，北起海口，南至三亚，已经有超过120公里长的岸线正在开发，这些项目计划总投资超过1000亿元，目前投入已经超过100亿；其中约有30%岸线为港资企业主导开发，主要建设旅游房地产、度假酒店、公共配套设施等项目。

    由此看来，海南的旅游地产颇有楼市趋冷时一枝独秀之势，但冷静观察，业界却有着担忧。企业人士肖华认为，目前东线的旅游地产项目，都存在着产品同质化和重复建设的问题，“项目同质化，跟低水平竞争是同一概念的。海南旅游在低层次上竞争已经20年了，现在该提升了。”

    对比各项目，可以发现，它们几乎都以“高档酒店”作为主要模式。“国家海岸”海棠湾，目前已有5个国家的12家酒店企业进入，未来几年内，海棠湾一线海景地规划建设25家高星级酒店，其中包括两家7星级酒店。“两三年后，继亚龙湾、大东海后，一个新的酒店群落将崛起在海棠湾。”

    石梅湾，被世界旅游组织专家誉为海南现存未被开发的最美丽的海湾。据介绍，目前湾区内共有4家在建（拟建）酒店。“既有水的逶迤，又有山的环抱”的神州半岛，“目前岛上3个酒店建设进入全面施工阶段，不久的将来，神州半岛将成为高档酒店度假区……”

    因香水岭流来的泉水注入海湾而得名的香水湾，在建的五星级酒店总共有13家。与之“一衣带水”的清水湾、土福湾目前初步确定将分别建7家五星级酒店和5家五星级酒店、2家四星级度假酒店。被视为琼北旅游圈新亮点的铜鼓岭生态旅游区目前已正式对外推出的招商项目包括了４个五星级酒店。

    虽然上述7个2008年海南省重点建设项目在具体的业态结构上有着差异，但总体上还是摆脱不了“高档酒店挂帅”的窠臼。粗略统计，目前它们在建（拟建）的高档酒店已达60多家。“先不说这么多酒店是否饱和或过剩，单是这种清一色的高档酒店模式让人感觉规划水平很次。”肖华认为，“海南这么好的环境资源，规划应该达到国际水平。”
 
思考：政府需高水平规划

 

    面对这些旅游地产项目“档次偏低偏乱”的开发，旅游专家李澄怡感到“非常惋惜”：“这些都属于稀缺资源，我们有世界一流的资源，但对它们的开发却是二流、三流水平。”以香水湾为例，李澄怡认为目前对它的开发档次明显偏低，可谓暴殄天物。

    显然，作为这些宝贵资源的管理者，政府拿出高水平的整体规划就愈显必要了。海南省发改委相关部门负责人在接受《证券导报》“财经海南”记者采访时称，对这些重点项目的开发没有过热，也没有饱和，“是符合海南发展规划的，是符合产业支持方向的。（它们）对财政、税收的增加起到很大推动作用。”

    但资深房地产专家曹雨对此有着不同看法：“同时一口气集中开发，况且项目都千篇一律，没有新意，这怎么消化？这在经营上将会对市场造成很大压力。”海南师范大学韦经照教授也认为，目前海南在旅游地产开发上，大多是一哄而上，定位不明确，需要政府部门的规划和参与。

    他山之石，可以攻玉。以热带岛屿旅游资源闻名于世的巴厘岛经验，值得借鉴。巴厘岛的成功之处就在于它鲜明的地域特征、建筑发展道路及保留地方文化传统的观念及方法。据业界人士介绍，巴厘岛对不相融于他们的生活元素的拒绝，使其幸运地拯救了自己灿烂的文化，使岛上所有的名胜，都仍然保留了自己应有的样子，而没有被所谓的“现代文明”吞食。

    20世纪80年代～90年代初，国际大财团在巴厘岛南端投资了数以百计的旅馆、酒店和别墅，形成了占迪达萨、金巴兰等10个度假区。旅游业的迅速膨胀使建筑环境面临着巨大的挑战。后来在本岛建筑师和重视地域特征的西方建筑师的共同努力下，一种现代的“巴厘岛”风格的建筑出现了：他们巧妙地运用传统的和现代的材料，如茅草、原木、竹子、陶瓷、石头、玻璃和钢等，使传统建筑被一种更具想象力的空间代替。于是成就了今天巴厘岛世界级度假天堂的地位。

    “海南的旅游地产规划要有国际化视野，同时要结合海南本土优秀传统文化，要从理念和意识上提升。”肖华担忧，“如果意识不到位，往往会开发一个毁掉一个。”

 

建议：切莫轻易贱卖资源

 

    在规划、服务、配套暂时跟不上的现实下，学会“放一放”也许是个不错的办法。海南岛东部的“世界级黄金海岸线”，毫无争议当属海南最好的旅游资源。

    在肖华看来，目前房地产市场已有走入低谷的趋势，政府在风口浪尖急着推销东海岸线，是欠缺考虑的，“海南在这方面已经犯过错误，就拿三亚来说，海边的地已经卖光了，空间都没了，以后怎么发展？这方面我们要学习香港政府，香港一个弹丸之地，土地资源更为稀缺，但政府在开发节奏上控制得很好，因而保持了土地的增值。海岸线是海南旅游地产最大的亮点，我们不能为了短期的GDP而随意贱卖珍贵资源，应该有准备、有计划分步来做。现在我们搞不好，不妨先放着，等以后再开发。”李澄怡也认为：“过快开发会造成资源贬值。我们要有长远的发展规划，要有世界级的战略眼光。”

    而如何把旅游和地产完美结合起来，也是海南旅游地产的一个软肋。李澄怡分析：“旅游的概念导入房地产，的确可以四两拨千斤，因为旅游所提倡的几个基本元素，如文化主题化，建筑园林景观化，度假功能化等，再加上海南特有的健康元素，可以提升海南房地产的附加价值。旅游房地产讲究旅游为房地产业服务，一旦操作不当，就会造成房地产业吞并旅游业，当旅游房地产业变成泡沫时，旅游业与房地产业都将面临灭顶之灾。”

    “旅游地产的核心在旅游，而不是房地产。”肖华说，“但现在海南过多的把概念放在房地产上，而不是旅游上——要么是产权式酒店，要么是公寓别墅。我们不能拿卖房子的理念去做旅游地产。”

    看着海南急着推销愈显珍贵的东海岸线，业界人士担心开发商会故技重演，把开发当作幌子，拿到地后慢腾腾地“开发”，坐等土地增值后再进行“长袖善舞”的运作，从而完成又一次完美的“圈地运动”，而最终受伤的又是“穷怕了的海南”。

 

 

                               （2008年8月30日《证券导报》“精品楼市”版）