上半年投资增长70.7%，占税收总量33%
海南房地产：作用越大，隐忧愈显
购房者观望奥运后房价是否坚挺依旧

〇本报记者 蔡仁潭

    奥运来了，房地产这出大戏愈加扣人心弦。

    刚刚过去的七月，海南时而晴空万里、艳阳高照，时而乌云密布、雷雨交加，没有人能准确地预测风云将如何变幻。正如目前的海南楼市，有人唱多，有人唱空，都唱得声色并茂、有板有眼，但谁都无法知道，在很多人视为中国经济转折点的奥运会过后，它将会是怎样的一番光景。起码，现在从半年经济数据上看，海南房地产显得“底气十足”，但也初露隐忧。

担忧一：风险随作用增大

    7月25日，海南省政府发布上半年海南经济运行情况。房地产可谓势头强劲：全省房地产开发完成投资83.68亿元，同比增长70.7%；房地产税达20.95亿元，占33%，对税收收入增长贡献率达41.5%，成为税收收入的主导力量。通过数据分析，可以发现今年上半年房地产投资在GDP中所占比例为11.8%，去年同期为8.5%，同比增加了3.3%。

    也就是说，房地产对海南经济的拉动作用明显增大了。“这容易产生风险。”海南大学经济学院副院长李仁君对《证券导报》“财经海南”记者表示，“房地产的贡献增大，是跟海南的经济发展相配合的，但经过多年的积淀，房地产也会产生一定风险，我们应该防患于未然。”

    而且，房地产业牵涉面广，产业链长，涉及大的行业37个。研究资料表明，在房地产上每投入100元，可以创造相关产业170元至220元的需求，每销售100元的住房，可带动130元至150元的其他商品消费。显而易见，“集万千宠爱于一身”的房地产市场如果发生动荡，所造成的影响是可想而知的。经验和事实告诉我们，一个事物的作用越大，一旦出现问题，副作用也会越大。

    “房地产作用的增大，将成为房地产商与政府博弈的一张王牌，往往会造成政府与开发商捆绑成‘利益共同体’的危险。而牺牲的，往往是人民的利益。”一位业内人士坦言，“况且海南经济体比较弱小，经济基础薄弱，抗风险能力低，在宏观调控的大环境下，谁敢保证海南的房地产不会发生重大问题？”

担忧二：是否有热钱涌入

    今年上半年，海南房地产开发投资中，利用外资36831万元，比去年同期增长701%。说起外资，业界总会联想到“热钱”。据广东省社会科学院《境外资金异常流动研究》课题组组长、经济学教授黎友焕博士调查，目前境内的“热钱”存量应超过5000亿美元。

    6月13日，来自《长江商报》的一篇文章《热钱来了，海南怎么办？》称：“有网友爆料，原先活跃在上海、天津、深圳等城市的大量国际热钱正在涌进海南，杀入楼市，预计规模达到数千万美元。”

    对此海南省建设厅一位官员表示，目前很难界定哪些是“热钱”。但资深房地产专家曹雨认为，今年5、6月份，“热钱”涌进海南是非常明显的，海南房价抗跌有一个原因就是“热钱”在起作用。据中国人民银行海口中心支行相关人士透露，今年以来有数量比较大的境外资金进入海南，并且表现很异常，但不能确定就是“热钱”。

    黎友焕表示，大量的“热钱”可能会在奥运会后撤出。同时，他的课题组对“热钱”相关者的问卷调查结果也显示，“热钱”持有者很多看空后奥运经济运行情况。黎友焕表示，若“热钱”大规模流出，首先表现出来的就是境内热钱所藏各领域资金紧张，银行储蓄资金减少，资本市场价格下降，当然房地产和股市更不能例外。

    那么，“表现很异常”的“数量比较大的境外资金”是否在、将如何在海南楼市里“兴风作浪”？奥运会过后，它们将何去何从？它们带来什么，又将带走什么？

担忧三：价升量滞渐明显

    目前海南楼市一个渐显的特征是价升量滞。据国家统计局海南调查总队资料，今年上半年，海南总体房价节节攀高，海口、三亚两地涨幅均超过全国平均水平。其中，海口新建商品住宅均价为每平方米4717元，三亚达到每平方米8974元。价格涨了，但销量却呈下降趋势。据调查，二季度，海口商品房销售量保持下跌趋势。种种迹象表明，这种趋势有加大加快的可能。

    海口不少售楼人员都感慨：现在房子不好卖了。白龙南路某楼盘置业顾问抱怨：“购房的客户起码减少了50%，即使来了也只是看看。”龙昆南路刚开盘不久的一个项目，其置业顾问坦言：“卖得一般。”

    目前全国范围内，购房者大都持观望态度，而海南75%以上的房地产购买人群是岛外人士和少量的外国人。

    “可以说，现在海南楼市面临的形势不容乐观，岛外的购房者都在观望，这种观望更多的基于对楼市前景和整个中国经济的忧虑。而这种忧虑必然会抑制岛外客户的实际需求。”一位业内人士分析，“在销售量下降的现实下，海南的房价很难扛很久，属于稀缺资源的度假类地产项目可能难降价，但一般居住型楼房的价格必然会调整。”

    “房地产所占的经济比重大，目前看来不是好事。”该业内人士说，“毕竟海南曾经被房地产重创过。”

    人们不会忘记1993年，正是那一年7月开始，海南房产泡沫在急剧膨胀后砰然破裂，哀鸿遍野。如今整整15年了，虽然目前的经济环境和当年不能同日而语，但谨慎的人们有理由担心：历史会否重演，15年会否成为一轮回？

                                   （2008年8月2日《证券导报》“精品楼市”版）