海南房地产:作用越大,隐忧愈显


上半年投资增长70.7%,占税收总量33%
海南房地产:作用越大,隐忧愈显
购房者观望奥运后房价是否坚挺依旧

 

 

〇本报记者 蔡仁潭


    奥运来了,房地产这出大戏愈加扣人心弦。


    刚刚过去的七月,海南时而晴空万里、艳阳高照,时而乌云密布、雷雨交加,没有人能准确地预测风云将如何变幻。正如目前的海南楼市,有人唱多,有人唱空,都唱得声色并茂、有板有眼,但谁都无法知道,在很多人视为中国经济转折点的奥运会过后,它将会是怎样的一番光景。起码,现在从半年经济数据上看,海南房地产显得“底气十足”,但也初露隐忧。

 

担忧一:风险随作用增大


    7月25日,海南省政府发布上半年海南经济运行情况。房地产可谓势头强劲:全省房地产开发完成投资83.68亿元,同比增长70.7%;房地产税达20.95亿元,占33%,对税收收入增长贡献率达41.5%,成为税收收入的主导力量。通过数据分析,可以发现今年上半年房地产投资在GDP中所占比例为11.8%,去年同期为8.5%,同比增加了3.3%。


    也就是说,房地产对海南经济的拉动作用明显增大了。“这容易产生风险。”海南大学经济学院副院长李仁君对《证券导报》“财经海南”记者表示,“房地产的贡献增大,是跟海南的经济发展相配合的,但经过多年的积淀,房地产也会产生一定风险,我们应该防患于未然。”


    而且,房地产业牵涉面广,产业链长,涉及大的行业37个。研究资料表明,在房地产上每投入100元,可以创造相关产业170元至220元的需求,每销售100元的住房,可带动130元至150元的其他商品消费。显而易见,“集万千宠爱于一身”的房地产市场如果发生动荡,所造成的影响是可想而知的。经验和事实告诉我们,一个事物的作用越大,一旦出现问题,副作用也会越大。


    “房地产作用的增大,将成为房地产商与政府博弈的一张王牌,往往会造成政府与开发商捆绑成‘利益共同体’的危险。而牺牲的,往往是人民的利益。”一位业内人士坦言,“况且海南经济体比较弱小,经济基础薄弱,抗风险能力低,在宏观调控的大环境下,谁敢保证海南的房地产不会发生重大问题?”

 

担忧二:是否有热钱涌入


    今年上半年,海南房地产开发投资中,利用外资36831万元,比去年同期增长701%。说起外资,业界总会联想到“热钱”。据广东省社会科学院《境外资金异常流动研究》课题组组长、经济学教授黎友焕博士调查,目前境内的“热钱”存量应超过5000亿美元。


    6月13日,来自《长江商报》的一篇文章《热钱来了,海南怎么办?》称:“有网友爆料,原先活跃在上海、天津、深圳等城市的大量国际热钱正在涌进海南,杀入楼市,预计规模达到数千万美元。”


    对此海南省建设厅一位官员表示,目前很难界定哪些是“热钱”。但资深房地产专家曹雨认为,今年5、6月份,“热钱”涌进海南是非常明显的,海南房价抗跌有一个原因就是“热钱”在起作用。据中国人民银行海口中心支行相关人士透露,今年以来有数量比较大的境外资金进入海南,并且表现很异常,但不能确定就是“热钱”。


    黎友焕表示,大量的“热钱”可能会在奥运会后撤出。同时,他的课题组对“热钱”相关者的问卷调查结果也显示,“热钱”持有者很多看空后奥运经济运行情况。黎友焕表示,若“热钱”大规模流出,首先表现出来的就是境内热钱所藏各领域资金紧张,银行储蓄资金减少,资本市场价格下降,当然房地产和股市更不能例外。


    那么,“表现很异常”的“数量比较大的境外资金”是否在、将如何在海南楼市里“兴风作浪”?奥运会过后,它们将何去何从?它们带来什么,又将带走什么?

 

担忧三:价升量滞渐明显


    目前海南楼市一个渐显的特征是价升量滞。据国家统计局海南调查总队资料,今年上半年,海南总体房价节节攀高,海口、三亚两地涨幅均超过全国平均水平。其中,海口新建商品住宅均价为每平方米4717元,三亚达到每平方米8974元。价格涨了,但销量却呈下降趋势。据调查,二季度,海口商品房销售量保持下跌趋势。种种迹象表明,这种趋势有加大加快的可能。


    海口不少售楼人员都感慨:现在房子不好卖了。白龙南路某楼盘置业顾问抱怨:“购房的客户起码减少了50%,即使来了也只是看看。”龙昆南路刚开盘不久的一个项目,其置业顾问坦言:“卖得一般。”


    目前全国范围内,购房者大都持观望态度,而海南75%以上的房地产购买人群是岛外人士和少量的外国人。


    “可以说,现在海南楼市面临的形势不容乐观,岛外的购房者都在观望,这种观望更多的基于对楼市前景和整个中国经济的忧虑。而这种忧虑必然会抑制岛外客户的实际需求。”一位业内人士分析,“在销售量下降的现实下,海南的房价很难扛很久,属于稀缺资源的度假类地产项目可能难降价,但一般居住型楼房的价格必然会调整。”


    “房地产所占的经济比重大,目前看来不是好事。”该业内人士说,“毕竟海南曾经被房地产重创过。”


    人们不会忘记1993年,正是那一年7月开始,海南房产泡沫在急剧膨胀后砰然破裂,哀鸿遍野。如今整整15年了,虽然目前的经济环境和当年不能同日而语,但谨慎的人们有理由担心:历史会否重演,15年会否成为一轮回?

 

 

                                   (2008年8月2日《证券导报》“精品楼市”版)

 

 

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