此文为北京《现代生活》期刊主笔张界特供稿。由我编辑，刊发于2008年7月26日《证券导报》“精品楼市”版。

海南楼市怪圈：
涨非民所愿，跌非民所益

〇特约撰稿  张界

二季度的数据出来了，海南房价还在涨，虽然环比增幅不大，但同比却显得“凶猛”。以海口为例，商品住宅平均价格为4136.19元/平方米、同比增长36.96%。而此前公布的数据显示，三亚市2008年1～5月份普通商品住房平均售价为6149元/平方米，同比增长13%。

在“救市”之声不绝于耳的今天，这样的结果足可令岛内盼跌已久的众多民众沮丧不已了。有人恐慌，有人抱怨，更多的是无奈。于是，许多人不由自主地想起在今年的博鳌房地产论坛上，著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟先生的话：海南的房地产市场很特殊，在中国具有唯一性。也许真就“一语成谶”了？
   
涨非民所愿
   
种种迹象表明，岛内居民对房价高企的现状的不满由来已久。是的，以岛内民众的收入水准买套比较称心的住房，始终是相当困难的。

早在2006年6月，国家统计局海南调查总队对海口、三亚地区620户消费者做的专项调查显示：共有436户消费者认为海南房价较高或很高，占被调查者总数的70.32%。其中：三亚市91.8%的消费者感到房价高，海口市62.2%的消费者感到房价高。55.48%的消费者觉得买不起商品住房。

两年后，进入2008年以来，广州、深圳、武汉等地的房价相继出现调整，有报道称，目前深圳房价比最高时已跌去30％，且仍无止跌迹象。于是，尽管五月份海南房价同比涨幅高居全国第二，“海南房价必跌无疑”的言论依然颇为盛行。从众多渠道所传达的信息看，大到专家学者、媒体评论员，小到普通百姓无不喊跌，大有“万众思跌”的态势。

然而事实却常常与多数人的愿望背道而驰。前不久，国家发展和改革委员会、国家统计局发布的调查结果公布，6月海口房价同比上涨18.1% 涨幅再次位居全国第二。真不知这样的消息会让岛内居民怎么想。
   
跌非民所益
   
毋庸置疑，即使在房价较低的2000年～2004年，岛外购房数量也远远大于岛内。统计数据表明，截至2007年底，海口的房地产外销比例为73%，三亚为85%，而在三亚一线海景房产的外销比例达到93%以上。这些数据告诉我们，假如房价下跌，最受益的将是岛外民众，而非思跌久矣的海南居民。值得一提的是，房价下跌将改变目前入岛购房人的身份结构，由高收入阶层逐步转向中低收入阶层。在中国，中低收入人群的数量，远远大于高收入人群的数量，这就意味着，届时岛内民众将不得不承担由此而引发的更大的生存压力，比如就业，比如教育。

 海南省主体是一个海岛，属典型的岛屿经济，区域的极限性较大，生态环境相对脆弱，再加上经济总量比较小，公共财政无力支撑更多人口的公共产品支出，这些都是每个岛民必须要面对的事实。笔者发现在一片喊跌声中，岛内已经有人开始警觉了。7月4日，“海南在线”发表一篇题为《海南，会迎来又一个地产泡沫吗？》的文章，文中毫不客气地将某些低档（低价）住宅比喻为建设“所谓东北大妈市场”，并以此发出质疑：我们（海南）到底需要吸引什么样的客户？文中真诚呼吁：“作为海南本地生活的人们，我们应该抱着开放的心态，热情和好客，希望来客多多益善；但海南可能的休闲度假终极容量是多少？我们希望吸引的是什么消费水平的客户？有没有人理性的统计和分析过这些？”

房价跌，在某些人眼里，无异于贱卖本地生态资源，或将导致外来非产业人口的增加，无形中加大了资源的承载负担，损害生态环境和生活质量，同时提高了其他产业发展的资源成本，进而制约其他产业的发展。
但是，以牺牲岛内居民利益换取“经济发展”的方法，可行么？
   
困惑与出路
   
无论岛内居民的收入水平如何，都要面对两个不争的事实。第一、中国人民确实有钱了；第二、全球经济一体化是必经之路，世界上的任何地区都不可避免。仅从以上两点意义上讲，海南既是海南的海南，也是中国的海南，同样是世界的海南。如同三亚的海棠湾被省政府定位为“国家海岸”一样。也就是说，如今海南的房价体系的形成，将融入更多的外来因素，而不是单纯的岛内居民可支配收入与经济总量。如此想来既让人兴奋，又稍感残酷。

是的，岛内众多家庭无力买房是活生生的现实。国家统计局海南调查总队公布的最新调查数据显示，超过７成的居民认为海南的房价过高，超过半数的居民认为买不起房子。导致这一结果的原因当然是多方面的，但收入相对较低是不容忽视的重要因素。

低收入，高支出，是海南省久存的社会现象，长期干扰着海南人民的“幸福度”，直接或间接影响着人们对房价波动的敏感度和承受力。而解决这一问题的关键，除了进一步深化改革、发展特区经济外，尽快出台一些相关保护配套措施，显得尤为重要。

值得欣慰的是，海南省各级政府已经察觉到这一点。以海口为例，早在两年前海口市政府就颁发了《海口住房建设规划（2006-2010）》，提出规划期内建设政策性住房（包括经济适用房和廉租住房）建筑面积147万平方米，建设套数为2.1万套。其中经济适用房将保障海口市低收入家庭、旧城改造拆迁户的住房需求；廉租住房保障海口市城镇最低收入家庭住房需求；中低价位、中小套型普通商品住房满足海口市中低收入和中等收入家庭住房需求；其它商品房满足中等以上收入及外来、流动人口市场住房需求。此外，三亚市将在2009年建2182套廉租住房。相信这些规划的实施，将某种程度上缓解中低收入人群的住房需求。

除了加大解困房、廉租房、限价房、经济适用房的建设，笔者以为，单位集资建房与政府专项津贴制是目前解决海南省低收入人群住房状况的重要手段。

2007年至今，广州、长春、新疆等地相继出台地方政策，“解禁”一度销声匿迹的合作建房制，受到社会广泛关注，众说纷纭褒贬不一，但有一个共识是不容忽视的：集资建房的售价低于同质商品房价的二分之一以上，可极大改善困难企业低收入者的住房需求，缓解房屋压力，有效平抑当地房价。诚然，单位集资建房也存在诸多弊端，但多为操作层面上的弊端，是可控的。

政府专项津贴制是针对人均住房面积8平方米以下的低保家庭以及优抚对象设立的政府专项资金，即：可通过申请租赁补贴的方式解决住房问题。此举已在福建、青岛等诸多省市实行，效果相当不错。此举最大的优点在于，向社会传达了一种信息，政府有决心让一些中低收入者居者有其屋。

2008年业已过半，半年来的中国房地产业可谓风雨飘摇。在种种利空的冲击下，海南房产目前看上去尚还稳定。政府该如何在保持房地产拉动经济发展的同时，最大程度上解决中低收入人群的住房问题，显然是个非常重要且紧迫的课题。