重庆中海高调回应退地传闻，声称重庆地王不可能退还政府，但高额的成本和走势堪忧的中国楼市寒冬却让该公司的未来充满了悬念

     重庆地王的“国际”悬念

               高调回应退地传闻

8月13日晚上6点，重庆君豪饭店。

中国海外集团有限公司（0688.HK，下称“中海”）重庆公司董事总经理石波云向近百名媒体人士高调回应重庆地王的退地“谣言”称，中海和九龙仓联合开发的地王重庆中海“国际社区”不可能退地。

2007年11月9日，中海集团（香港交易所代码：00688）与香港九龙仓集团（香港交易所代码：00004）合资成立的重庆嘉江房地产开发有限公司（下称嘉江房地产），在拍卖中以75亿元竞得重庆南岸区弹子石地块，以超出起拍价近50亿元的价格获得重庆新地王桂冠，创下重庆历史上总价最高的土地交易纪录。中海集团与香港九龙仓分持其60%、40%的股权。

所有开发工作都在有条不紊的进行中。

8月初，中海重庆、青岛两地王突然暴出退地传闻。“面粉贵过面包价，开发商难以完成开发，所以退掉地王也不足为奇。”一地产分析人士称，作为一个光是土地出让金就高达75亿的项目，出现变故也十分正常。但是中海的退地对中国房地产的发展有风向标的作用，很多国外投行人士都是看中海的行动来确定自己对中国地产的投资额度。

中海退地到底是真是假？

8月13日，中海召集了一个媒体沟通会，近100名记者被召集起来参观了中海目前在重庆的三个项目。记者在现场看到，其中“北滨一号”已经开盘，“国际社区”已经开工，江北城项目尚在规划审批环节，现场只有土地平整的痕迹。

石波云告诉记者，中海地产是一家有社会责任感和专业精神的大型国有企业，从公司成立以来就没有退过地，即使是在1997年前后亚洲金融风暴导致的香港地产大萧条时期也挺过来了。因此，中海和九龙仓去年投资75亿所拿地块也不可能退掉。石波云还透露，目前嘉江地产与重庆市国土部门签订的土地出让协议一直都履约，没有任何违约行为产生，截止记者发稿时，中海已经拿到可建筑148万平方米房屋的国土证。今年3月30日起，重庆市国土部门已经陆续履行交地义务，中海重庆“国际社区”项目也于交地的第二天开工，今年计划完成的建筑工程量约90多万平方米。如果重庆楼市没有大的变动，中海重庆“国际社区”项目将在年底开盘。

据拍卖后的公告，弹子石地块的75亿元交易款将分八期支付，在2009年5月30日前全部付清。但石波云当日没有透露支付土地出让金的相关细节。

中海重庆地王退地的传闻是怎么传开的呢？对此，中海方面目前没有调查结果。

             资金不是问题 ？

 在全国各大城市争夺地王的中海地产资金链是否安全？

“我们不缺钱！”石波云高调向记者表示。支持石波云观点的数据有，上半年中海在全国的市场销售额是152亿元。中海和建设银行签下了200亿元的授信额度，和中国银行签下了100亿元的贷款授信额度。中建投资在国内A股上市后还可募集420亿元资金，其中1/3约142亿元归中海地产使用，这样中海近期可动用的资金高达600亿元。

如果不加思考，中海的家底确实相当殷实，毕竟在中国，自有或能够融到600亿资金的开发商可谓绝无仅有。

然而，大有大的难处。中海集团公开披露的数据显示，2007年年中海地产连连扩张，在青岛、大连、沈阳、天津四城设立分公司，致使城市核心地段土地储备新增近900万平方米，同时中海在香港、澳门和中国内地的北京、上海、广州、深圳、成都、长春、西安、南京、苏州、中山、佛山、宁波、重庆、杭州、珠海等21个经济活跃城市拥有土地储备超过2000万平方米，计划总投资额超过1000亿港元。

显然，和中海庞大的开销相比，600亿也不是什么大数目。况且其中一半还是借来的，必须考虑的问题是有没有足够的抵押品和资金成本,另有1/4是将来的IPO募集得来，使用起来也自然不会如属于自己的钞票便利。有分析人士指出，在过去的2007年，根据中海已公布的土地储备数量，其合计耗费近150亿元买地，其中9-11月这三个月内就耗费了130亿元。如此庞大的买地行动，在一定程度上会给中海的资金链带来巨大压力。

据重庆中海公开披露的数据，目前该公司在重庆仅是拿地的支出就高达104亿元，而其在该市的总投资将高达200亿元，但是重庆的销售回款目前只有6.3亿元。投入和销售收入难以相提并论。如果中海在国内布局的企业都如重庆一样，则一旦市场突变，中海将面临不小的风险。

没有谁知道，在没有市场回款支撑的情况下，庞大的中海地产能够维持多久。

               重庆国际社区的两难

    中海重庆“国际社区”面临两难，一是开发成本难以降低，二是市场走势前景堪忧。

 重庆是中海目前在国内投资最大的城市，也是中海地产全国战略的重要支点。但是相对其他全国开发商而言，中海进入重庆的时间较晚，因此其付出的购地代价相当昂贵。2005年11月重庆土地储备中心挂牌出让4650亩商业建设用地，成交价14.1365亿元。2007年，和记黄埔在重庆靠近南坪核心城区购地2500亩，总价是24.5亿元。而6个月后，中海、九龙仓花75亿元拿到的土地为847亩，地价飞涨了差不多9倍。

中海和九龙仓联手夺得的这一重庆新地王位于南滨路，该地区即将建成轻轨交通站，并与渝中区和江北城CBD临江相望，地块面积564912平方米，原规划面积2099256平方米，后可建筑面积增加到230万平方米，拟建“国际社区”。国际社区是中海地产的一个成熟品牌，目前已经在成都、沈阳、苏州等6个城市克隆。运作“国际社区”的项目公司为嘉江房地产，实际在“国际社区”项目运作上，重庆中海、嘉江房地产为一套班子。嘉江房地产计划在该地块上开发包括由风情商业街、大型城市广场、总部经济商务楼宇组成的近30万平方米的商业设施，以及10余万平方米的高档运动休闲公园，还将建设从幼儿园、小学到中学的高标准教育配套设施。

“国际社区项目在操作上对任何一家地产商来说都是有难度的，”中海重庆公司副总经理吴健告诉记者，无论什么时候，开发弹子石“国际社区”都很有挑战性。为了开发好这块地，中海决心下血本扩充“国际社区”的内涵，一流的商业、一流的教育配套、一流的休闲公园，甚至一流的国际大道都是在开发公司的考虑中。

可按弹子石地块的拿地成本计算，该项目每平方米楼面地价就将超过3430元，而加上建筑费用，每平方米成本保守估计也将超过5000元。如果再附上“国际社区”的一流配置，成本就更难估算。

问题的另一方面还在于，和去年拿地时的疯狂相比，目前的重庆楼市可谓一潭死水。从去年11月开始，重庆房地产陷入量价齐跌的市场旋涡。一向被认为是重庆地产标杆的龙湖集团，其最近开出的江与城项目花园洋房的价格优惠后的执行价只有不到6000元/平方米。而位于被称为重庆富人区的北部新区，其诸多连排别墅的实际成交价格大多也在5500元/平方米左右。在重庆各大媒体上，还随处可见标价4000元/平方米左右的二手房广告。

作为中国地产风向标的中海地产尽管阔绰，但还是感觉到了楼市的逼人寒意。石波云向记者表示，中海希望和重庆同行共度楼市的寒冬。

面对难以控制的开发成本和价格不断下行的重庆楼市，中海重庆“国际社区”如何应对市场突如其来的变化？悬念由此产生。