小户型如何突围受关注
本报记者 黄志军
小户型投资属性强，深受投资客青睐，曾经是推动东莞房价上涨的一支重要力量。受去年“9·27”新政打压，投资客大大减少，再加上目前小户型供给量很大，东莞小户型销售面临的压力巨大。小户型该如何突围是当前众多东莞开发商面临的一大难题，本月20日下午，搜房网东莞站（东莞搜房）举行了一次地产沙龙，邀请了本元地产、星河传说和虎门地标等几位业内专家为小户型突围支招。
市场背景
产业升级利好小户型
前日油价上涨将近1元了，电价也上涨，这两个价格一上涨，会不会带动其他的物价上涨？通货膨胀更加严重，钱越来越不值钱，东西越来越贵的情况下，投资房产是不是一个保值和增值的手段，特别是小户型产品引起了业内关注。
虎门地标策划部方硕说，目前市场上这么多小户型，我们把这个小户型定位于120㎡以下的，60-120㎡大概是两房单位，这是当前最好销的户型，低于60㎡的单身公寓，目前销量的确很差，现在最好销的就是中间户型，中间户型就真正体了我们的家居需求。
星河传说执行总经理贡立华说，以长线投资看将来的变现，短线投资就看租金。以星河传说为例，该楼盘现在的租金已经超过了60元/㎡，100㎡的房子我能租到9000元，这样的一个房型在外面看来不可想象的，其他地方都租不到这个价钱，而星河做得到，其他地方140㎡左右的租4000元就已经不错了。“未来一年东莞讲产业升级，产业升级意味着有更多更高级的人才来东莞，大家住什么地方，他肯定不会住农民屋，他肯定要选择一个适合他生活的氛围，所以小户型是他们首当其冲的选择。去年说小户型，有些人感到了压力，但未来这个市场肯定会放大，像离南城中心或者是东城中心近一点，所以东莞产业升级的速度加快，这个市场会更快一点，小户型首先就具备了这个特点。投资回报率相对高的东莞小户型市场，我是比较看好的。 ”
营销解析
产品个性化成利器
在当前东莞小户型销售压力比较大的情况下，对于采取什么措施让消费者加紧入市的建议，个性化产品得到了大家的认同。
宜景康源策划经理刘进勇指出，东莞小户型现在处于上升阶段，因为城区的建设目前还是蓬勃发展的，你看一压深圳的城区跟东莞的城区相比，东莞的城区还是有比较大的发展潜力，小户型对土地资源的占有比较低，能够在整个城区节约式的发展，能够占到比较好的因素。第二个，东莞目前的小户型，应该说五彩斑斓的，各有各的特色、优势，还是有很强的生命力，所以我认为小户型的发展前景还是很大的。
“至于说怎么突破目前的状况或者说困境，一个很大的因素还是取决于整个市场环境，不管小户型还是大户型，首先要回到市场，让购买力得到释放；其实要找准市场定位，没有个性化的差异就没有竞争力。”刘进勇说，小户型有投资者，有过渡性居住的，还有租住的，各种各样的需求都有。比如你面对80、90后的人群，你要把握他们的心理，他们有时尚心理、潮流心理，比较In一点，我们就要找有产品个性的，甚至你做一些比较创新的概念，不排除高科技的因素在里面。比如经常来东莞出差，这类是商住人士，强调便捷的服务，你要有酒店式的档次和酒店式的物业服务。投资的话又不一样了，如果是搞投资的背景，肯定要求性价比是很高的，还有产品品质，产品品质好了，你好出租，出租率比较高，而且品质好了，保值性也比较好，所以每个人都要找准定位，不仅仅是价格，价格只是在目前的市场环境之下，大家相互竞争，只是相互竞争的手段而已，并不能够解决实质性的问题。所以我觉得一定要找准大家的定位，价格要各归其位，价值要到自己能够适应的地方。
购房支招
看清市场量力而行
对于消费者选择小户型的建议，虎门地标策划部方硕认为，适合自己的就是最好的，不管怎么样，不管是投资者还是消费者都要量力而行。在市场成熟阶段，不管是消费者的角度，还是开发商的角度，功课还是要做足，我们公司来讲，以前我们自己开发的楼盘全是我们自己卖的，这一两年，大部分是找代理公司代理的，各方面都前进才是市场最好的基础。如果想让东莞的小户型市场或者是全国的房地产市场有一个回暖的结点，这个结点要么出在政府的政策，要么出在比较有国际品牌效应的大开发上的引导上，比如像万科这种开发商的引导作用，需要他们承担英雄的角色，可能是需要有这样一个转折点。
本元地产顾问副总经理周欣指出，从两个方面来分析，对于过渡居住的人来说，8个字“量力而行，讨好自己”，特别是最近汶川地震以后，很多人的消费观念都在改变，不一定要等到你没有机会去讨好自己的时候才想起来自己，多多少少都会说到这个事情，这次的事件给大家心理上多少有影响，现在的年轻人实力是不一样，但人生追求的东西，现在要出手或者是等待，还是要回到讨好自己的角度，对投资者来讲是组合投资，看清市场，组合投资的意思就是说你不要把房地产投资当然你所有的事情，或者是这段时间大家都沉迷在房地产是冬天还是秋天，但是对投资者来说面对着不同的投资产品，你在选择这种产品的时候，更多考虑的是它的大众关系，如果你跟其他的产品比起来，它可能又有自己的优势，所以你通盘考虑，会做出更正确的选择。你买的时候转让也好，出租也好，你在买之前，一定要看清市场，市场就是这么简单。
新闻链接
办公用房面积人均最多24㎡
本报讯 （记者 黄志军）本月17日，东莞市政府对外印发的《东莞市市直行政事业单位办公用房搬迁管理暂行规定》（以下称《规定》）明确规定，市直行政事业单位办公用房按建筑面积算，最多人均24㎡，按使用面积算，则最多15㎡。《规定》自本月17日起执行。
《规定》指出，东莞市市直行政事业单位办公用房面积标准，按编制定员算，人均建筑面积为20～24㎡，人均使用面积为12～15㎡。单位编制定员超过200人时，应取下限。办公用房搬迁遵循调剂、租用、购买、新建的优先顺序，能通过在现有政府物业中调剂解决的，原则上不能租用、购买、新建办公用房。
观察人士指出，发达地区政府办公场所豪华化以及大量空间空置的现象在早前几年已经引起社会广泛关注，东莞此时印发这一规定，有利于防范今后可能出现的“办公楼竞赛”，避免造成浪费。而该《规定》第一条也指出，出台初衷是为了“构建节约型社会”。
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