尚佳·华南餐饮酒店用品市场

 

 

戴欣明策划机构：尚佳·华南餐饮酒店用品市场

尚佳·华南餐饮酒店用品市场一期已经初具规模

 

尚佳·华南餐饮酒店用品市场

 

（李亚明、戴欣明在接受《南方都市报》记者采访）

　　“集结”原由

　　为什么八大专业市场都“集结”到万道路上，万道路又凭什么吹响“集结号”？去年年底在万道路上冒出的三大专业市场无疑最具发言权。记者走访了这三家专业市场后发现，区位交通优势、政府扶持和后发优势是他们选择万道路和万道路商圈崛起的原因所在。

　　受去年宏观调控的影响，目前东莞房地产市场依然处在低温状态。此消彼长，处于宏观调控“免疫区”的商业地产，特别是专业市场热度却一路攀升，并呈现出集群态势。

　　去年11-12月，商业地产最吸引眼球的项目莫过于尚佳·华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际（查看地图）茶文化城、华南茶叶交易中心及世界鞋业（亚洲）总部基地四大专业市场的启动。而前三者全都在万道路上。加上已经运营了4年多的金龙汽配市场（金龙汽车用品商业街）以及华南国际电子交易中心、八汇农批市场、医疗器械市场、玉石市场等在建和拟建的专业市场，万道路已经集结了8大专业市场，呈现出专业市场集群态势。

　　业内人士认为，在3.5公里长的万道路上集结8个大型专业市场，这在全国绝无仅有。

　　在东莞市经济转型的大背景下，万道路成为“旺道路”的日子无需久等。

　　1 交通发达

　　出入东莞时间缩短

　　东莞地处“广-莞-深”经济走廊的核心地位，而万道路则位于广莞深交会处。广深高速、环城路（快速路）、港口大道、广深沿江高速、轻轨线路都交织在万道路上，从这里，出可快速到达广深，入可方便到达东莞各地。加上“一小时生活圈”目标的逐步实现，出入东莞时间将进一步缩短。

　　◎众说

　　城市与房地产战略策划家戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧)博士：

　　这样的区位交通即使在全国也不多见，这对于对物流条件要求严格的大型专业市场来说，万道路无疑是一条“黄金大道”。

　　尚佳·华南餐饮酒店用品市场总经理李亚明：

　　现在社会更多是由时间决定亲疏，而不是公里数。虽然万道路在行政区域上属于东莞，但实际辐射整个珠三角，深圳、珠海、惠州乃至潮汕地区酒店客户到尚佳采购比到广州方便得多。如从尚佳到广州琶洲会馆25分钟能到达，而从广州酒店出发，谁也不能保证25分钟就能到达目的地。

　　阳光海岸国际茶文化城董事长助理夏子帆：

　　阳光海岸国际茶文化城选址在万道路上，是因为临近广深高速，靠着东莞汽车总站。从城市发展的角度看，一般总站周边都会自发形成商圈，东莞汽车总站也不例外。东莞是全国有名的普洱茶收藏投资市场，人均藏茶量居全国榜首，市场潜力非常大。

　　华南茶叶交易中心副总经理黄园园：

　　从长远来看，轻轨、沿海高速也将会落成，万道路区位优势越来越重要，这从另一个层面上肯定了华南茶叶交易中心要做华南地区茶叶交易中心的定位。八大专业市场都看好这块商业宝地，新兴产业有意识的聚集，更能体现出万道路商圈的魅力了。

　　2 政府扶持

　　打造“商贸物流重镇”

　　一个专业市场乃至一个商圈的形成，政府支持是一个成功的关键。万道路商圈虽由民间资本自发形成，但也得到万江区和道滘镇的大力支持。

　　◎众说

　　李亚明：

　　从大环境上进行分析，目前广州的专业市场呈饱和状态，且交通已成瓶颈。而东莞正处于经济转型期，发展商贸成为一种需求。

　　万道路优越的区位交通非常适合发展大商贸大物流。因此，道滘镇提出了打造“商贸物流重镇”，而且在万道路进行了广深高速出入口处配置掉头匝道，拓宽望道路等交通配套，给万道路商圈的发展提供了很多实际支持，这也是大家走遍东莞32个镇区，最终选择万道路的原因。

　　夏子帆：

　　万江要打造“区域性商贸物流中心”，万道路是承载这一发展战略的不二选择。在万道路上做强专业市场已成为万江区的共识。阳光海岸跟万江区合作举办过首届茶文化艺术节，从策划到接待，政府支持力度非常大;四年前万道路治安情况不理想，而现在出现了24小时流动值岗厅，治安已经不成问题。

　　黄园园：

　　人民医院也搬迁到万道路上，这更肯定了政府的规划和发展，与我们这些专业市场发展商的想法不谋而合。万道路商圈的出现，并非单单商家的眼光所能决定的，在这背后还有政府及相关机构的因势利导，这才形成八大专业市场集结的一个格局。

　　3 土地丰盛

　　形成商圈的首要条件

　　区位交通优势和政府扶持，对万道路商圈来说固然重要，但如果没有土地资源，万道路商圈的崛起也只能留下“万事俱备，只欠东风”的遗憾。单就上面提到的去年年底启动的三大专业市场来说，规划用地面积就达40多万平方米。

　　李亚明：

　　尽管万道路区位优越，但如果没有相当的土地资源，就不可能形成商圈。

　　东莞经济发展最初是由道路开始的，后来经济发展了，道路的经济原动力逐渐减弱，发展空间也受到制约。而万道路因为道滘镇和万江区之前经济相对落后而成为市场的空白点，留下了大片可供开发的土地资源。尽管从现在来看，万道路商圈自发形成的比例更大，但经过二十年的发展，企业家头脑更清楚这条黄金大道能做什么，不会再去建一间间农民房，而是把眼光放远、心态放宽，这也就是万道路在短期内集中了这么多大型专业市场，形成大规划、大企划和大操作，最终崛起一个商圈的原因所在。

　　夏子帆：

　　万道路因为发展滞后而留出的大片可利用的土地资源，是支撑万道路商圈崛起的基本。选择在市区建立一个大型的专业市场，既不符合市区的CBD发展定位，市区的土地资源也无法支撑发展，就算建成了，迁出的命运也无法避免。

　　黄园园：

　　商贸流通业的分布区域相对于城市的位置也都已安排好，注定不会离城市太远，既不能像制造业一样跑到一些偏远的地方建厂生产，亦不会占据城市的繁华地段，而万道路商圈崛起就充分证明这一点。

　　商圈前景

　　万道路商圈的崛起有其必然的规律，区位交通优势、政府扶持和大片可供开发的土地支撑都功不可没。但因为一个民间资本自发形成的商圈有其与生俱来的弱点，会不会因遭遇政府规划调整而出现做不旺的情况？而且因为行政区划的分隔，目前万道路上万江区与道滘镇分道而治，两个政府都在打造“商贸物流重镇”，会不会在一些资源上造成重复竞争？去年年底东莞一下子冒出三个茶叶专业市场，其中两个就位于万道路，一个是万江区段的阳光海岸国际茶文化城，一个是道滘镇段的华南茶叶交易中心，这不免让人产生担忧。

　　悬念1

　　政府调控影响万道路？

　　对于万道路商圈是民间资本自发形成的商圈，会不会出现因遭遇政府规划调整而做不旺的情况？

　　承担东莞转型的重要角色

　　从城市产业发展角度来看，戴欣明认为，东莞经济正处在第二产业转向第三产业的阶段，承担这个转型的关键环节就是商贸业发展，而大型专业市场对完善东莞服务业产业链的推动力是最大的。从这个层面上来说，万道路商圈正在承担东莞转型的一个重要角色。

　　而万江区与道滘镇也意识到这个大势，都提出打造“商贸物流重镇”的战略，万道路商圈将是两地政府实现其战略的重要保障，不大可能出现规划的调整。

　　不能走长安、虎门旧路

　　尚佳·华南餐饮酒店用品市场总经理李亚明从经济的角度出发看待这个问题。他认为万道路不可能出现以建厂房来发展第二产业的情况。

　　在消费类第三产业相对难做、经济又必须向第三产业转型的情况下，专业市场这样的中端服务业就显得尤为重要。大力发展专业市场也就成为经济转型的一个必然趋势，这不是哪个领导或大师所能左右的。从政府的角度看，道滘镇和万江区要发展，就要把后发优势发挥出来，绝不能再走长安、虎门等镇的道路，必然要大气魄、大规划、大手笔地谋划发展，要依靠万道路的区位交通优势打造大流通、大商贸经济。

　　另外，从近期来看，在尚佳·华南餐饮酒店用品市场、阳光海岸国际茶文化城、华南茶叶交易中心以及其他各大市场已固定布点、建成并形成开业的形势下，万道路商圈定位已非常明确，大局已定，没有回头另起炉灶的可能。

　　即使调整，发展趋势不会变

　　阳光海岸国际茶文化城董事长助理夏子帆也认为，万道路商圈的形成有其自身的规律，政府的政策只能起到推动或延缓的作用。当初松山湖项目本来选址就在万道路，后来出于各种考虑，项目调整到松山湖开发。

　　但万道路还是依托自身的地利，吸引了那么多大型的企业来开发，衍生出万道路商圈。因此即使再有调控，万道路商圈的发展趋势还是不会变，只不过路可能走得相对长些。

　　悬念2

　　会否出现无序竞争？

　　因万道路分属万江区与道滘镇管辖，而这两地区都在打造“商贸物流重镇”，有业内人士担忧万道路上可能会出现资源的重复建设，造成无序竞争，出现内耗的情况。

　　重复建设不一定竞争无序

　　对此，阳光海岸国际茶文化城董事长助理夏子帆回应说，从经营者的角度来看，以个体利益为目标来发展企业的路是行不通的，同一行业应该互相沟通、协调才能共同发展。另外，重复建设不一定造成无序竞争，虽然都是茶叶市场，但定位不一样，阳光海岸国际茶文化城招商更多着眼地厂商，而华南茶叶交易中心招商考虑经销商更多，双方形成互补。从消费者的角度看，可以给消费者更多的选择，像去银丰路美食街一样，这家不好就去另一家。

　　政府应在配套方面下功夫

　　尚佳·华南餐饮酒店用品市场总经理李亚明则认为，重复建设更多是投资者的问题，投资者对市场需求的把握问题，在万道路商圈定位明确的情况下，政府要做的更多是在配套方面。只要企业在定位上注重差异化，并清楚表达出来，形成错位竞争，这对整个商圈的发展有好处，能做大做强行业市场。

　　 “不出错就不可能发展”

　　“希望这条路出现一些错误，不出现就不可能发展”，中国著名的城市与房地产战略策划家戴欣明博士从反面进行分析，认为出现无序竞争等问题也是正常的，企业建立什么物业是企业的事。物业的成与败，其他企业都会看在眼里，会去选择。这样积淀下来，整个商圈才能尽快成熟，才能成为东莞经济的脊梁。虽然说犯错误是有成本的，但这些失败的企业也算为整个商圈作出了贡献。

　　悬念3

　　何时能成“旺道路”？

　　在东莞经济转型的大背景下，八大专业市场抢滩万道路，坐拥地利的万道路商圈格局已成。那么万道路什么时候能成为旺道路，这是业界和商圈后来者都关注的问题。

　　等待“1小时生活圈”实现

　　李亚明认为，如果政府能站在更高的位置上去引导和规范万道路的发展，而“一小时生活圈”交通道路建设也能在八大市场做旺前完成，那么万道路成为旺道路的时间不会太长，大概只需要2-3年。两三年后的万道路除了酒店，都将是赚钱的市场，成为一个跟107国道在厚街的那一段齐名的地方，虽然不一定是高楼，但它的名声和兴旺程度应该很强。

　　做旺万道路最短要3年

　　夏子帆进一步分析，从市场发展和商圈形成来考察，万道路商圈前景美好。从目前状况来看，各大专业市场都要先把原来属于广州的那块市场拿回来，让消费者相信，在万道路消费比到广州更方便、更优惠。

　　至于具体多长时间能做旺，夏子帆认为一个企业要做大做强也不是一天两天的事，万道路商圈要做旺，最短也需要3年。

　　华南茶叶交易中心副总经理黄园园则认为，任何市场的兴旺都有自身的规律，商圈也一样，先做旺市场是关键。

　　记者观察

　　商圈有力推动东莞经济转型

　　从去年至今，东莞最流行的词莫不于“双转型”，其中经济转型尤为重要。经过20多年年均20%左右的高速发展，东莞在土地、能源、社会容量和环境容量4个方面均已“难以为继”。而其根源在于产业结构不合理，不转型则无出路。中国著名的城市与房地产战略策划家戴欣明博士认为，经济转型说到底是工业向服务业的转型。在东莞拥有强大产业优势，而消费模式呈两头大中间小的情况下，大型专业市场下接工业，上连服务业，承担了经济转型的重要一环。万道路商圈的兴旺将有力地推动东莞经济成功转型，并将成为东莞经济的脊梁。

　　在3.5公里长的万道路上聚集的这些专业市场，可以给东莞经济转型提供学习的模式和总结经验。经济转型停留在理论上有很多争议，万道路的崛起比做十年八年的理论探讨更有用。如果万道路成为“旺道路”，那么东莞经济转型就有明确的模式和道路可供借鉴。就算有闪失，也能给后来者总结经验教训。

　　商圈的兴旺也给经济转型提供一个试验平台。如果运营成功，将给经济转型提供一条出路。

　　对东莞来说，万道路的区位相当于当年芳村之于广州，经济转型期，城市的配套产业做好了，将为城市的进一步转型做坚实的后援。

（尚佳·华南餐饮酒店用品市场）