第三章 合同法
第一节 概述
一 合同的法律概念
合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。
二 合同法的基本原则
合同法的基本原则是合同法的主旨和根本准则，也是制定、解释、执行和研究合同法的指导思想，是合同法的灵魂。合同法的基本原则，是区别其他法律的标志，集中体现合同法的基本特征。合同法的基本原则的功能还在于：在合同约定不明或有漏洞时，可以依据合同法基本原则予以适当纠正，甚至可以以合同法的基本原则作为处理合同纠纷的依据。
1 平等原则
合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。
2 契约自由原则—促进交易
当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。“任何人只能被他所同意的义务所约束”、“约定就必须遵守”。
3 公平原则
4 诚信原则—“帝王原则”
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
诚实信用原则的基本含义是指当事人在合同活动中讲诚实守信用，以善意的方式履行自己的权利和义务，不得规避法律和合同义务。由于人性自身的脆弱和对个人利益的无限追求，使得不论法律多么周全，合同多么严密，只要当事人心存恶意，总能找到规避的方法。于是，就需要有防范性的原则，以便当事人在利用合同自由原则行事而发生与该原则不符的结果时，能对该结果加以修正，诚实信用原则就是在这样的背景下诞生的。
诚者，天之道也；思诚者，人之道也。——《孟子》
5 遵守法律、不得损害社会公共利益原则
当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。
6 依法成立的合同对当事人具有约束力原则
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第二节 合同的效力
一 合同的成立和生效
首先，合同的成立仅仅反映的是当事人的意志，即双方当事人之间就合同的主要内容达成合意，它体现了合同自由原则，决定了合同的成立；其次，合同的生效反映了国家的意志，即国家法律对已成立合同的一种法律认可或称价值判断，它体现了国家对合同关系的干预，决定了合同的生效。由此说明，合同的成立与生效是两个不同性质的问题。合同的成立是事实问题，合同的生效是法律问题。
依据《合同法》第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
合同的成立，是指双方当事人意思表示一致而建立了合同关系，表明合同订立过程的完结。
合同的生效，是指已经成立的合同在当事人之间产生一定的法律拘束力。
二 合同的生效要件
1 实质要件
1.1 行为人具有相应的民事行为能力。
1.2 行为人的意思表示真实。意思表示，是指行为人把进行某一项民事法律行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人意思与表示应当一致，意思表示应当自由。
1.3 不违反法律和社会公共利益。不违反法律和社会公共利益，指意思表示的内容不得与法律的强制性或禁止性规范相抵触，也不得滥用法律的授权性或任意性规定以规避法律。如合同的标的必须是合法。
2 形式要件：
书面形式、登记（如不动产抵押合同）、交付（如定金合同）
三 病态合同
1 无效合同
1.1 无合同能力人实施的民事行为
1.2 限制民事行为能力人依法不能独立实施的单方行为
1.3 恶意串通损害他人利益的合同
1.4 违反法律或者社会公共利益的合同
1.5 以合法形式掩盖非法目的的合同
1.6 违反国家指令性计划的合同
2 可变更、可撤销的合同
可变更可撤销的合同是指行为人的意思与表示不一致及意思表示不自由，导致非真实意思表示，法律并不使之绝对无效，而是权衡当事人的利害关系，赋予表意人以变更权、撤销权的合同。
2.1 因重大误解的合同。
2.2 显失公平的合同。
2.3 受欺诈、胁迫而订立的不损害国家利益的合同或者乘人之危而订立的合同。
3 效力待定的合同。
3.1 限制合同能力人的合同行为。
3.2 无处分权人处分他人财产的行为。
3.3 无权代理。
第三节 合同的解除
一 协议解除
当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
二 法定解除
有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。
三 解除权的行使
1 解除权的行使期限
法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
2 解除权的行使方式
当事人一方依照上述规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
第四节 违约责任
1承担违约责任的方式：继续履行、采取补救措施、赔偿损失、违约金、定金。
2 违约金责任：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
3 违约金与定金责任的选择适用：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
第五节 合同法分则
一 买卖合同
二 租赁合同
三 委托合同
四 居间合同
1 概念：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
2 居间人的权利义务
2.1 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
2.2 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
2.3 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
五 赠与合同
1 概念：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
2 赠与的撤销
2.1赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
2.2 具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不得撤销。赠与人不交付赠与的财产的，受赠人可以要求交付。因赠与人故意或者重大过失致使赠与的财产毁损、灭失的，赠与人应当承担损害赔偿责任。但赠与人的经济状况显著恶化，严重影响其生产经营或者家庭生活的，可以不再履行赠与义务。
2.3 受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：
（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；
（二）对赠与人有扶养义务而不履行；
（三）不履行赠与合同约定的义务。
赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起一年内行使。
2.4 因受赠人的违法行为致使赠与人死亡或者丧失民事行为能力的，赠与人的继承人或者法定代理人可以撤销赠与。赠与人的继承人或者法定代理人的撤销权，自知道或者应当知道撤销原因之日起六个月内行使。
第六节 租赁合同
一 租赁合同的概念与内容
1 概念：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
2 内容：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
二 租赁期限及其合同形式——定期租赁与不定期租赁
1 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书商形式的，视为不定期租赁。
3 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。
4 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。
三 出租人的权利义务(出租人的瑕疵担保责任)
1 交付与维修义务
出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。
出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。
2 瑕疵担保责任
2.1 物的瑕疵担保责任
因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能卖现合同目的的，承租人可以解除合同。
租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。
2.2 权利瑕疵担保责任
因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。
第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。
四 承租人的权利义务
1 按约定使用租赁物
1.1 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。
1.2 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。
1.3 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。
2 租赁物的改善
2.1 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。
2.2 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。
3 转租
3.1 承租人经出租人向意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
3.2 承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。
4 租金的支付
4.1 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第六十上一条的规定仍不能确定，租赁期向不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。
4.2 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
5 承租权的效力
5.1 “买卖不破租赁”：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
5.2 优先购买权：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
5.3 同居人的居住权：承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。
五 实 务
1 出租登记
1.1 《城市房地产管理法》：房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。
1.2 《北京市房屋租赁管理若干规定》（自
第七条 本市实行房屋出租登记制度。办理房屋出租登记不得收费。
第八条 出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：
（一）出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；
（二）出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；
（三）房屋权属证书或者房屋来源证明；
（四）本市规定的其他内容。
第九条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。
在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。
第十条 房地产经纪机构从事房屋租赁居间活动，应当书面告知租赁当事人到房屋所在地基层管理服务站办理房屋出租登记手续；提供房屋租赁经纪委托代理业务的，房地产经纪机构应当按照本规定第八条、第九条第一款的规定，办理房屋出租登记、变更、注销手续。
2 “民宅禁商”： 《物权法》业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。