第八节 实务——对所代理销售房屋的合法性审查
一 权属审查
1 购买人要购买二手房，应当审查二手房的权属证明及相关文件。没有依法进行产权登记并取得房地产权属证书的房屋，不得买卖。
2 现售商品房代理：
审查事项：房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件、持有建设工程规划许可证和施工许可证、已通过竣工验收、拆迁安置已经落实、供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期、物业管理方案已经落实。
3 商品房预售代理：
审查文件：企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书、取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证、取得《商品房预售许可证》。
4 预售商品房再行转让——债权债务的转让
4.1 《城市房地产管理法》第四十六条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。
4.2 《北京市城市房地产转让管理办法》第四十四条，预购人在预售登记后、商品房竣工前转让其预购的商品房的，按照下列规定办理：
(一)未付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当取得房地产开发企业同意；
(二)已付清预售商品房预售合同约定的总价款的，预购人应当将其转让预购商品房的情况书面通知房地产开发企业。
转让预购的商品房的，预购人与受让人应当签订书面合同，并在合同签订后15日内依照本办法第四十条的规定到原登记机关申请变更预售登记。
5 房屋产权证是有有权国家机关颁发的表明房屋所有权人取得对房屋占有、收益、使用、处分权利的合法有效的书面证明文件。出售尚未取得产权证的房屋客观上来说是存在着很大的风险，但在二手房买卖市场中，尚未取得房屋产权证的房屋占有相当大的比重，为最大限度的降低交易风险，建议以如下方式操作：
5.1充分告知买卖双方该项交易存在的风险；
5.2签订《交易居间合同》，加大违约责任，提高违约成本，以高额的违约金制约双方违约；
5.3要求出卖人公证授权买受人代办产权证。
5.4 提供担保：其他财产的抵押、保证人保证等。
5.5 先行交付房屋。
二 共有财产审查
二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查有无共有权人同意转让的书面证明。
1 登记共有人：审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。
依照《民法通则》之规定，按份共有人对买卖之房屋具有优先购买权，未经共同共有人同意买卖房屋之合同通常会被法院认定为无效。
2 法定共有人：依据我国婚姻法之规定，夫妻关系存续期间所取得的财产实行夫妻共同财产制为主，约定个别制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权人为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人提交夫妻有关个别财产约定的协议。
三 权利限制审查
二手房买卖前，购买方应当审查司法机关有无依法裁定，决定查封或者以其他形式限制二手房权利的情况。一般说来，有权查封的司法机关包括人民法院、人民检察院、公安机关、国家安全机关。
查封是指人民法院依法对已经办理房地产权属登记，并取得房地产权利证书，且权利人明确的房地产的查封。
预查封：人民法院依法对下列房地产所有权登记的房地产的查封是预查封。
（1）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；
（2）被执行人购买的办理了商品房预售合同备案手续的房屋；
（3）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记，但被执行人未取得房地产权利证书的房屋。
2.查封的后果
查封是临时性、控制性的执行措施，是为今后拍卖和变卖做准备的。查封的实质在于限制被执行人对执行标的物的处分权。查封解除了被执行人对执行标的物的占有，但有些查封不解除被执行人或相关权利人对房屋的占有，只是向房屋交易管理部门下达查封的通知，限制该房屋转让，这种查封也称为“软查封”。一般来说，买卖被法院查封并不影响合同的效力，只是在未解封的情况下不能办理过户。
四 他项权利设置审查
购买人应当审查二手房有无抵押等他项权利设置情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵押权人的书面证据，或者取得抵押权人等他项权利人书面同意转让的证明。
五 优先购买权审查
1 共有二手房买卖时，在同等条件下，二手房共有人享有优先购买权。共有人的优先购买权是基于物权产生的
2 已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。
六 若是经济适用住房或者按经济适用住房管理的房屋买卖，还要审查其有无禁止买卖的情形。
《经济适用住房管理办法建住房》（<2007>258号）
第三十条 经济适用住房购房人拥有有限产权。
购买经济适用住房不满５年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
购买经济适用住房满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。
上述规定应在经济适用住房购买合同中予以载明，并明确相关违约责任。