第四章 存量房屋转移登记实务
第一节 房屋的种类
一 国有土地上建造的房屋
1 商品房
1.1 概念：商品房，是指房地产开发企业通过土地出让的方式取得土地使用权后，通过开发建造并向社会销售的尚未建成或者已竣工的房屋。
1.2 二手交易条件
2 使用权房
2.1概念：使用权房，是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。未经房改的使用权房不得交易（包括买卖、转租、抵押等）。
2.2公房
3 经济适用房——向社会公开销售
3.1 概念：经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用住房建设用地以划拨方式供应。
3.2 二手交易条件
3.2.1
5年内：（成交原价-审批单中可购买最高金额）×10%。
超过5年：新成交价×10%。
3.2.2
4、按经济适用住房管理的房屋：危改回迁房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民回迁房等房屋。
二 集体土地上建造的房屋——小产权房
在众多城市郊区，一些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。这些房子一般俗称“小产权房”。
非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。
第二节 存量房屋转移登记所需材料
1 双方当事人的身份证、暂住证、北京市居住证、护照等身份证明；
2 授权委托书（出卖委托出具公证授权委托书），受托人的身份证明；
3 房屋买卖合同；
4 产权证的原件及其复印件；
5 房屋所有权转移登记申请书；
6 普通公房需另外提供原始购房合同原件,如丢失则需回原单位补；如是标准价或优惠价的房子，需提供原单位出具的补交了价差证明；
7 央产房需另外提供原始购房合同原件、《中央在京单位已购公房上市出售登记表》、物业和供暖结清证明；
8 产权人为公司的还需提供购房合同、公司营业执照复印件加盖公章、组织机构代码复印件加盖公章、董事会同意出售证明加盖公章、法人身份证复印件加盖公章。（先去公司注册地所在的地税交纳营业税、土地增值税然后再到建委办理过户手续）
9 外籍人士，还需提供护照翻译公证书、公安部门出入境管理处出具的《境外个人在境内居留状况证明》、 涉外审批办公室出具的《涉外审批单》。
10 向社会公开销售的经济适用房还需另提供原购房发票原件及《经济适用房审批表》。
11 原始购房全款发票、原始契税发票、公共维修基金发票的原件及复印件。
12 多个人共同购买一套房屋的，应提交共有协议（原件），约定由何人持有房屋所有权证、何人持房屋共有权证，并约定共有份额；
13 完税证明
第五章 存量房屋转让税收实务
一 二手商品房税费
1 契税：成交价格的1.5%，如果是非普通住宅的房产，其契税需要按照成交价格的3%交纳；（名词解释：非普通住宅——凡是“建筑面积在140平米以上、容积率高于1.0、实际成交价格高于同级别土地上住宅交易平均价格1.2倍”的住宅。
2 印花税：二手房的买卖双方各交纳成交价格的万分之五作为印花税。
3 营业税：凡是房产证(或者税务部门出具的契税税票)填发时间不足5年的，需要交纳成交价格5.5%的营业税，满5年后，属于普通住宅的免交，属于非普通住宅的按照(实际成交价格-原购买价格)×5.5%的标准交纳。
4 个人所得税：凡是房产交付时间不足5年的，需要交纳个人所得税，个人所得税有两种交纳方式：
4.1 适用于可以提供房产原价值凭证的：(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%；
4.2 适用于不能提供房产原价值证明或者合理费用凭证的：房产实际成交价格的1%.（名词解释：合理费用——合理费用一般是指业主在购房时所交纳的税金、贷款利息、装修费用、公证费、手续费等，但是需要提交相应的凭证，如装修款发票等。）如果房产已经满5年的，属于家庭唯一住房的可以免交，否则依旧需要交纳个人所得税。如果业主在出售该房产当年内计划再行购置房产的，可以向税务部门提出书面申请，并先以纳税保证金的形式将个人所得税交纳，在1年内重新购置房产后将相应部分的个人所得税退还。
二 已购公房税费
1 契税、印花税：按照商品房的契税和印花税标准交纳。
2 土地出让金：房改房需要交纳土地出让金，计算公式为：当年成本价×建筑面积×1%.（名词解释：当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年，由政府颁布的房改房成本价，也就是“今年”的成本价），北京市市区目前的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮)，也就是说，成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米；房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后，其产权性质即等同于商品房产权了。
3 个人所得税：房改房的个人所得税计算方法与商品房相同，只是起算时间上，房改房是以该房产当初房改时，交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算，需提供当时的缴款凭证作为计算依据，另外，在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时，房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据，而是统一核定为4000元/平米。
需要注意的是，除了可以直接上市的成本价房改房以外，还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型，标准价和优惠价的房改房上市，需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市，优惠价、标准价补足成本价的计算公式为：当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%，交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。
三 向社会公开销售的经济适用房税费
1 契税、印花税、营业税均按照商品房交易有关规定纳税。
2 个人所得税：适用于商品房上市交易有关规定，但是由于经济适用房规定5年之内只能原价转让，所以5年内的经济适用房个人所得税事实上是不需要交纳的，满5年后如果不是家庭唯一住房而需要上市交易的，依旧需要纳税。
3 交付使用已满5年的：可以按照市场价格出售给任何中国公民，但是需要交纳成交价格10%的综合地价款。
三 按经济适用住房管理的房屋税费
1 按照商品房税费标准。
2 土地出让金：成交价格3%的
四 关于土地增值税
对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。其次，对于居民转让非普通住宅的，凡居住满五年或五年以上的，免予征收土地增值税；居住满三年未满五年的，减半征收土地增值税；居住未满三年的，按规定计征土地增值税。
在土地增值税的缴纳上，大多是采用了按照成交价格的1%缴纳的方式。
五 有关税费减免的规定：
1.拆迁居民可以持拆迁证明免除与拆迁补偿数额对应部分的契税。
2.一年内卖旧买新的可以免除出售原房产所得部分的个人所得税，但是需要先以纳税保证金形式交纳到税务部门。
六 纳税主体
1 出卖人承担的税费为：【所得税】【营业税】【教育费附加】【城建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】。
2 买受
人承担的税费为：【契税】【印花税】【土地出让金或土地收益】
附：术语解释
（一）房地产经纪，是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者代理等专业服务的行为。
（二）房地产咨询，是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。
（三）房地产代理，是指以委托人的名义，在委托协议约定的范围内，为促成委托人与第三人进行房地产交易而提供专业服务，并向委托人收取佣金的行为。一般指商品房销售代理。
（四）房地产居间，是指向委托人报告订立房地产交易合同的机会或者提供订立房地产交易合同的媒介服务，并向委托人收取佣金的行为。
（五）房地产经纪机构，是指依法设立并到工商登记所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案，从事房地产经纪活动的公司、合伙企业、个人独资企业等经济组织。
（六）房地产经纪人员，是指房地产经纪人或者房地产经纪人协理。
（七）房地产经纪人，是指通过全国房地产经纪人执业资格考试或者资格互认，取得中华人民共和国房地产经纪人执业资格，并按照有关规定注册，取得中华人民共和国房地产经纪人注册证书，从事房地产经纪活动的专业人员。