陈真诚：房价一步到位替代花式降价
文：陈真诚
（内容导读：就现实房地产市场情势来看，一些开发商带有继续投机取巧性的有条件小幅降价或玩噱头式的“花式降价”，可能进一步加剧消费者的观望，乃至加剧消费者的对立情绪，不利于有效刺激房地产市场成交。而一步到位的降价，或是最有效选项，能让消费者逐步看到房地产调整周期结束，逐步放弃观望，从而刺激市场成交…本文内容仅系个人观点，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据。）
降息旨在奠定明年货币政策基础，对房地产市场影响有限，
自今年9月以来，在前后间隔不到100天的时间内，中国人民银行已连续5次降息。为进一步落实适度宽松的货币政策，中国人民银行12月22日决定：从2008年12月23日起，下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。同时，下调中央银行再贷款、再贴现利率。从2008年12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
不难看出的是，今年第5次降息，为明年的适度宽松的货币政策奠定了基础。虽然房地产按揭贷款利率只降低0.18%，但将在一定程度上降低了消费者贷款购房的利息成本，降低包括房地产开发企业在内的企业生产、经营成本，刺激国内消费，按理来说对股市和房市都构成利好。可是，事实上，23日的沪深股市却双双大跌，上证综指和深证成指分别以1897．23点和6952．91点收盘，较22日日收盘大跌4.55%和4.69%。在房地产市场，反应同样出奇地平淡。舆论普遍认为，基于目前房地产市场的实际情势来看，如不能解决房价过高、消费者持续观望等问题，从整体上看，再一次降息，将与此前的四次降息等政策一样，对房地产的影响非常小，效果在短期内难以体现，难以改变房地产市场继续下行、房价继续下降的趋势。相反，如果舆论引导不当，如果开发企业不在合理调整房价上配合，再一次降息还可能引起消费者的进一步反向解读。一方面，不断连续出台政策或释放刺激房地产成交的信号、连续降息等，可能更加强化了消费者关于房地产调整还将继续深化、房价还将继续下降的预期。尤其是，由于房地产调整恰巧遭遇了美国金融危机及其衍生的经济危机，全世界关于经济危机及其对经济增长、消费信心的影响的舆论不断传播，而相关于没有解决房价过高问题的房地产市场的刺激政策，可能更加强了消费者对未来房价走势继续下降的心理认定。而开发商不愿意降价与消费者观望之间的心态博弈，可能增强消费者进一步观望乃至弃购的对立情绪。另一方面，再一次降息、连续出台优惠政策以及可能继续降息的预期，可能使得消费者在等待房价下降的同时，继续等待未来的进一步降息和进一步的政策优惠，使得市场等待继续降息等的气氛会越来越浓。
可以说，第5次降低息，其目的是旨在放松银根，主要是为明年的经济政策布局，为明年的经济发展营造一个宽松的货币环境，降低企业的成本，有利于拉动投资，对保经济增长有很好的措施，并刺激消费扩大内需。表明央行将不遗余力地支持宏观经济调整，正在积极执行“国务院金融三十条”和“国十三条”等政策。对房地产来说，尽管是一个正面的信号，有利于降低买房者的成本，从而拉动需求，维护房地产市场的健康发展。但是，在房地产领域，最近三年多以来，房价持续快速大幅上涨，使得房地产市场上的投资与投机成份过高，迫切需要解决在城市快速发展过程中出现住房保障不够等民生问题和房价过高导致老百姓消费力不够等各种各样的矛盾与问题。本文作者陈真诚分析认为，近年来，房价普遍上涨速度过快幅度过大，透支了未来房价上涨空间和消费者的有效需求，普通购房者已不具备住房消费能力。
政府高度重视房地产问题，措施越来越具现实针对性
12月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议指出，要坚持住房市场化基本方向，坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则，加大政策力度，加快保障性住房建设，进一步鼓励和支持住房消费，保持合理的房地产开发投资规模，促进房地产市场健康发展。会议研究确定了加大保障性住房建设力度、进一步鼓励普通商品住房消费和引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售这三条政策措施（俗称“国三条”）。会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，准确把握房地产市场走势，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。
紧接着，12月21日，继2005年的“国八条”、2006年的“国六条”等重大房地产调控政策后，作为12月17日的“国三条”房地产新措施的进一步细化和补充国务院办公厅在中国政府网发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发〔2008〕131号），又为房地产市场带来了新的“国十三条”。“国十三条”（《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》）秉承“国三条”的基本精神提出，加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房，支持房地产开发企业积极应对市场变化，促进房地产市场健康发展。“国十三条”明确指出要引导房地产开发企业积极应对市场变化：房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。“国十三条”要求地方政府承担起稳定房地产市场职责，并结合目前房地产市场上实际存在的降价补偿、无理由退房等情况给出明确指导意见称，对于房地产开发企业调整住房销售价格过程中出现的纠纷，要努力做好化解工作，引导当事人依据合同约定通过法律途径解决。
从“国十三条”的具体内容来看，决策层明确传达了系列重要信号，为切实有效解决房地产市场的实际问题，在中央政府不断出台政策力促房地产市场健康发展的同时，要求地方政府和开发企业认真落实并配合作为：地方政府积极作为承担起稳定房地产市场职责而不是不顾客观事实的乱作为，房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。本文作者陈真诚分析认为，这些充分说明，中央政府已经高度重视解决目前房地产市场存在的实际问题，而且出台的政策越来越贴近房地产市场实际，祭出的措施越来越具有针对性，有利于有效解决房地产市场存在的客观问题，促进房地产市场可持续性地健康发展，无疑将在今后一段时间指导房地产业和房地产市场的发展。
房地产客观存在深度问题，需开发商合理降价以积极配合
决策层之所以不断出台政策刺激市场成交，其主要原因在于房地产市场存在着客观问题，而且这些问题属于深度问题，因多种因素作用，使得不断出台的措施难以见效。
综观房地产市场，由于此前房地产市场意识出现了偏差，而导致了保障性住房产品严重供应不足，使得住房保障问题成为了一个急需解决的民生问题。而另一方面，又由于此前房地产投资高热，房价曾持续快速大幅度上涨，加大了房地产投资回报预期，导致了大量非民生保障范畴的商品房开发投资快速大幅增长，而大量的未来需求、消费者购买力、房价上涨空间等却被严重透支。当房地产预期发生异变，开发投资的大增和消费者的观望这二者的相互作用，形成了当今商品房市场上客观存在的房价依然过高、产品严重过剩却有效需求严重不足的问题，于是，房价走势预期持续向下，消费者持续观望，房地产市场成交日益萎缩。
中央经济工作会议明确提出，要通过加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保证我国房地产市场的稳定健康发展。而国家发改委、统计局发布的数据显示，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。与去年同月相比的话，新建住宅销售价格表现下降的城市有13个，与10月份的11个城市相比又有所增加。与此同时，环比价格下降的城市数量也在上升，由10月份的35个城市增至11月份的43个城市。
受房价过高、世界经济危机等因素影响，今年以来,我国商品房市场观望情绪日趋浓厚,有效需求持续低迷。11月份，全国房地产开发景气指数继续回落为98.46，比10月份回落1.22点，比去年同期回落8.13点。今年1至11月份，全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%；其中，商品住宅销售面积下降18.8%。1至11月全国商品房销售额19261亿元，同比下降19.8%；其中，商品住宅销售额下降20.6%。中金公司在一份研究报告中也指出，2008年前三季度，全国商品房销售面积4.03亿平方米，同比下降14.9%，增速大幅放缓46.9个百分点。其中，成交量跌势较为明显的城市有北京、深圳、武汉等地，交易同比下降接近或超过50%。而另一方面，今年1至11月份，全国完成房地产开发投资26546亿元，虽然增幅比1～10月回落1.9个百分点，但同比还是增长了22.7%。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%。全国完成土地购置面积3.2亿平方米,同比下降5.9%;完成土地开发面积2.1亿平方米,同比下降2.7%。
这样，无疑将进一步加剧市场供求的严峻性。
事实上，国家统计局公布的1—11月全国房地产市场运行情况显示，截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品房住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。
有媒体报道称，2007年中国房地产开工量为20亿，由于2007年开发商拼命囤地造成开工增加，2008年中国房地产开工量则为25亿，一年间增加了5亿。而事实上，多数开发商去年高价拿的地目前还没有正式开发一旦投入开发，无疑还将增大供应量。中央电视台播出的节目透露称：“专家告诉记者，虽然宏观调控和金融风暴消除了更大的地产泡沫，但目前全国在建的地产项目已达24亿平方米，而卖出的只有5亿平方米”……
11月中旬，央行发布的报告显示，未来三个月打算买房的居民人数占比分别比上季和上年同期下降1.8%和2.8%，创调查以来的新低。报告分析，住宅交易量下降的原因主要是，前期房价上涨过快，市场有调整的内在需求。
不难看出，在当前商品房市场上，房价过高导致消费者持续观望、此前房地产过热房地产开发投资却无可回避地遭遇了有效需求不足而导致的严重供大于求的问题，已成为需首要解决的客观问题。因此，本文作者陈真诚分析认为，通过政府出台降息、降税免费和引导、支持开发商合理降价销售等政策优惠或政策引导，促进商品房销售，及时消化房地产存量，降低未消化的房地产存量与不断增加的增量进一步叠加而对房地产预期的影响，已成为了主要工作内容。
可喜的是，“国十三条” 对12月17日日出台的“国三条”措施进行了细化，并对企业、商业银行、地方政府提出了具体要求，具有了较大的可操作性。
当然，还要看到的是，决策层出台的系列政策，诚然是影响房地产市场变化的重要因素，但并不是唯一的因素，更不是解决目前房地产问题的决定性因素。因此，仅仅靠降息、减税免费等对解决房地产问题可能有限，而且政策效应释放需要一个过程，未来房地产市场上供求双方还将继续进行激烈的博弈，房地产市场短期内不会回暖，还需要地方政府积极作为和开发商及时合理调整房价促进销售等方面的积极配合。本文作者陈真诚分析认为，就现实房地产市场情势来看，一些开发商带有继续投机取巧性的有条件小幅降价或玩噱头式的“花式降价”，可能进一步加剧消费者的观望，乃至加剧消费者的对立情绪，不利于有效刺激房地产市场成交。而一步到位的降价，或是最有效选项，能让消费者逐步看到房地产调整周期结束，逐步放弃观望，从而刺激市场成交。
可以预期的是，在近阶段，包括“国十三条”等在内的系列政策，将房地产市场逐步摆脱一些地方政府的行政干扰，将积极促使一些地方政府不得态度含糊甚至放弃观望，促使一些开发企业放弃观望转而务实地面对市场，合理调整房价以促进销售。房地产市场上供求双方的博弈结果形成的房价将更趋理性，从而将实际性地有利于解决目前房地产市场客观存在的以一些地方政府作为不当、目前房价过高而一些开发商不愿意降价而导致消费者观望从而成交日益清淡、此前房价上涨过快透支了市场需求而导致消费者因购买力不足并坚信房价将大幅度下降而导致观望乃至弃购等实际问题，房价有望逐步下调，房地产市场运行更趋健康。
（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚：QQ:70479688，请注明具体事宜；手机/13808420007，不回打“未接电话”；新思维企业发展策划公司/0731-4478178。）