陈真诚：年度最乌龙房地产舆论
文/陈真诚
（内容导读：那些直呼“二套房政策松动”的舆论，可称得上在年终上演的年度最乌龙的房地产舆论…本文内容仅系个人观点，不构成任何人或任何机构、企业做出任何决策的依据，亦不构成对相关人士等的评价！）
12月17日，国务 院总 理温家 宝17日主持召开国 务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。会议研究确定了以下政策措施：（一）、加大保障性住房建设力度。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。（二）、进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（三）、引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。会议要求，各地区要在执行中央统一政策的前提下，结合当地实际，进一步采取促进房地产市场健康发展的政策措施。要继续加强房地产市场监测分析，准确把握房地产市场走势，及时发现市场运行中的新情况、新问题，提高调控措施的预见性、针对性和有效性。要加强督促检查，强化对国家补助资金使用和建设工程质量的监督。
消息一出，立即在房地产界及舆论界引起强烈反响，甚至有不少舆论直呼“二套房政策松动”了。本文作者陈真诚的电话也响过不停，“房地产专家媒体群”也展开了积极而热烈的讨论。大家从各个方面进行了讨论，提出了各种救市建议，甚至还提出了“谁买几套房就允许生几个孩子”等促进市场交易的另类建议，本文在此不必做进一步陈述，权当言论娱乐。
言归正题，对于17日会议出台的政策，只要稍微仔细阅读、理解政策内容进行逐条客观分析就会发现，释放出了如下一些信号，对房地产将产生一定程度的利好。但是，本文作者陈真诚分析认为，如果据此说二套房政策就此松动，那就将成为年终冒出的年度最乌龙的房地产舆论了。
第一，政策第一条“加大保障性住房建设力度”释放的信号是，政府坚定不移地关注民生，坚决推进住房保障制度。而且，今天，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会印发了关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》的通知，以落实或促进落实保障住房建设中的贷款资金需求。这就意味着，政府对房地产市场、对住房保障政策的总体思路没变。而且，再一次强调“加大保障性住房建设力度”，对于一些试图减少在住房保障领域投入的地方政府起到了督促作用。这将进一步强化政府大力推进保障住房建设的预期，从而强化了因加大保障住房建设而增加投资进而刺激经济增长的预期。只是，保障住房会从商品房市场分离部分需求，从而同时强化因大力建设保障住房而对商品房市场形成一定挤压的预期。
第二，政策第二条“进一步鼓励普通商品住房消费”释放了两个信号。政策内容明确，“对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税”。这非常明确地释放了利好房地产尤其二手房交易的信号。这将在一定程度上降低二手房交易成本，相对提高买方因降低二手房税费成本而形成的购买力，在一定程度上刺激二手房的买卖意愿，在一定程度上促进二手房的供应量、交易量的上升。同时，对那些符合政策规定可以享受政策购买改善性二套房者来说，由于税费的降减，而增强了出售旧房购买改善性新房的意愿，从而将在一定程度上关联性刺激新房销售。只是，由于目前房地产市场上的主要矛盾之一是房价过高导致购买力不足，而且，房地产正处在深度调整之中，消费者持续观望，房价正处于下降通道中，降减税费又将导致二手房卖方增多，因此，买房未必会因此政策而大量增加。而一旦因卖方增加、买方意愿不强导致二手房房价继续下降，成交依然可能会受挫。因此，此政策对二手房成交尤其价格的影响，尚难以定论。
另一方面，政策再次明确，“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”。对此，一些业内人士、房地产舆论于是大呼“二套房政策松动”！其实，只要稍微阅读内容就会发现，主要内容是2007年9月27日央行和银监会出台关于二套房的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文件）及其2007年12月5日出台的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（452号文件）中早就有的，此次政策根本就没有松动二套房政策，也根本看不出放松二套房政策的意思。如此看来，那些直呼“二套房政策松动”的舆论，可称得上在年终上演的年度最乌龙的房地产舆论！
如果仔细阅读政策内容就会发现，如果仅从“对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策”中的“第二套普通自住房”措辞来看，如果不是无意修改措辞的，那就实际上相反是比以前变得更严了。以前的政策中，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》规定的措辞是，“对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高，具体提高幅度由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，但借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50%。”其后的《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的补充措辞是，“一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。二、对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行，但借款人应当提供当地房地产管理部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。当地人均住房平均水平以统计部门公布上年度数据为准。其他均按第二套房贷执行。”其关于突破90平方米面积限制之意就是指，对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行“贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20%”的政策，不执行“首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”等政策。这与现在的相关政策是一致的，不属于打击投资（投机）购房意义上的二套房。而值得注意到的一个细节是，以前的政策中， “对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的” 没有规定再买房到底是什么房，意味着买普通住房或买再大面积住房或豪宅都按照第一套房处理享受第一套房政策。而此次政策的措辞中，变成有限制了，变成了“再申请购买第二套普通自住房”。如果仅仅只是从字面上来看，这可能成为了一个限制第二套购买非普通房享受第一套房政策的信号。
今天，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合印发“了中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于印发《廉租住房建设贷款管理办法》的通知”，将此结合起来看，意味着政府更强调落实执行住房保障政策，就意味着继续不支持乃至打击投资、投机性购房！从此时出台政策再次重申关于二套房的态度来看，意味着年底乃至明年上半年或更长时间内可能都不会取消二套房政策。
在和一些媒体记者讨论中，《云南信息报》记者王效提出“现在三代居、四代居的情况出现了，这样的情况怎么界定最低住房标准？”这个问题，倒是采取可以临时分家的办法去符合政策，因政策一直强调是“以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数”。
第三，政策第三条“引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售”和“准确把握房地产市场走势”释放的信号可能是，暗示开发商要正确认清当前房地产形势，准确把握房地产市场走势，及时合理降价促进销售积极应对市场变。地方政府要对此进行积极引导。
第四，政策第三条“支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持”所释放的信号是，再次强调商业银行积极放贷，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，以支持房地产开发企业的合理融资需求。只是，在当今房地产形势下，尤其是金融危机导致银行的放贷风险增加，为降低自身经营风险，尽管决策层不断出政策，但客观上是商业银行依然纷纷惜贷，没几家商业银行愿意多放贷款。现在，影响房地产贷款的主要原因之一，可能并不是银行流动性足不足的问题，也不是存款准备金率高不高的问题，而是银行愿意不愿意贷款的问题。甚至，有报道称，外资银行在深圳已经停止了房贷，就别说执行利率7折、适当宽松的货币政策等政策了。
第五，政策第三条“对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务” 所释放的信号是，将12月9日银监会正式发布的《商业银行并购贷款风险管理指引》中关于有实力有信誉的房地产开发企业可能利用兼并重组途径获得并购贷款这一内容在房地产领域得到明示。这不但意味着金融“国九条”中明确提出的“通过并购贷款等多种形式，拓宽企业融资渠道”将落到实处，更意味着一些大的房地产开发商提高了通过另一种途径获取贷款资金的可能，增强那些大开发商的并购实力，增大那些大开发商的并购兴趣。这样，经由并购贷款的实际作用尤其对市场预期影响等作用力，可能将促进房地产行业的并购，促进房地产行业整合，加速房市洗牌。
第六，《南方都市报》记者邹阳军提问问道“能不能得出‘房产新政会加速房价下行’的观点？”这个问题。就整个政策内容可能给房地产带来的影响来看，或可以得出“房产新政会加速房价下行”的观点。这是因为，这个时候出的这个政策，正处在传统的淡季。如今马上要过春节了，按照大多数中国人的习惯，大家都要准备钱过年，对大宗消费的支付一般会减少。加上现在的市场情况，政策可能难以产生大效果。而现在出了这些政策，关联此前高密度出的一系列政策来看，效果不太明确，但意味着后续可出的政策空间受到进一步压缩，减少了未来可能出的政策的预期。另一方面，再次重复二套房这同一个政策的内容，技巧性地强调了不放松二套房政策。意味着侧面地释放出一个信号，那就是年底乃至明年上半年或更长时间不会放松二套房政策。这些都很可能继续打击房地产预期，尤其消除最近舆论上正在流传的关于可能放松二套房政策的传言。而这些，对房价走势预期的打击可能会很大，将进一步加剧投资者的远离，促使一些开发商放弃对放松二套房政策的等待和对市场的观望，从而可能采取降价等措施促销。
在未来可出政策的空间问题上，有人提出“最近舆论上对对降息的呼声比较高”的问题。对于此，需要考虑一些问题是，如果现在继续降息，就需要能有多大的效果的问题。本文作者陈真诚分析认为如果现在继续降息结果依然是作用不大的话，相反却可能把未来进一步降息的空间压缩。而且，要知道的是，越是降息，越是可能压缩银行放贷款的存贷利差，而一旦银行觉得放贷款收益不大而风险大的时候，往往就更不放贷款了。在实际的银行工作中，往往是这样。
既然我们知道效果可能不大，那央行也会知道效果可能不大，那就意味可能至少在春节前不会降息。春节后，很可能“两会”前降息。如果“两 会”前不降息，那么后续的降息的频率就会更小，甚至真的可能会到明年年中左右了。
在当前，通货膨胀的威胁并没有彻底消除，如果过于强调象其他一些国家一样不断降息，对中国经济的影响，也可能是双刃剑。
目前时值辞旧迎新之际，回顾不平凡的2008年，展望充满希望的2009年，我们当对未来中国经济充满信心，对未来房地产的长远来看，当充满信心！同时，本文作者陈真诚分析认为，也正如此次会议所要求的，正确认清当前房地产形势，准确把握房地产市场走势，应对市场变化，促进商品住房销售。而目前，房地产市场面临的主要矛盾之一是房价过高，消费者持续观望，购买力不足，房价持续在下降通道中运行，因此，在政府出台了一系列刺激经济增长的政策之后，要有效促使消费者放弃观望，刺激房地产市场交易，最有效的方法之一，还将是房地产开发企业积极自救，是房积极地对价格进行合理调整，刺激房地产消费，通过及时合理降价来换取交易量的上升，换取尽可能快地消化存量，降低供大于求对市场的威胁。
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