陈真诚：新特区长株潭房地产潜力分析

——金融危机下的房地产深度分析之八

（本文根据奥林匹克花园产品鉴赏会上演讲整理形成）

陈真诚

女士们、先生们，各位领导，记者朋友们，各位来宾：

大家好！很高兴能在奥林匹克花园产品鉴赏会上向大家演讲。

2007年底，国务院批准设立在长沙、株洲、湘潭这三个城市为资源节约型、环境友好型“两型社会”试验区即长株潭“新特区”。2008年8月5日，湖南省政府在北京国际新闻中心召开建设资源节约型和环境友好型“两型社会”新闻发布会，介绍长株潭“两型社会”试验改革最新进展。湖南省省长周强介绍称，长株潭城市群“两型社会”试验改革建设已进入实质性实施阶段。湖南省确定长株潭城市群“两型社会”试验改革建设分三步走：2008—2010年全面启动，重点突破；2011-2015年纵深推进，取得明显成效；2016-2020年完善提高，发挥示范作用。今年9月，启动长沙到株洲、株洲到湘潭的城市快车道。这两条城市快车道建成之后，使得三个城市相互之间15分钟到20分钟就可以到达。目前，直通长沙、湘潭之间的芙蓉大道已经动工建设。同时，在今年年底启动长株潭三市城际轻轨建设。另外，最近，湖南省着力推进新型城市化建设工作。政府的这些积极举措，无疑将推进长株潭城市群的快速发展，推进长株潭城市群的城市品位、城市功能等方面的提升，推进长株潭城市群的社会、经济、环境、文化等方面协调发展。因此，长株潭城市群的未来发展，值得预期。今天，我借奥林匹克花园产品鉴赏会之机，谈谈我对长株潭城市群发展潜力、发展目标及其对提升区域房地产价值、促进区域房地产健康发展等方面的理解、看法等，供大家参考。

我演讲谈的第一问题是，从我（即本文作者陈真诚）对长株潭城市群未来发展的理解来看，长株潭城市群具有值得期待的良好发展潜力，其重要原因之一是长株潭城市群具有一定的比较优势。

首先，在长株潭城市群，三个城市土地面积28088平方公里，占湖南省的13.3%，2006年的总人口1301万人，占湖南省总人口的19.2%， GDP2818亿元，占湖南省的37.6%，到2020年，将建成在全国有重要影响的、空间布局合理、城市功能健全、基础设施完善、产业特色鲜明、人居环境优美的现代化、生态型的城市群，城区人口达到1000万，成为国家新的经济增长极，成为资源节约、环境友好型城市群的样板和典范。

其次，长株潭还在诸多方面与其他城市或城市群相比较的比较优势。这些比较优势，主要体现在如下六个方面。

1、前面说过，长株潭三个城市土地面积达28088平方公里。长株潭城市群一体化互动发展成一个特大城市群，从土地面积来看，则比目前中国任何一个城市都要大。

2、由于人民币升值、劳动力成本上升、出口下降等原因，在上海等长三角、珠三角及其他东部沿海地区的大量产业正向内陆转移，向中西部转移。在承接沿海地区产业转移中，长株潭城市群，因其地理位置、城市特质、人文特点、区域影响力、活跃的消费、不排外的包容性等而具有一定的比较优势。或正因为如此，一些研究机构、专家及准备向中西部转移的企业，纷纷看好长株潭城市群，表达了在转移中可能选择落户长株潭城市群的明确意向。

3、在长株潭城市群，三城市相互之间的距离很近，目前已基本上实现了地理上的注解连接。相比于其他一些城市群来说，具有可能发展成为无空间隔断的一体化特大城市的相对优势。

4、在京津城市群，北京是首都，天津在客观上与之具有一定的地位落差。在长三角城市群，上海是特大国际化城市，其他城市在地位、城市影响力方面具有比较大的差距。而在长株潭，三城市之间，除城市功能可以互补以外，在城市地位、规模等方面具有基本接近性，彼此差距不大。长沙向南，株洲向西，湘潭向北，彼此具有在经济、文化、金融、通讯等领域一体化方面的一致性预期和共同意愿，这就使得三城市同时具有推进互为一体、共同发展的可能性和积极动力。

5、目前，在推进城市化实践中，存在着一个城市化质量的问题。如果只是通过建筑物增加而将城市轮廓外延，只是将城市的天际线外延，而不能及时将其人气、商气、产业配套、生活设施和文化设施等配套到位，那不能称之为有效城市化。而基于目前的现实基础和发展速度等来看，在长株潭之间的城市化扩展区域，属于有效城市化范围。

6、大家知道，珠三角，属于中国乃至世界上的重要加工业区，其城市功能、城市模式及其产业发展基本已定型。在长三角，上海等城市的城市功能、城市模式也基本已定型。而在长株潭城市群，其城市功能、城市模式及其产业发展等方面尚未定型，具有很强的可塑性，具有比较宽阔的发展空间。根据目前的实际情况和发展趋势来看，可以期待的是，在不久的将来，长株潭城市群可能发展成为中国第四大城市区。

我演讲谈的第二个问题是，长株潭城市群的未来发展值得期待。

长株潭城市群在地理上位于中国南北主动脉交通走向与东西主动脉交通走向的重要交汇位置之一，将可能发展成在中部具有领头作用现代新型城市承接沿海发达地区、东部地区的产业转移的重要基地。在长株潭城市群，金融业、服务业、现代生物技术产业、文化娱乐业、总部经济等产业形态，在长株潭城市群，具有比较大的发展潜力，将可能得到突出发展。特别是，如果科学规划、积极引导，积极发展广播影视、出版、动漫、娱乐等优势产业，如果能把握好机会，如果能有优秀的专业性统筹策划和专家操作型的运作策略与运作能力，长株潭城市群或能打造成某种意义上或某种程度上的中国“好莱坞”，并作为未来城市产业发展亮点，进一步刺激、带动娱乐地产、商务办公地产、旅游地产、高端人居地产的发展。

从功能上来说，长沙、株洲、湘潭这三个城市，可能发展成为长株潭城市群这个未来特大城市的三个城市功能区，而在目前三个城市之间的空间地带，即长沙向南、株洲向西、湘潭向北交汇的这个空间区域，既临近湘江，又具有良好的生态环境和诸多发展基础，应该可能发展成为长株潭城市群这个未来特大城市的新城区，我把它取名叫做“第四城区”。我即本文作者陈真诚认为，建设好这个区域，将可能是推进长株潭城市群建设的关键。如果通过科学规划、积极引导和产业推进等，这个第四城区，可能发展成为一个象上海浦东那样具有现代城市理念、现代城市配套、现代城市经济产业模式、现代人居环境的新型城区。因此，有必要着力发展第四城区，使之发展成为集现代行政中心、文化中心、经济商务中心为一体、具有良好人居（包括居家人居和办公人居）环境的优势区域，使之发展成为在推动长株潭两型社会建设、推动城市群发展中具有龙头地位和杠杆作用的城区。尤其在商务经济领域，应尽力将第四城区建设成中国中部地区总部经济聚集的未来现代商务中心，建设成东部沿海产业向内陆转移梯级中的重要一级，将之建设成为中部地区的一个具有较强商务辐射功能、文化传达功能的城市核。这个总部经济聚集的城市核，要具有可向全国尤其中西部诸多地区辐射经济能量、传播经济信息和孵化基地、商务指挥等重要功能，成为实现中部崛起、加速西部发展发动机，为中部崛起、加速西部发展做出积极贡献。

我演讲谈的第三个问题是，建设长株潭城市群“两型社会”将提升区域内房地产价值，为区域内房地产业发展带来空前良好机会。

首先，在长沙形成了现代新南城板块。

湖南省省政府大院南迁，湖南省工商局、地税局等省直机关纷纷进驻，全省政务中心向长沙新南城转移。同时，文化公园、石冲公园及湖南省科技馆、群艺馆、地质博物馆、青少年活动中心等一批省级文化单位相继建成或正开工建设，即将形成新的文化中心、商务办公中心。

目前，连接长沙、株洲、湘潭三城市的城际轨道交通以及城市地铁、武广高铁、高速公路以及长沙芙蓉南路、湘江风光带、万家丽大道、新韶山路等长沙市城市主干道等现代交通设施正在抓紧建设，如9月开工的芙蓉南路将直连湘潭。随着横贯东西、纵通南北的交通网络布局的逐步完成及其他各种配套的不断完善，随着社会经济的迅速发展，随着新型城市空间的纵深拓展，在人们生活、商务办公方式结构化分化的潮流下，以湖南省政府新址为圆心，以新芙蓉南路为纵轴、湘府路为横轴，四面辐射形成的长沙新南城区域，以及建设长株潭城市群“两型社会”而推动在三个城市之间的空间地带形成包括长沙新南城区域的“第四城区”区域。这个明日之星区域，其在房地产领域的价值已经开始凸现，包括长沙新南城板块在内，正逐渐形成具有良好开发价值和成长潜力的第四城区城板块，正逐渐形成一个生态环境优越、人文高尚、生活便利的集现代产业总部经济区、现代产业区、现代商务办公区和高尚居住区为一体的房地产潜力区域。在房地产市场已经开始异变的今天，在房地产结构分化的今天，在这个房地产潜力区域创新开发高品质的资源性房地产产品，其价值增值的潜力值得期待。

无须置疑，在未来数年，将有数十万人来到长沙新南城、长株潭第四城区居住，众多企业将落户长沙新南城、长株潭第四城区，并实现产业、商务办公环境、人居环境、商务运行模式的升级。同样无须置疑，这里将诞生无数经济奇迹，诞生众多商务传奇。这是因为，长株潭城市群这个正在发展变化中的“新特区”，一如当年刚设立之初的深圳特区、浦东新区一样，除鼓励并支持资金实力、产业基础等方面的竞争外，还将给更多人各种机会性发展的机会。也就是说，在长株潭城市群，许多人都将可能获得发展的机会，而机会往往垂青那些有准备的人，这是众所周知的。

事实上，加速开发这个颇具潜力的房地产板块，又将成为加速长株潭“两型社会”建设、加速城市群发展的产业能量，成为催化长株潭第四城区有效城市化的催化剂。

其次，目前长株潭城市群尤其长沙房地产市场正在发生的调整，属于正常的调整，并没有太大的市场崩溃危机，从目前来看仍然是健康的。

再则，由于中国经济整体受美国金融危机的影响不大，而更因为湖南经济的实际情况和湖南经济模式的本身特点等原因，由美国次贷危机引发的金融危机对湖南经济的影响将不大，对新特区长株潭城市群的房地产市场的影响将不大。

也正因为如此，我（即本文作者陈真诚）已把本人首创的OV（即Office in Villa）原创成果、OV商务别墅这一别墅新形态带来了长沙，落地到位于新南城板块、长株潭第四城区的。

谢谢大家！

（营销策略与投资顾问工作联系作者陈真诚： QQ:70479688，请注明具体事宜；手机13808420007，不回打“未接电话”）