上市增发两大融资渠道受阻 REITs或将借势推出
http://www.beijingoffice.com.cn 2008-1-29 13:55:56 楼市 田静
REITs产品在内地经过多年探索仍不成功，银行又缩紧贷款发放，加之上市、增发、公司债等融资渠道受阻，2008年，房地产开发商即将面临资金短缺的困局。
自2008年年初有媒体报道，北京城建集团准备将其商业物业打包上市以来，城建集团及北京城建置业有限公司未向外界作出任何反应。当记者打电话询问时，北京城建置业的办公室及媒体负责人的电话一直占线或是无人接听，接通北京城建投资发展股份有限公司后，又被告之询问集团，集团电话再次无人接听……又一支有望成为中国“内地第一支”的REITs再次陷入迷雾中。
内地第一支REITs或将入市
北京城建欲组建REITs并非空穴来风，早在2005年底越秀作为内地第一支REITs赴港上市成功后，北京城建、大连万达集团等多个企业均表示了组建REITs的愿望。作为一家总资产360亿元人民币的大型集团，北京城建集团每年的经营额近300亿，但旗下只有北京城建投资股份有限公司一家上市公司，且仅在2007年底增发了12亿元股票、5亿元公司债。因此，城建集团今年的集团规划发展策略中第六项，就是增强直接融资能力，“除城建股份公司以外，再培育新的境内外上市公司，同时还要拓展新的融资渠道等。”按照文件所说，“增强企业融资能力是企业承揽工程的重要手段，更是承揽国际工程的重要条件”，可见，在其它国企的“兄弟”和民营企业的“小弟”们都在通过股市“圈”钱的时候，城建集团也坐不住了。
而渐传渐实的北京城建REITs可能就是其拓宽融资渠道的表现之一。据《北京城建集团有限责任公司投融资业务和资产整合方案》（城建资运发 [2006]397 号 ）显示，自 2006 年 7 月 1 日起 ，城建集团将原房地产经营部经营管理的全部物业划归到置业公司经营管理，即将其旗下商业物业全部划归到新成立的北京城建置业有限公司。这些商业项目共 52 处，其中外租项目 26 处，内租项目 26 处，总建筑面积为近 40 万平方米。这为其打造REITs奠定了基础。
其中，位于北三环中路的城建大厦是集团最主要的商业物业，目前出租率已达94%，其它物业的租金收益则显得平平。这不仅让人担心，北京城建集团即将打造的这支REITs是否又会如2006年的其它RETIs产品一样，胎死腹中。
由于2005年底，内地首支RITEs——越秀基金在香港正式挂牌，使众多内地房企看到了融资的新途径，尤其是主要从事商业地产开发的企业，更是看到了商业物业上市融资的前景。2006年伊始，内地凡是商业地产开发的一线企业，如大连万达、北京北辰、北京城建集团、上海复地、广州富力、广州保利、中国海外等内地多家企业，都开始积极筹备REITs，而发行地点，基本上都是考虑中国香港和新加坡两地。
“万达与麦格理合资的REITs招股文件已经获得香港联交所的批准，万达成为内地在境外上市的第一批REITs之一已毫无悬念。”2005年年底，万达集团董事长王健林还十分笃定，他以全国12个城市的12个购物中心为基础倾力打造的REITs一定会成功上市。同样，深圳星河集团携旗下五大商业、华银控股接盘广州正佳广场等多家企业都透露要成立第一支REITs。但截至目前，除了越秀外，还没有一支真正意义上的国内REITs出来。
铜锣湾百货集团总裁陈智称：“目前国内信托业面临的最大问题是，我们没有培育出自己的信托行业。”
相关部门显然也意识到了这一问题。2005年9月19日，商务部、财政部、建设部联合下发了《关于进一步做好地级城市商业网点规划工作的通知》，建议“尽快出台《城市商业网点规划条例》，开放REITs通道”。随后一年多的时间里，国内众多商业地产开发企业也纷纷放出消息开始筹备REITs，但2007年底关于REITs的消息都石沉大海了。
著名经济学家孙飞表示，由于在我国，PE（私募股权投资基金）及REITs（房地产投资信托资金）都缺少相关法律政策的支持，而资本市场门槛很高，所以直接融资只是杯水车薪。
近日，受花旗银行大跌影响，港股持续下跌，港股资金急欲寻找避难所，带动具有稳定股息回报率房地产信托基金（REITs）逆市而升，这多少给内地正准备打造REITs的房企一些激励。
REITs产品经过多年探索仍不成功，银行又缩紧贷款发放，加之上市、增发、公司债等融资渠道受阻，2008年，房地产开发商即将面临资金短缺的困局。
银行贷款缩紧，融资难上加难
“2007年底，其实已经很难从银行贷出钱来了，房子又不好卖”，国美第一城总经理陈云峰无奈地告诉《楼市》记者，“前两天我们的销售总监给我打电话，说两天没卖房了，急的不得了，他能想到的就是赶紧投广告。其实过去一两年来，根本不用投广告，往外散播一下消息，就有人赶紧来排队，从提前三天排队到提前一周，带着小帐篷，特别专业。现在，这种场面已经看不到喽！”
而同样做销售出身的中体奥林匹克花园副总陈顺甚至半调侃地说，“昨天跟朋友聊天，讨论现在买二套住房就得离婚了，离婚买房既能避开40%的首付和贷款利率，按第一套房标准贷款利率还能下浮15%。”他随即对记者表示“感觉到房地产这个冬天有点冷”。
随着深圳、广州、上海乃至近日北京房价或明或暗的降价，楼市观望气息越来越浓。楼盘卖不出去，回款收不上来，企业不仅现金流不足，还要面临还贷压力及没钱开发的困境。
其实，对中小企业开发商来说，融资难是其生存一直面临的问题。他们当中，只有不到十分之一的企业有可能从银行获得贷款，更多的则是通过借用民间资本或是私募来进行开发。2007年央行实行货币紧缩政策以后，各商业银行进一步控制发放贷款量，提高了贷款门槛，实际上已经向中小企业关闭了借贷的大门。
“我们可能是比较幸运的中等规模的房企”，亿城集团总裁鄂俊宇对《楼市》记者说，“我们的增发获得通过了，带来了12个亿，这可能对于像万科、金地这样大的上市公司不算什么，可却给我们增加了一倍的开发资金”。
不过，由于央行和证监会加大对股市的监管力度，对于大的上市公司而言，小额融资也不再像鄂总想的那样“不算什么”了。
2008年中国人民银行工作会议在京召开，要求认真执行从紧的货币政策，防止经济增长由偏快转为过热和物价由结构性上涨演变为明显通货膨胀。这样，我国的货币政策开始从2003年实行的稳健的货币政策、2007年7月提出的稳中适度从紧货币政策，向从紧的货币政策转变。
“地方银行四季度贷款基本上就停止了，即使有指标也不贷，这叫做‘宁可违法，也不违规’，因为不让贷是规定，不给贷是违法” ，全国工商联房地产商会会长聂梅生对《楼市》记者说，“虽然目前一季度的放贷计划还没出来，不过估计也没有多少。”
2007年上半年银行放贷量远超过实际计划也是导致今年银行贷款收紧的重要原因。据央行的数据显示，2007年1－11月商业银行累计净投放现金1915亿元，同比多投放420亿元。而据央行和国家统计局联合完成的全国银行家调查问卷显示，81.3%的银行家认为宏观经济运行偏热，60%的银行家认为央行还要再次加息。由此可见，2008年，房企越来越难从银行获得贷款。
A股融资受阻，H股上市更严
一直在筹划A股借壳上市的天润集团副总裁王哲最近也十分苦恼，准备了一年多，结果由于证监会将从严审批，“2008年可能就排不上了，公司资金已经很紧张，上市又受阻了。”
没有赶在2007年上市的房企普遍面临这一困境，而境内上市、IPO、借壳、资产注入、整体上市，这些房企竭尽所能的招式，将在A股市场“失灵”了。
2007年10月底，关于证监会暂停房地产A股IPO申请及审批的传言，使很多未上市或未回归A股的开发商感到担心，虽然证监会随后表示此消息为传言，但2007年10月以后，进入A股市场的条件确实是越设越高了。自2007年8月以来，仅有荣盛发展和2008年1月17日上市的合肥城建两家房企进入A股市场，2007年初就已经向证监会递交了回归A股申请的上海复地和富力地产直到现在“回A计划”仍未获通过。
IPO上市困难，增发、公开增发、配股、可转债、公司债等再融资同样受限制。素有房企“老大”之称的万科，公司债及增发方案提交后迟迟没有下文；雅居乐、碧桂园的公司债没有任何进展，上市公司的日子也渐渐不好过了。
“虽然没有被搁置，但也几乎没有任何进展”，增发方案还未获得通过的金地集团总裁张华纲表示，“管理层没说停止办理，也没说什么时候能够办理。”而看到形势不好，准备借壳上市的大华（集团）有限公司更是中止了上市计划。
银行贷款越来越难，A股市场频频受阻，其它融资产品如REITs、私募股权基金等又屡屡不见出来，使更多有强烈融资需求的房企把希望寄托于H股，2008赴港上市成为内地房企不得不打的一场“攻坚战”。
这场战役中表现最为踊跃的要数广州各房企，刚有传言说广州十几家房企准备赴港上市，素有 “广东地产五虎”一虎之称的恒大地产，就已经开始着手准备具体事宜了。
2007年境外上市的房企中，70%以上选择在香港上市，内地房企仅在港股市场的集资额就达到79.85亿美元，很多内地房企尝到了股市的甜头。重庆龙湖、恒大地产、星河湾等多家企业，都计划在2008年赴港上市。
不过，鉴于目前H股市场一直震荡，再虑及中国内地房地产市场有许多不确定因素存在，港交所可能会对内地房企上市的规模及数量采取更严格的控制。
中国REITS概况一览表：
开发商 名称 商业物业 上市时间 所属区域 备注
香港房委会 领汇 151个房委会旗下的商场和178个停车场 2005.11.25 香港 香港第一支
长江实业 泓富 旗下商业 2005.12.16 香港 香港第一支私营REITs
富邦集团 富邦一号 国际会议中心等集团旗下物业 2005.3 台湾 台湾第一支
越秀投资 越秀 维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦 2005.12.21 广州 内地第一支
北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的嘉德置地 嘉德商用中国信托基金 七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心 未知 新加坡 第一只纯用于中国的零售商业REITs 和芜湖嘉信茂广场。
华银控股 / 正佳广场 / 广州 未知
大连万达 / 12家万达商场 / 大连 未成功
北京城建 / 城建大厦等 / 北京 正在准备
星河集团 / 五大商业地产 / 深圳 正在准备
联华信托 / 先募资后收购商业物业 / 福州 未知（央行指定A股上市）
保利 / 保利水城等 / 广州 未知
富力 / 旗下商业 / 广州 未知
北京北辰 / 奥运中心区所开发的会议中心、酒店和写字楼及其它商业物业 / 北京 /
著名经济学家孙飞及国内国际知名专家学者招收博士生--请推荐优秀人士！
详见孙飞博士金融信托研究院:http://blog.sina.com.cn/s/blog_4746bf4f01008f7a.html
或发EMAIL：[email protected]咨询