[新浪房产/新地产]2007-04-29
下半场（下）：
主持人：位于北部湾核心位置的广西，既是西南地区走向东盟、走向世界市场的门户和最便捷的出海通道，也是中国与东盟合作的前沿和枢纽。随着泛北部湾经济合作的加快，该区域内南宁、北海、钦州、防城港等城市的房地产业也迎来了新的发展契机。我们一起来看一个电视短片，了解近几年广西主要城市房地产的发展状况。
(播放电视短片)
通过刚才的片子，我们看到了在北部湾广西经济区域内的几个城市，目前房地产发展的状况，这几年可以说是处于平稳发展当中。随着北部湾经济区合作的一个推进，这个区域内很多城市都有了很多新的发展目标和发展方向。南宁就要定位为一个区域性的国际大都市。今天我们想请教几位嘉宾，南宁这个城市未来房地产发展的空间有多大？
孙久文：房地产产业是经济发展的一个“晴雨表”。随着经济不断向前发展，特别像南宁这样一个城市，处于开放开发的大发展时期，今后它的房地产随着经济的发展必然会不断发展成规模。我们特别看好南宁这个房地产业，南宁房地产是一个很健康的朝阳产业。
连玉明：北部湾经济区开放开发这样一个机遇下，北部湾城市群的会大幅度得到提高。随着城市群加速的提高，尤其是在北部湾经济区的开放和开发，在这个城市群范围内的人口之多、经济之多、消费之多和社会之多将发生变化。这些变化将带来需求，这个需求的聚集将会是房地产出现一个非常巨大的市场空间。
陈秀山：房地产周期和经济周期有一个互动关系，房地产必然要跟这个周期相适应，而且具有超前性。一个背景就是国际化。我们国际化的流动规模越来越大，南宁是一个开放开发的前沿城市，它的城市是显而易见的。
范小冲：这个城市的功能、容量包括城市的人口结构，会使房地产一起升级，一起迎来一个非常好的发展机遇。
李忠：南宁是一个生态富裕区。广西的城市容纳人口的量不像北方城市那么脆弱；装了很多人进去，人均水量、都是非常优先，南宁的房价在中国的城市中不是很高的，所以说南宁是适合安居乐业的。广西北部湾这一带很易于安居，目前，北部湾的发展状态改变以后，我们说会由于乐业带来的安居，会极大改变这个与地区的房地产开发项目。
主持人：随着中国东盟自由贸易区的建立，广西因为独特的区位优势，也是越来越发挥重要枢纽的作用。在北部湾经济区这样一个合作进程当中，很多区域内的城市都有了新的城市定位，有了新的城市定位之后，这些城市会有一个新的发展方向，在这个城市当中，应该要建造什么样的房子，这还和城市的发展相匹配，同时它又要能够满足人们的居住需求。我想请李总您给我们的城市进行一个策划。
李忠：城市价值决定房产的价值。我们不会因为选择一个房子而选择一个城市，但是我们会因为一个城市而选择一个房子。什么地上长什么庄稼，南北钦防(南宁—北海—钦州—防城)这四个城市的房地产应该走完全不同的阶段和完全不同的类型。在这四个城市中，北海是第一波浪潮。北海的资力非常老。北海的开发商会有更多的冷静，因为经历和没有经历是不一样的。第二，它要反应一个海滨渡假的特点。说到控制率，北海的房子是允许控制的。到了南宁，可能就不会允许了。因为南宁是首府城市，他更多的是需要解决就业人口。要根据自身的特点决定自己的房子。由于我们城市的区位就业人口，人口比例差别非常大，所以在进行房产规划的时候，能不能多给地方政府相应的一些…由于四个城市的区位不同，导致功能不同；功能不同导致就业人口不同；就业人口不同将导致居住人口的不同，因此导致房子的结构不同。
主持人：就是目前我们不能给所有城市给一个目标，而是要按照不同城市的特点做一个规划。
李忠：广西在生态指标方面走在全国的前列，它也有可能和义务在这方面作出相应的探索，不管在哪里盖房子，从这个方面都应该作出相应的探索。
主持人：每个城市的房子不一样，在现在的大环境下，每个城市房子的品质是必须要保证的。我们知道阳光100做了许多成功的项目，有很多的开发经验，请问范总，泛北部湾合作区域在不断发展和推进当中，区域内城市的开发品质应该保证什么样的特点才能顺应这个发展的趋势？
范小冲：城市不光是一个量的概念，更多的是这个城市的功能，这个城市才能有更好的发展。南宁需要商贸的功能，这个功能需要加强，特别是面向国际的功能需要加强。不仅仅是过去开发住宅和简单的居住、写字楼、商业、高档公寓会结合在一起，这不仅仅是单独的一个建筑，而是一个建筑群，这叫做城市建筑综合体系。在今天这个时代，在南宁发展到今天这样一个时段，这种现象就会出现。所以我们南宁在建设100个城市广场，这些都是建筑终端体制。再有，各个城市的中心根据城市的功能是一直在漂移的。在十五年前来到南宁的时候，南宁最早的成长是跟着邕江。火车站建成后，朝阳路就变成了商业中心，南宁就成为大西南的龙头。今天，南宁面向东南亚、面向北部湾经济区；在琅东一带，商贸区包括东盟各地的领事馆都在这里建起来，所以这个城市的中心是漂移的。抓住城市的阶段，对于选址是非常重要的。第三，它的客户群也在发生变化。
主持人：从城市发展的足迹，我们就可以看出这个城市房地产的发展。现在应该说，长三角和珠三角环渤海这些城市的房地产建设是中国最热点的一些开发区域，但是也不能忽视有一些地方出现建设过热的现象。今天我们想听听专家的意见，广西在北部湾发展进程当中，我们应该要注意哪些问题，怎么样才能够让我们的房地产保持健康稳定的发展态势？
陈秀山：从长三角、珠三角房地产发展市场来看，它经历了一个空扩规模、数量扩张的阶段。当时常发生变化的时候，它可能遇到一些结构问题。对于广西南宁或者北部湾其他城市来说，它还是一个新兴的后发的房地产市场。我觉得应该考虑房地产，应该进入分层，进行内部结构的把握。从政府的角度看，分层意味着要提供廉租房或者经济适用房，要满足中等收入阶层的住房。很大一块房地产是面对东盟各国乃至于欧美国家，无论是从易居条件和城市的吸引力方面都会不断上升。企业在一个新兴城市房地产市场地要保持一个持续的发展，从简单的时间扩张进入到品质时代，无论是商业地产还是居住住宅都要特别注重，和整个城市的形象以及自然环境的协调，而不是因此房地产短期的盲目扩张破坏城市原有的和谐状态。
连玉明：北部湾经济区的开放和开发，在“4+2”这个框架中，房地产将会引来新一轮的经济增长周期。在这样一个周期里面，有几个问题需要研究，应该引起大家的重视。首先，我觉得在注重房地产市场的前提下，要更注重城市发展的规律。不管房地产怎么开发，对于南宁，对于“4+2”城市群，我觉得首先还是要“易居(易于居住)”，然后是“易业”(方便工作)。第二个是随着环北部湾地区的开放和开发，在房地产开发的物质上会发生一些变化，从房地产开发时代转向城市开发时代。第三个是考虑到房地产恰当的规律和市场需求。政府一定要启动廉租房产，一定要把廉租房产作为政府重要的战略层面上考虑。一方面使我们人口结构和社会结构迈向不同市场的需求，更重要的是更多老百姓、更多低收入的人群能够买得起房、住得起房，让他们能够享受泛北部湾开放、开发带来的更多成果。
孙久文：我谈三句话：第一句话就是我们的政府应该出台促进房地产业的良性发展的政策措施。通过这些政策措施去规范房地产的发展，同时也促进了房地产的发展。第二句话，我们需要有不断提升生活品质的追求，大家都希望能够生活更好，能够安居乐业，不管是钱多，还是钱少的，人们都希望自己的生活水平不断提高。就是因为这样的生活追求，房地产业才有追求。第三句话，房地产开发商需要“安得广厦千万家”这样的胸怀。
主持人：孙教授提到了社会责任，我们听一下范总的意见。
范小冲：房地产不仅仅是盖房子那么简单，房地产不仅是解决居住问题，房地产开发商不仅仅是一个简单的开发商，实际上它是一个幸福生活的运营商。阳光100在建筑规划和设计方面，都站在一个高度，建设出了它的价值。
李忠：郑州是一个中原城市，它的房价始终有上升趋势。现代对于郑州的新区有很多中心，将来有200多客人来我这(郑州)吃饭，当你来了每个人都有位置，就不会有抢位置的情况了。如果只有100个位置，来了120个人，就会有炒的价值。在我们城市的知名度尚且没有被炒得过热之前，我们是不是先考虑城市的容量。
主持人：您不喜欢郑州，那您喜欢南宁新城吗？
李忠：我也不能说向南发展对或不对，但是南宁的扩建是对的，我们要考虑的是往哪扩、怎么扩的问题。
主持人：欢迎现场的观众对我们的嘉宾进行提问。提问者1(现场女观众)：非常感谢专家的讲话，在节目开片的时候，我看到电视片里面说到广西南宁的发展环境是非常利好，吸引了很多外地开发商来到南宁投资。请问：优化空间布局产业结构和发展环境是一个城市和一个区域发展一个核心的内容，现如今，广西南宁遇到了一个大的很利好的时代和背景，请问专家在这种空间不具有产业结构优化和环境建设结构的情况下，几位专家有没有具体的意见？第二个问题，刚才李总谈到：房地产是装人的“笼子”；我接一个下联就是：城市是装笼子的箱子。房地产行业跟这个行业的发展是息息相关的。请问：请对我们南宁的开发商同行们提出一些建设性的想法，告诉我们怎样做，或者说这个行业怎么样发展才能提升南宁这个城市的价值？谢谢。
连玉明：我觉得这是一个非常重大的问题。房地产所带来的是什么？它带来的是一个城市人口居住的变化。这是我们必须注意到的。通过房地产聚集了什么样的人，把什么样的人装进了笼子？现在我要说的是，这样一个人口结构的变化，房地产是由什么决定？它由产业决定人口结构，这是一个非常重大的问题。我们在讨论城市群，在讨论城市房地产开发的时候，一定要讨论最核心的东西——产业。产业最后决定了城市群结构，决定了房地产所带来的人口结构。由北部湾经济区的开放、开发看，我们一定要把这个城市、这个城市经济群的产业结构作为头等的大事，如果产业结构形不成，房地产以及城市人口就会向着反方向发展。
孙久文：南宁作为北部湾比较中心的城市，作为中国和东盟10+1贸易的平台，现在南宁所形成的产业结构，这个城市的人口的变化之间是有一定相关联的。南宁要想提升城市的档次，首先要提高产业的层次。服务业方面，有很多人不一定是来自广西，大多是来自全国各地。如果提高了这方面的层次，房地产的开发社会也会适应这些要求，最后就会形成一个城市文化。经济发展和人口聚集以及房地产开发会形成一个城市的文化，这样就会去推动这个城市的发展。
连玉明：我对刚才的观点做一个补充。为什么讲产业结构对南宁来说是非常重大的？我们的城市定性是“易居”，而这个“易居”是天然的，不是打造出来的。但是我们现在叫做“三个基地一个中心”。在树立天然的政府给的这两个定性和定位中，如何去研究产业结构，这个问题是重大的。
陈秀山：一般说产业结构没错。但问题是一个城市的产业结构到了任何阶段都有高端、低端之分，这是必然的。产业和社会阶层是连接在一起的，我主张城市为了凸显它的价值，要适度凸显它的空间价值。
范小冲：面对房地产面对的问题，我们应该站在未来看今天，而不是以过去看今天。所以，外来的形势发生了这么大的变化，这个城市的级位也会上升，这就需要更加地拓宽眼界，更加地进行交流和学习。第二，广西房地产迎来了一个千载难逢的发展机遇。在今天，在这样宏观背景下，房地产业是受到极度的关注，但是也有很多负面的形象。我们的业界应该能够更好把诚信做好，尽可能地约束自己的行为，非常珍惜和保护现在发展机遇，这样能够使广西的房地产能够平稳、持久、长期地发展，而不要再像北海当年一样，形成一个非常大的高超最后形成一个巨大的泡沫，这样广西的房地产才能更好的发展起来。
男观众：我是广西重庆商会的会长。今天的论坛单位有11家商会，我的第一个问题是：在南宁和广西的商会，就像前段时间，包括新华社也有了深入的报道，它们提出一个商会经济的概念，商会是什么？商会大家都知道，它是民间经济、民营经济，同时它也是潜力经济、希望经济。现在据我了解，在南宁的房地产90%的会员企业都是我们商会的会员，我的问题就是在北部湾经济区房地产的发展当中，如何引导好做好商会的经济？第二个问题，北部湾经济区房地产的发展跟当地的城市经营和经营城市关系非常密切，要把房地产做好，经营城市和城市经营的关系要处理好，经营城市和城市经营商会决策要做一个什么样的决策？谢谢，
主持人：现在有很多外地的企业商家来到广西发展，这也是一个社会责任感的问题。
李忠：刚才我说过，现在我们整个广西的发展有一个问题就是人口结构急需改善。人口改善中，有一个相当重要的问题就是提高外来人口的数量。因为可以带来很多机会，其中更重要是带来一个认同。文化认同对于一个区域经济发展的作用是非常高的。如果北部湾不是广西人，东盟对我们有这么强的认同吗？反过来说，我们对东盟有这么强的认同吗？这里面有一个文化同步，这是很重要的。南韩人的性格是很像山东人，文化的认同非常重要。所以文化认同需要文化的“渡质”。有一次我从美国回来，有一个老外出门看到汉斯开发的项目，他说汉斯居然会在你们这里看项目。有一次我在长沙下飞机，也看到阳光100在长沙也有项目。商会最大的特点就是对于外来人口的进入起到了一个降低信用成本的作用。如果你不信任这个地方，你是不是信任你的老乡？这种补助在一个新兴发展的地方要广泛引用高素质外来人口，应该充分发挥商会的作用。我觉得要谈的是在这么一个特殊区位和提示历史时刻，商会使我们本来应该走的步伐能够走得更快。
孙久文：城市经营方面，我个人观点不赞成城市经营或者叫做经营城市。如果城市可以经营的话，它的经营者应该是谁？就应该是当地的政府。政府怎么能把一个城市当成企业去经营呢？政府应该干什么？应该更多地为这个城市的居民提供公共服务，而不是把一个城市的公共目的都当成一个资源去经营、去盈利。
连玉明：不管承不承认经营城市和城市经营，它都是存在的。不管是经营或者不经营，关键是经营什么。我到过很多城市，大家都认为自己的城市重要，同样，对南宁北部湾这样一个城市群，你不要去评价这个城市的重要，但是它有一个城市经营的标准。我认为一流的城市经营的是“形”，看不见的就是文化，一种品牌的文化。第二就是人。人能够提供公共产品、提供公共设施，能够以人为本。第三是“四流(的城市)”。四流的城市是经营房地产开发，五流的城市是官。通过这些层面来看，政府在经营城市过程中，不在于经营或者不经营，而在于什么样的观念，什么样的模式去经营。
陈秀山：面对这样的现实，城市经营还是属于一个初级阶段，它的思想是上还是下？城市的政府来管制下面，实现经营目标，进一步发展更高的阶段，应该是城市共治。到了这个阶段，商会的作用会更加凸显。
男嘉宾(比较经济学会会长：林卓群)：我系广西协会会长，做好广西北部湾经济区这篇文章，打造好经济发展第四增加极，这是广西的发展战略。北部湾经济区城市房地产的发展是这篇文章中比较精彩的内容之一。广西经济区房地产也是广大群众包括在座的诸位都比较爱听的故事。为此，我向几位嘉宾提两个问题：第一个问题：预测。请范总预测房地产开发未来，北部湾经济区城市房地产会不会出现一个新的开发热潮？你自己愿不愿以更大的热情投入南宁。第二个问题：请问连院长，在新一轮北部湾经济区房地产开发中，为了保证发展更和谐、更健康，房地产市场主体的各方应该注意什么？比如说政府、开发商、消费者。纵观广西房地产六年来的发展，这三折之间存在着矛盾，如何能让三方能够更和谐，应该注意什么样的问题？
范小冲：新的一轮开发热潮即将来临，而且这是广西的一个发展机遇。我们十五年前的时候，很多人都不知道南宁在哪里。今天大家可以知道，刚才说到，南宁今天城市的地位，包括它的影响力已经远远超出了南宁，超出了广西，甚至到了国际大背景。所以，广西开发商不仅仅是吸引广西本地的开发商，现在全国很多知名的开发商已经关注南宁，包括很多海外开发商，包括海外的资金已经开始关注广西。所以，今后广西的发展将会迎来与过去不同的一个新的机会。广西今天的基础设施，包括今天城市面貌和城市的影响力，已经足以使众多的投资商到这来拥有更多的信心，这个已经不是一个简单的规划。大家已经看到，南宁今后未来的前景。就像连院长说的，南宁已经是一个易居的城市，到这来是能够安居的，在这是能够乐业的。
主持人：谢谢范总。
连玉明：刚才提到的这个问题，陈教授已经给了一个答案。房地产开发从本质上讲，或者从层次的角度讲，是城市公共治理结构，在南宁四加二来讲，政府有两件事最重要的是：第一要有眼光。第二，一定要有胸怀。眼光加胸怀就等于对南宁的房地产保护性开发。不管房地产开发如何增长，如何开发，如何迎来一个新的时代，我希望南宁这个城市永远是宁静而不寂寞，它的阳光永远是明媚但不刺眼。(掌声)从开发商来讲，不仅是买房子，更重要的是要给大家提供一个家，在家的基础上给大家一个社区。开发商通过自己的社会责任，能够使南宁的环境更加优美，秩序更加优良，管理更加优化，服务更加优质，文化更加优秀。(掌声)政府和开发商最重要的还是需要在这样一个治理结构中，有一大批中产阶级或者城市的消费者成为房地产的客户和重客户，这样就形成一个良性的房地产。