[北京青年报]2007-04-12

早在十年前，阳光100就已经开始了自己商业地产方面的实践，那么，十年的风雨究竟让阳光100积累了怎样的经验？在商业地产越发红火的年代又有着哪些思考？不久前，记者专访了阳光100置业集团副总裁范小冲。

• 经营前置，让商业与物业合拍

记者：阳光100建立了一种新的商业地产经营模式，您能简单地介绍一下这种模式吗？

范小冲：我们建立了一个全国的商业平台，我们以及许多商家共同站在这个平台上，就能达到信息的对称，这样，如果我们准备在某个城市某个地段建设项目，恰巧这个商家也有相同的扩张打算，那我们就可以在物业开始建设之前就进行合作。事实上，现在中国有许多优质的连锁企业也在努力实现全国扩张，对于他们而言，寻找店面既是需要更是挑战，所以我们两者结合在一起形成商业聚合的平台。

为商业建造物业需要体现一些定制，需要一开始知道做什么，而不是做完了再去招商。每一种商业形态对物业的标准是不一样的，特别是品牌企业更希望能提前介入，不然，等房子建好了，再去改，成本和难度都很大。

• 商业地产与住宅开发是两套思路

记者：作为一个同样有着丰富住宅开发经验的发展商，您怎么看待住宅和商业两类物业开发的区别？

范小冲：开发商业地产和开发住宅完全是两种思路。开发住宅是投资、买地、建设、销售、入住、回笼资金、再去买地，相对较简单。商业不同，商业需要一个聚集人气的地方，吸引人来购物，所以商业的成败不取决于自己，而是取决于地点，周边业态的分布、动线等等。同时，商业更需要一个过程，不可急功近利，往往需要“养”一段时间。所以说，商业有其自己的规则，不是说一个好看的建筑就能带来很好的人气和销售业绩。

• 北京商业地产空间极大

记者：请您谈一下对未来一两年北京商业地产走势的判断？

范小冲：商业的概念已经不是过去认为只有百货大楼这样的零售大卖场才叫商业，现在很多从事实物、服务行业都可以放在商业的概念，商业的范围极大地扩大了。这样看，商业还拥有着更大的市场潜力。今天大家看到商铺很贵，但对应北京现在的商业地产情况，其实它们的价值还是被低估的，而且运作得离专业还很远。今后，随着更多专业管理的介入，再加上基金等各方面机构投资的加入，会让商业地产更上一个台阶。