中国房产开发成本和利润真相解析
作者：知识草根 编辑：知识银行和戴维评论
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中国住宅商品房从2002年开始一路高歌猛进，上涨速度和幅度超越了中国经济总量增长的好几倍，引发了全国大多数民众的怨愤和声讨。全国各大媒体和有识人士也对房产开发的暴利进行了激烈的批评，还有许多学者和民众强力要求房产商公布房价成本。 但是所有媒体发表的文章似乎对房产开发成本和利润的真相缺乏了解。
事实上中国中国房产开发的暴利远远超出媒体的报道，造成中国房产开发出乎预料暴利完全是因为中国房产开发特殊潜规则造成的，这种房产开发潜规则几年前就有许多房产行业人士公布过，只是媒体没有重视而易。现在我们在这里只是罗列一些他们公布的信息。
自从上世纪80年代中期中国在广东开放试点房地产市场化运作开始，直到今天中国的房地产开发资金运作模式没有什么变化，就是房地产开发商投资土地和房产从来没有自己拿出100%的资金。无论是当初房地产开发商身无分文的时候，还是今天大型房产开发商身价过10亿，投资任何房地产项目从来不用100%的资金。
据说是霍英东先生在香港发明了房产预售方法，从此房产开发变就采用了期货投资的方法，只是，这种房产投资的资金期货周期通常是两年左右。下面具体来解释一下。
比如一个小型房地产投资项目，总投资成本需要1亿元人民币，而房地产开发商通常只需要拿出30%的资金，就是3000万人民币。那么其余投资资金怎么办呢？其余7000万投资资金有三个渠道方法解决：
第一是建筑公司垫资，这种垫资施工是无偿的，等房子造好后买掉了再还给建筑公司，因为过去中国各城市没有预售时间的限制，因此房地产开发商只要交少量购买土地的资金，大约为土地总价的10%--30%，然而找一家设计公司设计房子，再找一家建筑公司来施工，等工地开工了，房产开发商就可以预售房子了。
第二就是预售时购房者的买房资金，实际上房产开发自己没有投钱，而是用购房人的钱在造房。
第三就是银行贷款。直到今天房地产开发商虽然只出了30%的投资资金，而这30%资金也不完全是开发商自己的，有部分还是银行贷款。
事实上中国所有的房地产开发当初都是穷人没有钱，他们是利用国家政策的不规范，不花钱拿到了土地的开发权，然而去筹集资金或者倒卖土地，这就是海南当初房地产投机人发财的真实故事，花少量公关费用，拿到土地开发权，立刻倒卖，一夜之间从一个穷人变成了千万富豪。
这种开发商投资房地产只出部分资金的事实已经演义了二十多年，所有涉及房地产管理机构和企业都是一清二楚，为什么直到今天大家对房地产开发商的成本和暴利都说不清楚呢？只有一个原因大家就是都在装糊涂，难得糊涂是中国处事大道吧。
好，我们清楚了一个投资1亿元的房地产项目实际上只出了3000万元，也就是只有3000万的成本。那么假如这个1亿元投资的项目总销售收入是1.5亿元或者2亿元。现在我们来算一下开发商的利润。
1． 假如销售收入为1.5亿元，利润就是1.5亿—1亿=5000万元，那么利润率是5000万/3000万=166.67%, 而绝对不是现在政府机构统计公布的利润5000万/1亿=20%。
如果我们搞错了开发商的实际成本，自然利润也彻底错误了。
2． 假如销售收入是2亿元，利润就是1亿元，利润率就是1亿/3000万=333.33%.
以上海为例，假如开发商是在2002年以前拿到土地，而销售是在2002年以后，那么举例2的结果利润就完全成立。这也是中国绝大多数房产商老板，过去是一个穷人，但是三年五年以后就成了亿万富豪的真实原因。
那么有没有房地产商投资成本1亿元，开始就拿出1亿元的做法，有，只有一种特例就是这家开发商运气不好，他投资房产时正好市场不好，房子一套也卖不出去，那么他必须还建筑公司的垫款，因为建筑公司垫资施工虽然是无偿的，但是是有时间限度的，一般是1年—3年。但是即使是这种做法，开发拿出的1亿元中大部分也是银行贷款。上海非常著名的[新天地]项目就是这样做的，因为当时市场不好，人们又不看好这个项目，因此他是全资投资的。
商品房暴利本来是市场行为，没有必要讨论。但是有些民众生活必须的商品价格必须有全体民众来讨论决定，这是政府的责任。比如最基本的食品，公共交通费用，小学中学义务教育费用，基本医疗费用和经济使用住房价格。这是一个国家公民的基本权力，也是国家政府重要责任。我们希望政府能够将民众最基本的经济型住房价格采取强力措施，民众买不起必须的住房是中国社会稳定最重要的问题之一。当然豪华住房与老百姓没有关系，可以完全让市场自己发挥。
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2006年12月15日星期五