莫问剑 剑之特性 双剑合璧 招式凌厉 眼光准 下手狠 擅长灾难投资 融资能力超强 剑主身份 李嘉诚 剑法高手 是七剑中 智能 的象征 港资地产的精神领袖 5月23日，挥金海河之畔；6月13日，饮马嘉陵江边；6月24日，浦江东岸潍坊新村败北；6月30日，又裹挟46亿巨资再战陆家嘴竹园商贸……和黄剑光所到之处，让人眼花缭乱。 宏观调控不断发力，全国楼市应声而下，大量开发商陷入需求疲软的泥淖。然而就在这个非常时期，李嘉诚的长和系却进一步发力。从2004年开始，每两个月和黄在内地就有一幅顶级地块进帐。近日在浦东潍坊新村和竹园商贸地块与新鸿基的贴身肉搏更是让业界为之侧目。 地产支撑3G 在疯狂拿地的背后，是和黄内部产业压力的刺激。和黄在香港和内地已竣工的开发项目数量正在减少，而内地项目对集团的贡献正逐年加大乃是推动其内地大量拿地的直接原因。 在这个庞大的资本帝国中，固有业务一直以较低的负债率、良好的业绩为集团贡献巨大的现金流。和黄地产与酒店业务在其7大固有业务中的排名第5，其盈利能力也与之相称。 近几年和黄固有业务的负债率与3G部门相比非常低。2003年负债率9%，而2004年仅1%，；同期3G部门2003年负债率为38%，2004年为67%。正是固有业务为和黄提供了稳定的现金流。 2004年集团资本性支出港币341亿，其中214亿与3G业务有关。地产及酒店支出仅为7.02亿港元（2003年为港币8.5亿元），所占比例仅2%，为集团盈利贡献却达16.1%。 2004年地产及酒店部门营业收入大幅下降至港币91.17亿元（2003年该项营业收入为112.24亿港元，营业额同比下降 19%）,和黄把营业额萎缩归因于香港和内地地产竣工项目的减少。 内地地产对和黄的贡献比重也在逐步加大。为和黄提供的地产投资溢利项目中，内地物业在数量上占了很大的优势。来自2004年和黄年报所出具的数据显示，和黄2004年的物业发展溢利主要来自于广州珊瑚湾畔、深圳御龙居、珠海海怡湾畔、重庆比华丽豪园和香港蓝澄湾及附近的一家酒店。 2004年到2005年3月份之前，仅和黄在内地所收购的项目总建筑面积就达320万平方米。3月份以后，和黄并未放松土地储备，其相关部门正集中在内地积极寻找新的发展机会。 灾难投资 “翻开李嘉诚的创业史，你会发现他是一个灾难投资者，”仲量联行上海公司总经理陈立民对《房地产世界》说。半个世纪以来，李氏家族的“灾难投资术”几乎从未失手。 “李嘉诚起家的第一桶金是香港1967年暴动的时候”，陈立民说。之后香港经济在70年代起飞，李嘉诚坐享其成。之后在几个重要的关节点上，他都在扩充土地储备。 1982年撒切尔夫人与邓小平谈判，谈判完以后在楼梯上摔了一跤，结果香港股市以及市民对经济的信心也跟着摔了一跤。中英政府发表联合声明，宣布1997年香港回归。港人因为都不知道中国是个什么模样而陷入恐慌，很多有钱人都逃离香港。但是李嘉诚没有走，反而大手笔低价收购房产。同样在1997年的金融风暴中，李嘉诚也没有撤离。 “赌博和投资不一样，赌博的概率是一定的，投资则不同，通过自己的努力可以增加自己的胜算，你投入的量越大，越能影响周边的环境，”据说，李嘉诚曾经如是阐述他的投资理念。 “现在内地宏观调控，越调控他越买得多，”陈立民指出。李嘉诚之所以敢于在市场行情不好的情况下大胆投资，有其作为港资地产精神领袖和资本大户的独特考量。作为先行者，李嘉诚不仅不会因投资区域欠成熟遭遇亏损，反而可以借助本身的造势，带来周围区域的升值。 “这类似于量子理论的不可测定律。”在投资上，投资者本身会影响周边区域的投资环境。巨额投资本身会增加环境的价值。相反如果撤资，就会降低区域环境的价值。大户往往会通过自己的投资营造周边环境，把总体的价值抬高。他退出的时候可能已经是高峰，退出以后市场往往下调。“从这个角度看，市场越差，他越要投资。他的进入本身就是增值的过程。” 李氏当时在内地也屡试不爽，这一投资计划的及时发布，为其旗下两个巨无霸提供无限的升值遐想。 6月份，离陆家嘴集团竹园商贸项目地块开标还有近一个月，长和已经开始调动资源，在香港布置宣传。据和黄地产上海公司（该企业由长实与和黄合营，双方股份各50%）内部人士介绍，澳美广告即日悄然下榻四季雅园，一连几天忙于此项目宣传片的制作。“这一方面表明，长和对竹园商贸项目是志在必得，另一方面，事前造势将为项目发展营造良好的舆论环境。” 6月30日，竹园商贸地块低调开标。陆家嘴股份公司资料显示，该地块面积9.69万平方米，容积率不超过4万平米/公顷，用地性质为商办综合。未来将有四条轨道交通汇集于此，这一区位优势，沪上绝无仅有。和黄高层对此地块高度重视。7月8日和黄香港总部董事副总经理徐建东、拓展部总经理林家辉以及工程部负责人现身上海，7月9日即匆匆返港。据和黄内部人士透露，他们此行就是为竹园商贸而来，不排除与陆家嘴股份公司高层有所接洽。 杠杆定律 和黄在各地大量拥有足以撬动当地市场的顶级项目，这一非常规战略归根于足以撬动1/3个香港的庞大财力，其不可拷贝的优势在于和黄与长实两大上市公司强大的集约化资源。 长江实业实为和记黄埔的控股公司，和黄的地产项目基本上都有长实的参与。项目公司的股份结构也都是二一添作五，双方各取其半。长实与和黄的合作模式颇有些父子兵的味道。 和黄在3G业务上的豪赌，真金白银扔进去无数，对和黄地产业务的拓展，在一定程度上还是拖了后腿。2004年和黄3G业务亏损253亿港元，2005年预计仍将亏损。为了还贷，和黄不得不拆东墙补西墙。2004年12月31日，和黄贷款总额为2839亿港元，相比2003年有了一定程度的上升。在今后5年内需还贷款本金共计1277亿港元，占到贷款总额的近50%。 不过，长实与和黄双剑合壁的地产发展模式为双方长期平衡发展提供了可能，短期内也能起到防范对方投资风险的作用。而和黄借重长实无疑可以解决资金压力，和黄与长实的互相渗透，已经是你中有我，我中有你，难分难舍而且互为犄角，必须借联合才能达到自身利益的最大化。 2005年6月14日，长实发布公告，称其已于6月10日为长实与和黄之合营公司提供人民币2.15亿元贷款担保，以拓展内地蒸蒸日上的地产项目。双方的紧密合作，从中可窥一斑。 不久前，李嘉诚在参加长江管理学院论坛时表示：“一个好的管理人员除了要懂得管理人之外，更重要的是要懂得运用杠杆定律去节省资源和提高效率。”在长和发展内地项目的过程中，独特的发展理念与战略角度为其加分不少。 非本土化战略 非本土化的开发与营销理念是长和在内地发展地产业务的又一秘诀。 位于上海乌鲁木齐路和长乐路的汇贤居就是一个经典的例子。从设计到销售，汇贤居把和黄地产的非本地化战略表现得淋漓尽致。2000年以后，板式结构的住宅成为上海市场上的主流，而2002年和黄地产却依然坚持其源自香港的蝶形设计。到了预售阶段，和黄又优先考虑海外发售，而淡出本地市场。正是这一强势的营销理念赢得了不俗的表现，2003年汇贤居顶楼一单元为一马来西亚人士以每平方米6500美元购得，其单价创下当年沪上房价之最。 据和黄内部人士介绍，其实和黄的房子根本不需要花费巨额的广告成本。和黄背后有一个强大的海外客户群体。他们的投资是跟着和黄在内地开发的物业走的。除了和黄的牌子以外，他们更看重的是和黄的物业管理。 比如，和黄地产在浦东开发的高档租赁物业“四季雅园”项目，物业管理正是此项目的金字招牌，其别墅租金每月高达5000美元，即使是公寓租金也在3000美元以上。租户主要是沪上著名跨国企业CEO。“如果没有和黄自己的物业队伍，这些客人是不会入驻的。” 今年上半年，和黄地产的负责人佘耀庭曾经表示，和黄准备涉足中档住宅的开发。而业界也一再猜测其新近拿下的马桥项目将会开发中档价位住宅。但知情人士告诉记者，和黄一贯的豪宅路线并没有改变。马桥项目仍为纯别墅项目，总共144套别墅，项目建成后将全部出售。 目前，马桥项目已经在综合论证之中，预计2007年6月竣工。在物业管理方面，和黄地产提出了管家式服务理念。据和黄内部员工介绍，管家式服务意味着每家每户都有专门的物管人员，这样高的物管水平在沪上极难找到，虽然沪上大量楼盘纷纷打着“管家式服务”的旗号吸引购房者。但业者指出，目前沪上能够提供管家式服务的物业项目，除了瑞吉红塔与威斯汀酒店以外，还没有任何一个高档物业项目可以做到。此一物管形式将成为项目最大卖点。 长和在珠三角区域的发展遍布广州、深圳、珠海。而北上之后，其布点城市，彼此之间相距较远。除了在上海布点之外，无论在过去还是现在，和黄并未在长三角其他城市落脚。 在长三角区域，长和的主要精力放在对上海这个制高点的经营上。在内地，目前的布局既抓住了重点，又可以充分发挥其“灾难投资”的手段，再者也利于其非本土化战略的发展。 但是和黄的“灾难投资”策略似乎正被迅速复制，逆市进取的港资和内资地产商越来越多，从2004年开始，长和已经多次领教来自香港、内地的强势开发商的凌厉攻势。 2005年2月2日，在汉阳鹦鹉洲地块的竞标中，和黄出价28亿元，不敌世茂的31．5亿元。2005年6月24日，浦东新区潍坊新村地块，和黄又以29.2亿元惜败新鸿基的31.85亿元。2005年初，某地块招标会上，和黄地产有备而来，铩羽而归，高出最高限价1亿元。 不过，尽管在各地受到不少挫折，长和系仍在加紧行动。6月初，长和欲投标上海长风生态园区相关地块；6月30日，又现身上海长宁区房地局组织的长宁区88街坊地块答疑会。在上海一级土地市场，长和的现身频率越来越高。此外，记者从和记黄埔地产（上海）公司得到消息，近期其内部将有重大高层人事变动，疑与长和将加紧华东地产业务有关。