青干剑 剑之特性 凝而不发 守身如玉 看重品牌 轻易不投资 不鸣则已 一鸣惊人 剑主身份 郭炳湘三兄弟 是七剑中代表防守的人物 因为谨慎内地业绩平平 与和记黄埔和新世界在内地地产领域的动作相比，港资地产大佬新鸿基的表现静如处子。新鸿基似乎更偏爱理性、谨慎的投资，其谨慎程度简直到了挑剔的地步。 2004年6月24日，新鸿基拿到潍坊新村地块之后，转身投资竹园商贸区。业界期待新鸿基会有更出色的表现，但是后来的开标结果却让人们大跌眼镜。6月30日，竹园项目开标，和黄竞投价格46亿，而新鸿基的标价相比和黄竟然低了12亿，几乎是拱手相让，斗志全无。 浦东竹园商贸地块以其独一无二的交通枢纽优势，已经奠定了其沪上标杆商业地产的崇高地位。潍坊新村地块体量远小于竹园商贸，新鸿基也开出了31.85亿元的高价。竹园商贸区域未来发展有可能超越徐家汇与人民广场，新鸿基反而无心恋战，难道新鸿基估价有误？ 其实，熊掌鱼肉不可兼得。据悉，就可预见的投资情况看，新鸿基在陆家嘴的投资总额将超过160亿元。如果陷入与和黄的竞争极有可能会拼得鱼死网破，从而使优质项目变成鸡肋。 审慎的投资策略 这主要是由其审慎的财政政策决定的。新鸿基一不参与投机性的衍生工具交易，二没有抵押，其贷款大多以港币结算。在香港，几乎没有哪家企业像新鸿基这样强调风险控制。 一直以来新鸿基地产就以财务政策稳健著称，其投资策略相当审慎。新鸿基在香港开发的物业，向来不倾向于大力扩张，负债率也稳定在极低水平（2004财年为9.4%）。因而在运作内地项目时，更把发展重点集中在豪宅项目与标杆物业的投资方面。从2004年的物业储备情况来看，新鸿基目前在内地仅陆家嘴美食城与潍坊新村地块，可建面积仅63万平方米。 在审慎的财务政策引导下，新鸿基在业务构成、投资理念上也保持着审慎的态度。与和记黄埔不同，新鸿基的核心业务为发展物业供销售及投资，也涉及多元化的经营，但是投资的前提是投资风险低、可增加经常性收益。 物业投资一向是新鸿基的主要收入来源，为集团提供1/5以上的稳定贡献。因此在土地储备结构上，投资性物业的比例达200 万平方米，占到新鸿基整个项目储备的一半以上。即便如此，新鸿基仍一再表示，将选择性地出售部分非核心收租物业，以增强资产回报。 在地产开发方面，为了控制成本，新鸿基更是搜罗了涉及买地、规划、建筑、工程及物业管理整个开发环节的人才，并组建了相应的实体经营多项地产相关业务。 在新鸿基投资内地的十年历史中，内地项目的运作也非常谨慎。截至目前，新鸿基内地项目总的建筑面积约71万平方米，共有5个项目。其内地业务营业额及营业溢利也低于10%。 在内地，新鸿基的宗旨是宁缺毋滥，专心大造高端物业品牌，谋求高额收益。到目前为止，除了郭氏祖籍广东中山市以外，其地产实力很少涉及二线城市，也缺少投资扩张的强烈欲望。 目前，除了陆家嘴美食城的拆迁和规划设计以外，新鸿基在内地的主要精力放在项目整合上。2004年，新鸿基提供11.16亿港元公司贷款，以及3.12亿港元的融资担保，帮助北京新东安广场重新定位及翻新。2005年7月又通过收购1%的股份控股新东安。在此之前的4月，新鸿基出资1900万美元收购31.58%的股份，从而持有他们在上海开发的物业名仕苑97.14%的股权。 投资策略如此谨慎，内地项目自然稳赚不赔。2004财年，新鸿基年报显示，上海中环广场写字楼及商场均全部租出，租金也相应增加。北京新东安市场的写字楼出租率高达97%。