谁来终结疯狂的楼市？
2005楼市 痛苦的“减肥”
引自中财网：
http://www.fincn.com/(1nnpamzysxmf0q45wefrxs55)/newspage.aspx?id=20051224000080
2005年，中国的房地产市场因一路狂飙的价格，因一度“愈调愈疯狂”的走势，因国家毫不手软接连出手的“综合调控重拳”，因经济学家屡屡出声抨击高涨房市之岌岌可危，因“豪迈的”地产大亨数次放言“不为穷人造房”及公开宣称“地产暴利有理”，因海外庞大的游资悄然入国门攫取大份额的地产利润，因年终各地楼市温度之迥异……而牵动着国人敏感的神经。这一年房市的风云变幻，注定要在中国房地产发展史上留下浓重一笔。在2005年，中国楼市经历的，实际上是一场痛苦的“减肥”，“虚胖”的楼市经此一役，初显出纤腰；同时，它也是一场不得不进行的“减肥”，一场见证了政府意志与公众心声相互回应的“健身运动”。
楼市曾在悬崖的边缘
站在岁末，回望年初的中国房地产市场，疯涨的房价和一掷数亿的房地产投资确实令人瞠目结舌。官方数据显示，从1999年到今年第一季度，与房地产相关的贷款在贷款总量中的比重由4%升至15%，而在过去的5年中，这一比例增长了将近6倍！央行上海分行年初提交的一份报告显示：上海房地产项目开发商的自有资金比例正逐年下降2001年为18。84%、2002年为17。53%、2003年降至16。94%，远低于国家有关部门要求的35%的比例。就目前全国的水平而言，开发商自有资金一般在15%-30%。近日专业人士的相关研究更触目惊心，如果在统计数据中计入“隐身贷款”部分，中国的地产贷款已占到了银贷总量的30%。这样算来，中国近几年信贷增长的大部分都投进了房市。按照国际惯例，银行信贷资金中地产贷款的最高占比是10%，显然，中国远远超出了安全的范围，银行资金正承受着巨大的风险。安永会计师事务所专家更估计：隐藏的地产类不良贷款已达到5250亿元人民币。而且房地产行业还有很多隐性的贷款没有在银行的资产表上明现出来。中国的楼市，一度徘徊在危崖边缘。
“国八点”降楼市高温
严厉的房地产监管风暴在春天的时候到来。
早在
外资炒楼不惧泡沫
中国楼价的虚高还藉助了境外资金的推波助澜。海外资金投资中国楼市，实际上是下了两个赌注——房地产升值或汇率上升。只要有一个条件满足，就可以保证投资不输。在境外投资者看来，无论是人民币升值汇率上升还是人民币贬值物价上涨，购买房产都是两相得益的事。一海外资炒房团圈内人士如是说：尽管上海房价已经有很大涨幅，但我们断定越是将风险做大，政府也就越害怕捅破这个风险。而且前两年内地银行贷款风险防范意识弱，有很多漏洞。这都给外资投资者一人按揭多套房产带来方便。该人士透露，部分外资炒房手法十分“凶狠”，投入的初始资金很快就能套现，而且有可观的赢利，投资风险却全部押在银行。事实上在房产市场中，外资赚取了最大的利润，但只承担了最小的风险。
楼市瘦身尚需时日
权威部门公布的最新数据表明，这一次楼市调控的主考题——抑制过快上涨的房价，显然取得了效果。一季度时，商品房均销售价格同比上升12。5%，涨幅比去年同期提高5。8个百分点，一到二季度涨幅是10。1%，而一到三季度涨幅是8。8%，前三季度房价的涨幅呈稳步回落态势。与房价涨幅同步回落的，还有房地产开发投资增幅，前三季度，房地产开发投资10378亿元，增长22。2%，增幅回落6。1个百分点。当然，对普通公众而言，房价上涨8。8%仍是个不低的幅度。房地产市场宏观调控提出的另一个不容回避的考题是规范市场秩序、遏制住房投机行为。在房地产开发交易环节，虚假出资、骗取贷款、延缓项目开发进度、囤积炒卖土地、虚构买卖合同、囤积房源、哄抬房价、诱骗消费者争购等现象屡见不鲜，宏调对此有遏制，但并为根除。客观说，政府的措施取得了成效，但房产暴利等问题摧垮了消费者的信任，要重建买卖双方的信任，更多的努力还要来自房地产企业。
易宪容
中国社科院金研所主任
房地产行业有泡沫，房价要下降30%！上海楼价近两年内至少下跌50%。谨防房地产业要挟整个中国经济！
谢国忠
大摩亚太区首席经济学家
房地产行业令人晕眩的美丽幻影已升腾不已。中国的房地产购买者正在经受着金钱幻觉的痛苦。一旦出口下降，房市将崩盘。
任志强
华远集团董事长
我是一个商人，我不应该考虑穷人。在供应量有限的情况下，我只为富人造房子。房产品牌就应该是具有暴利的。
潘石屹
SOHO中国董事长
北京房价明年还会涨上海楼市已经是块烧红的铁
谁来终结疯狂楼市
www.hexun.com 【2005.05.13 08:42】人民日报市场报/谭丽莎
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继2004年商品房平均售价同比上涨14.4％，房价再度攀升，一季度商品房平均售价同比上升12.5％，二季度36个大中城市房价涨幅约在7.5％左右。
国家统计局日前披露消息，2004年，内地商品房平均销售价格同比上涨14.4％，涨幅比上年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2％。国家发改委价格监测中心最新报告显示，今年一季度，中国商品房平均销售价格同比上升12.5％，二季度中国36个大中城市房价仍保持上涨态势，涨幅约在7.5％左右。
2005年一开年，房价便成为中国社会最热门的话题。在3月召开的“两会”上，人大代表和政协委员们不约而同地提出：“房价涨凶了，政府该管管。”他们认为，房价的非正常上涨，不仅不能实现“居者有其屋”，反而会给国民经济带来直接冲击。全国人大代表、上海市发改委副主任俞国生的话更发人深省：“不要谈房价，一谈房价我就晕。
上海及以其为中心的“长三角”是狂热的中国房市的领跑者，上海房价在过去几年里上涨了近两倍。据上海市政府公布的数据，2004年上海房价上涨了15.8％，但这一数据遭到了普遍质疑。上海市民和一些专家认为，去年上海房价的涨幅不会低于2003年的24％，因为他们所看到的身边楼盘普遍上涨了40％甚至50％。笔者的一位朋友，去年花80万元买了上海某楼盘一套
而这一切的疯狂，居然是在上海市政府当局一月份杀一儆百——对通过发布虚假信息、签订高价假合同、雇人排队当“托儿”等手段哄抬房价的万邦企业集团处以“极刑”——立即注销其房地产开发资格之后进一步升级的。知名学者、成功策划过被誉为中国房地产界典范之作的“广东碧桂园”的王志纲用了“上帝欲让其亡、必先令其疯狂”的措辞来抨击上海房市。刚刚出版了《中国房市警告》一书的知名学者、作家羊慧明尖锐地指出：“狂炒上海楼市，就像当年股市恶炒神话庄股‘亿安科技’。高地价将导致官富民穷，高房价将削弱中国城市竞争力，透支经济高增长空间，缩短经济高增长周期，透支子孙后代的财富空间……”
有专家认为，一个庞大的房地产利益集团正在形成：开发商、炒家、销售商、部分地方政府官员、被拉进“圈”内为其代言的经济学家以及传媒人
2004年被业界定义为“房地产政策年”———中央政府出台了一系列试图为过热的房地产市场降温的政策，包括：土地使用权出让一律实行公开招标，严禁低价卖地；提高房地产开发门槛，开发商对开发项目的自备资金必须达到35％；严控房地产投资信贷和按揭信贷……然而，宏观调控非但没有使房地产市场降温，房价依然持续攀升。为什么会出现这种南辕北辙的调控效果？
羊慧明的看法是，过去管理层出台的调控政策，只会让房地产开发商、经纪商偷着乐———因为几乎所有调控政策都在助涨：严控土地，使地价飙升，有的大城市一年地价上涨了50％，而地价长一尺，房价就会长一丈；土地供给减少，加上提高开发门槛，紧缩房地产开发贷款，只能被市场解读为预期供给减少；需求在增加而预期供给减少，房价只会涨得更疯；而房价越是涨得快，越会逼着潜在购房者抢先下手，大家都清楚，这个月不买，下个月每平方米又要多出几百元、上千元，这就像股市上的“逼多”。
他说，中央的调控方针是正确的，问题是部门和地方局部利益在作怪。一些地方部门的真实心态是怕冷不怕热，怕跌不怕涨。首先是利益所系，房地产是GDP的大头，拉动本轮经济增长的火车头。房价一涨，政府什么都不做GDP就上去了。如果房市降温，管理层既担心影响GDP，又担心出现系统性的风险。再有，房市大涨，大中城市政府可以卖更多的地、卖更高的价，也就有更多的钱来搞城市建设。一些腐败官员也热衷于搞政府大工程，好从中权力提成。
一些专家学者认为，在中国，一个庞大的房地产利益集团正在形成。其中包括：开发商、炒家、销售商、地方政府相关部门的一些官员、被拉进“圈”内的为其代言的经济学家以及传媒人。这个利益集团所能左右的权力、掌控的资源和拥有的能量，已经非常惊人了。他们已经主宰了房地产市场绝大部分话语权，完全做到了用“涨”声来统治舆论。谁要是对房地产市场的不正常现象发一点杂音，他们就会组织百倍的火力反击。他们甚至可以动用京城一些最著名的经济学家之口，为房市的不正常疯涨找“根据”、打圆场。
羊慧明认为：房价越是疯涨得快，气泡吹起来了，开发商、炒家就越是能把政府、银行绑到同一辆战车上。气泡风险越大，政府、银行更是骑虎难下，政府怕跌，银行更怕跌，只好千方百计维持涨势。但是，这只能推迟泡沫破裂的时间。
羊慧明还指出，现在大腐败已从前些年的交通建设领域转移到国土、城建系统。几年前，一个大贪官吃几百万就够惊人的了，现在，查到的动不动就是几千万、上亿元，连个小小的乡镇干部，也可以短短几年从土地城建项目中捞取上千万元。而这些腐败官员，不仅有审批权，还有话语权、政策建议权甚至是决定权，他们当然要为“圈子”的利益说话、办事，争取制定有利于“圈子”的政策。他尖锐地指出：今天的腐败分子，已经不满足于瓜分公有资产了，因为有油水的已经瓜分得差不多了，现在转而开始向民间掠夺。房市上的种种欺诈，就是向民间掠夺的信号。
房价涨得太快、太高，导致只有富人才买得起房的财富扩张效应，富人通过购买多套房产迅速暴富
高房价加剧贫富悬殊。政府可以高价卖地有充裕的资金搞政府工程，但许多老百姓却买不起房甚至租不起房。即按一些大城市现在的房价，就是买得起房的工薪族，也得把70％以上的收入用于供房。而欧、美发达国家的标准是，居民用在住房方面的开支，应当小于他们收入的30％。房价涨得太快、太高，导致只有富人才买得起房的财富扩张效应，富人通过购买多套房产迅速使财富增值几倍甚至几十倍，而买不起房的人相对来说则更加贫困。
对于广大中低收入者来说，目前的市场房价已经大大超出了他们的经济承受能力。尽管政府在政策上给予了微利房、经济适用房的照顾，但专家指出，与此相伴的是住房市场出现了严重的分割性导向：群体间的住房条件差异提升，空间上的群体隔离加强，由此加速了中国的贫富分化，强化了中国社会的贫富分割。
且不说中国西部广大的欠发达地区，就说沿海最富庶的浙江，据该省对11个市1300户城市居民抽样调查，有84.6％的市民表示难以承受当地房价，表示可以承受的只占14.9％，表示完全可以承受的只占0.5％。“居者有其屋”，在大多数人那里只是难以企及的理想，又如何能够“构建和谐社会”？
上海某些部门的一些官员一听别人说上海房价高，就会反问道：上海房价高吗？比起伦敦、东京的房价，上海的房价一点也不高。但反对的意见认为：2004年，上海人均可支配收入不过16683元，不到伦敦、东京的人均收入的1/10，房价却要向人家看齐，低工资撑得起那么高的房价吗？老百姓买不起房也租不起房了，这楼市由谁去支撑？仅靠开发商、炒家撑得住吗？
至于说中国地价比美国低很多，2004年刚去考察过美国地产的羊慧明反驳道：美国许多城市住宅用地，不过3－4万美元
也许，相对于部门对GDP的数据指标、房地产开发商的利润额和政府高价售地的利益，房价永远都是不高的。然而，相对于80％以上的老百姓的收入，当前的房价显然已经过高。
羊慧明说：上海的房价已经超过了美国休斯敦和芝加哥的房价，这正常吗？他建议那些为高房价打圆场的经济学家，无论多有名望，都最好多到平民的铺子、菜市场转转，到大众人群的消费、生活中去找点感觉，而不能只听端着香槟酒的富人们的话语。
羊慧明还说：我不否认中国内地房地产业还有巨大的发展空间，房价也有上涨空间，但那要随着国民收入的提高稳步上涨，而不应该在几年内就把它透支了，把子孙后代的财富空间都透支了。
竞争是最好的调节。竞争充分，就不会出现寡头垄断哄抬价格的现象。成都一位知名的房地产公司老总坦言，政府应该采取市场的方式来抑制房价的不正常上涨，而抑制房价的关键在于加大供给，政府、银行要围绕如何扩大供给上做文章，比如：当年土地供应和土地供应预期都应是一个宽松的态势，资金的供应也不应搞一刀切。同时，应当通过经济手段和法律法规来限制投机性的购房行为，防止炒房引起房价不正常波动。
《市场报》 (
（刘建江整理——2005.12.30转发）