春节前后，看过四个别墅项目。
从汉口到光谷，从三四百万到过千万。
别墅买家越来越年轻。从50多岁的成功人士，到三四十岁的中青年家庭。
前不久，参加了一场别墅论坛，听到一些观点。
写出来，供买家参考。
01
10年前，知名地产营销人刘文涛到武汉卖纳帕溪谷的别墅。
他发现武汉别墅市场的轨迹，和深圳很像。
早期的深圳，有钱人买房都是买关内，很少有人到关外买房。
从全国各地到深圳创业的人，有钱后也是在关内买大平层。
在市中心，交通、医疗与教育等资源，都是最好的。
这批先富起来的人，在关内，享受深圳国际化的生活。
过了几年，关内的房子越来越密，高度越来越高，通勤更方便。
有钱人在主城周边，买一些生活环境好的改善居住区。
再后来，有钱人在更远的地方买别墅，在惠州、大梅沙买，过上5+2的度假生活。
刘文涛至今，还清楚记得三组数字：
独栋别墅与平层住宅的价格比例，是3.9:1。
联排与平层住宅，是2.4:1。
叠墅与平层住宅，是1.6:1。
如果按照上述比例，大致能推算出别墅的真实价值。当武汉二环内新房3万＋，三环内2万＋时，别墅价值几何？
别墅市场，与人的需求层次有关系。
武汉的有钱人，像当初的深圳人一样，刚刚过上好日子，一定先享受城市生活。
等到他们发现市中心的交通拥堵，空气质量不好，一栋140米的超高层里，住了太多人时，他们就开始逃离中心，换一种生活。
刘文涛相信，深圳等一线城市走过的路，武汉一定会走。
02
相对而言，武汉有钱人的厚度很薄。
一部分刚刚富起来的人，刚刚住上大平层。当武汉的滨江大平层，从总价1000万到3000万时，有钱人手里的钱也很紧张。
不过，这一波疫情，加速了逃离城市中心的速度。
疫情期间，困在大平层里的人，痛苦是相似的。
在一个近似封闭的空间里，没有大的空间，没有花园，没有室外生活。
大平层，是有剪力墙的，设计师能改动的空间很小。
大别墅，可以是会所，也可以按照兴趣、梦想随意改造。
与平层住宅相比，别墅拥有更大的空间，与更好的生活。
以这轮疫情为例，每次近郊的别墅区，都是安全的。
最近一次14例病例的流调轨迹，多是在武昌与汉口中心，一些网红美食店里。
2020年疫情后，武汉的别墅出现一轮爆发式增长。
大平层里的有钱人，被现实教育，要配置一套别墅资产。等到疫情再来时，有一个紧急避险居所。
最近两年，市场上的高低配项目，为了货值最大化，也纷纷推出叠墅。
这些叠墅，通常是被一些高层住宅所包围，毫无私密可言。
2021年，武汉叠墅市场，在产品上也出现了一系列创新：
每户独立电梯入户、独门独户，原创小叠墅。比如，花山花锦。
中叠，两单元打通，变身大平层。比如，新世界的雲赫。
宋风的叠墅，通透雅致。比如，绿城的雲庐。
双屋檐设计，开发商为天井配置自动开合玻璃窗。比如，新希望的十六院。
新物种，上叠、下叠与边套中叠。中间，三到四开间的大平层。比如，花山的中交的橒墅。
在家里能看“海”的，主卧带音乐室与大露台。比如，金融街金悦府。
与叠墅相比，联排更稀缺。
在联排市场，汉口城市别墅，70年住宅联排，前庭、中庭与后院。比如，山海观的澜山墅。
一代住一层。比如，融创山水拾间。
03
买别墅，是一项技术活。
从地脉上，找出地气；从产品中，找出创新；从服务中，找出贴心。2022年，在武汉买别墅，这里给三条建议：
一买，好的城市别墅。
1小时内车程的别墅，武汉供选择项目太多。
最好身处繁华，或紧邻繁华。
别墅，是给人住的家。最好能当第一居所。
给10年后的自己，买一套健康、养生的villa.
有人住的别墅，才是好别墅。
二买，好的生活场景。
我们住酒店，通常有三种场景：
便捷的城市酒店，享受生活的度假酒店，与有风景的民宿。
在满足基本生活后，我们追求个性生活。
武汉传统的别墅集中区，主要分布在，
汉口是盘龙城、汤仁海、金银湖；武昌是东湖、南湖、汤逊湖与严西湖；
汉阳是后官湖、三角湖、墨水湖与太子湖。
你的别墅阳台上、落地窗前，看到的是什么风景，决定着别墅的价值高低。
三买，好品质、好服务。
居住品质差，服务不好，别墅的入住率低。
入住的人少，别墅没有人气，更留不住人。
当别墅买家不再拼院子大小、地下室赠送、露台多少时，别墅品质的下一站是哪里？
真正的好别墅，是每一处细节都刚刚好，恰到好处的舒服。
［后记］
回到大标题，有了大平层，还会买别墅吗？
这个问题，因人而已。不同成长经历、不同生活习惯的人，有不同的答案。
有人说，有钱的世界，没有选择题，他们都会要。
这相当于有了一两台BBA后，还要一台电车，还要一台出游的SUV。
10多年前，人们从6-8层的老房子搬出来时，就向往高楼大厦。
如今，三环内的开发强度越来越高，楼越来越密，城市中心居住环境越来越恶劣，武汉就到了别墅需求期。
去年有超级豪宅客户，一口气在二七滨江、沙湖、台北路等地买了4套大平层。
也有实力买家，在武汉CBD，一口气买了上下两叠。
可以预见的是，各类别墅将是今年武汉豪宅的主力之一。
在别墅总价与大平层总价相当时，就是别墅的机会。用大平层的总价，一步到位住别墅，成为年轻豪宅买家的新思维。
当前，鱼龙混杂的别墅市场里，选择很多，找到合适自己的villa，找到喜欢的生活，才是最好的。
记住最重要的一条准则，别墅是用来住的。
文｜杨光华（地产写字人）