摘要：主流的观点认为，房地产业对我国国民经济增长做出了巨大的贡献，房地产业的发展在国民经济增长中起着不可替代的重要作用。甚至有论者，得出这样一种结论：凡经济发达国家，房地产业不是支柱产业也是发达的产业。进而得出，房地产支柱化是促进各国经济快速发展的根本动力。换言之就是，如果离开房地产业，那么各国的经济就无法快速的可持续的发展了。但这显然不是事实，来自德国例证证实了，不将房地产业置于支柱化或发达产业的地位，其社会经济也可获得快速发展。而且经验事实告诉我们，相比较于那些将房地产业置于支柱化地位的国家，由于没有房地产业的冲击，这些国家发展的反而更为平稳。

作者：政经天一楼主韩和元

破除一种错误观点：房地产支柱化是促进经济快速发展的根本动力

在人类社会，观念决定着事物发展的方向和性质，而政治经济领域尤其如此。就观念问题，在《法、立法与自由》一书里，哈耶克赞许地引用马志尼的话说：“观念统治着世界和历史[1]。”在《自由宪章》里他又强调道：“长远而言，是观念，因而也正是传播新观念的人，主宰着历史发展的进程[2]。”正是基于上述看法，所以他于《货币的非国家化》中写道：“经济理论家或政治哲学家的主要任务应当是影响公共舆论，使今天看来在政治上不可行的事情具有政治上的可行性[3]。”

虽然在很多观点上，凯恩斯与哈耶克始终处于针锋相对的状态，但在这一观点上，他们却惊人的一致。凯恩斯在其《通论》的结尾，曾有过这样一段与哈耶克观点相近的论述，他说：

“经济学家和政治哲学家们的观念，不管是正确的还是错误的，其影响力都要比人们通常以为的要大。这个世界确实是由少数人操纵的。从事实践活动的人常常相信自己决没有受任何思想观念的影响，然而，实际上，他们经常是某些经济学家的奴隶。那些迷恋权力而将观念当做耳边风的人，其实正在践行着若干年前某个蹩脚文人的胡思乱想。我相信，既得利益者的权力被大大夸大了，而观念潜移默化的力量则被人们所低估了……不管是对于为善还是为恶，最危险的迟早是观念，而不是既得利益。”[4]

今日中国之房地产之所以日益成为社会经济问题，便是由一种错误的观念主导所导致——当前，无论是政界、学界乃至实业界，人们普遍抱持有这样一种观点，那就是：房地产从来不是一个经济金融话题——从工业社会以后人类短暂的经济高增长历史来看，房地产差不多是所有国家增长的最重要引擎。[5]

早于住房改革之前的1993年，田静、张红文在《大力发展房地产业促进产业结构合理化》一文中指出，房地产业能够成为推动我国社会经济持续、稳定向前发展的支柱产业；房地产业能够成为改变我国产业结构调整的带头产业；房地产业能够成为发展第三产业的带头产业；房地产业能够成为改变居民消费结构的带头产业。最后提出在政策措施中应向房地产业倾斜，采取积极扶植、大力培育的发展方针。于田、张看来，房地产业不仅使国民经济能够持续稳定地发展．而且也是促进我国产业结构合理化的有效的途径。[6]

1994年，戚名琛在其论文《从台湾房地产业发展轨迹看房地产业在国民经济中的地位和作用》一文中，通过对台湾1920年代到1990年代房地产业与国民经济发展的相互关系进行研究。通过研究数据得出：房地产业适度适量先行是经济起飞所必需的，且在较高速度的经济发展中将起一定的支撑作用，因此将房地产业看你先行产业、支柱产业是有道理的这一结论。[7]

倪广来则于其1998年发表的论文《房地产业发展对我国经济影响》中，以建筑业作为房地产业的替代研究变量，研究房地产业于国民经济的关系，阐述了增加房地产开发投资对国民经济的带动作用，同时分析了建筑行业的增长对其他相关行业发展的影响。[8]

在1998年发表的《关于房地产业成为国民经济新的增长点若干政策问题的思考》的文章中，作者印坤华从房地产业的崛起是社会主义市场经济发展的必然要求、房地产业发展成为新经济增长点的必要条件、调整房地产业政策的基本思路三方面对房地产业是国民经济增长的新增长点进行了分析。[9]

2001年，谷涛在《我国房地产业与国民经济发展关系的实证分析》一文中，通过对房地产业与国民经济发展的八个指标，进行相关分析和多元回归分析，来考察近十年来我国房地产业对国民经济的推动作用。他的结论是：房地产业规模的粗放增长对国民经济的发展能起到一定的推动作用，但更大程度上，国民经济的发展要依靠房地产业整体效益的提高。[10]

综合以上论文可见，主流的观点认为，首先房地产业带动了经济的快速发展。根据宏观经济学的国民核算原理，固定资产投资对于国民经济的增长具有乘数效应，同样，房地产投资对于国民经济的增长也具有乘数效应，即国民经济数倍于房地产投资量增长。统计数字表明：房地产业的影响力系数、感应度系数在国民经济各产业部门中都处于平均数以上；与房地产业直接或间接相关的产业部门多达50多个。发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，从而“波及”、拉动其发展。房地产业的产值每增加1%，会促使这些相关产业的产值增加1.5%到2%。正是得益于此，近年来，在我国每年的GDP增长率中，由房地产拉动的至少占到2%。

其次，房地产业发展带动了就业。房地产业不仅是一个资金密集型产业，同时也是一个劳动密集型产业。因此，房屋的建设会吸纳大量的社会劳动者参与到社会生产者中，这样一来就为社会带来大量的就业岗位。同时，由于房地产业具有产业链长、关联度大、带动性强的特点，其发展必然带动其他行业的发展，进而带动更多的就业岗位。

正是基于上述观点，主流观点普遍认为，房地产业对我国国民经济增长做出了巨大的贡献，房地产业的发展在国民经济增长中起着不可替代的重要作用。甚至有论者，得出这样一种结论：凡经济发达国家，房地产业不是支柱产业也是发达的产业。[11]进而得出，房地产支柱化是促进各国经济快速发展的根本动力。换言之就是，如果离开房地产业，那么各国的经济就无法快速的可持续的发展了。

但这显然不是事实，来自德国和新加坡的例证证实了，不将房地产业置于支柱化或发达产业的地位，这些国家的经济也可获得快速发展。而且经验事实告诉我们，相比较于那些将房地产业置于支柱化地位的国家，由于没有房地产业的冲击，这些国家发展的反而更为平稳。

房地产不是支柱产业，它只是社会福利机制的一环——来自德国的经验

目前，德国普通住房的价格在每平方米2150欧元左右。据统计，从1977年至今的30多年里，德国平均房价仅上涨了60%，而平均每年涨幅不过是2%，如扣除物价上涨因素，德国房价实际上是在缩水。与德国房价稳定形成明显对比的是，过去10多年间，除德国、日本和瑞士外，其他的发达国家均出现了房价快速上扬的现象。据统计，14个发达国家中家庭住房资产总额按时价计算为60万亿美元，相当于这些国家GDP总额的2.2倍，全球GDP总额的1.1倍。如套用经合组织OECD计算出的背离率，其中20万亿美元属于高估价值。那么，德国房价为何长期保持稳定呢？有人给出的解释是，德国住房供求均衡，甚至供过于求了。确实，目前德国大约只有3800万户家庭，但住房总数却近4000万套，完全满足每个家庭一套住房的要求，同时现有的人均居住面积更是高达41平方米。但问题在于，这种稳定并不只发生于近十年来，而是贯穿第二次世界大战后的整个德国。

很多国人只听说过中国奇迹或日本奇迹，但殊不知在欧洲，德国人也缔造过经济快速发展的传奇。在第二次世界大战中，德国人不仅将其他欧洲国家拖入了灾难的深渊，当时也将自己拖入了灾难的深渊。1945年5月8日，纳粹战败投降，德国开始由美、英、法、苏四国共管，后分裂为东、西德。此时的德国，真可谓是满目疮痍，民生凋敝。由于生产的停滞，经济完全无法满足国民的正常生活需求，完全是短缺和管制经济。当时有人估计每个德国人每五年才能有一只盘子，每十二年才有一双鞋子，每五十年才有一套衣服，每五个孩子中间只有一个能用得上自己的尿布，每三个德国人只有一个能有机会躺在棺材里埋葬。住房方面自然也不例外，当时的德国是全球房荒最严重的国家之一。

于德国人而言，他们命运的转折点来自1948年6月21日，这一日西方占领区正式宣布进行币制改革，从此德国经济开始走上了正轨。更重要的是，它充分利用了冷战造成的东西方竞争气氛，在马歇尔计划援助等的启动下，凭借高素质的人力资本，克服了两德分裂带来的产业和地区性结构断裂，在很短的时间内恢复了国民经济的运行和发展，达到并超过了战前水平。

整个1950年代至1966、1967年，德国年均GDP增速达近8%，私人消费活跃，机器和设备等的固定资产投资旺盛，出口增长迅猛，近乎充分就业（失业率跌至0.7%），进入了著名的“经济奇迹”时代。这主要得益于全球经济恢复性需求，以及以朝鲜战争订货为标志的外需对德国出口的拉动。此时，崇尚市场力量和自由竞争、反对垄断，加上注重社会公正和平衡，成为经济发展的主流思想，并影响了政府的施政方向。可以毫不夸张地说，战后初期属于右翼政党基民盟/社盟的阿登纳和艾哈德政府任内的主导经济口号就是“增长、增长还是增长”。

但于唐涯们的论调恰好相反的是，单就经济而言，在整个德国经济的增长过程中，房地产业几乎处于一个无足轻重的地位。与中国政府及学者醉心于将房地产业作为“支柱产业”不同的是，德国坚决否定房地产“支柱产业”说，在德国人看来，汽车、电子、机械制造和化工才是德国的四大工业支柱产业。于他们而言，房地产业从来都不是德国经济的增长点，更不是德国经济快速增长的引擎，它仅仅只是作为其社会福利机制的重要一环而已。

对此，德意志联邦共和国基本法（Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland，缩写:GG）即德国宪法第20条就明确规定，“德国是一个民主制、联邦制、法治和社会福利制的国家。”[12]也基于此，保障居民住房是联邦政府首要的政策目标之一，是德国政府制定所有房地产政策的核心出发点。

当然，需要予以说明的是，虽然德国政府只是将房地产业定位为其社会福利制度的一环，但德国的房价却完全取决于市场供求关系，事实上政府并不直接对房地产市场进行干涉，甚至不直接向市场提供住房，而是通过出台一系列法律和政策以确保房地产有序发展，以此确保“居者有其屋”计划的实现，又让炒房者无机可乘。

有序发展方面。由于战争对国民经济和住房的严重破坏，二战后的一段时间里，德国既是经济困难国家，又是住房十分困难的国家。由于战后各方面百废待兴，政府拿不出更多的钱用于住房投资，为此政府采取了以下措施：

首先，全面推行房贷固定利率机制。德国实行独特的“先存后贷”合同储蓄模式。这约占房贷总额一半左右，另外30%的住房贷款来自商业贷款，其余则来自家庭储蓄。德国所有房贷都实行固定利率制，储蓄房贷利率低于市场利率且固定不变，抵押贷款固定利率期限平均为11年半。这种长期的房贷利率周期，几乎可以抗衡任何金融市场的波动，对房贷市场起着稳定作用。

其次，国家对建房储蓄体系给予大力支持，国家对参加住房储蓄者给予奖励，对建房、购房者在缴纳个人所得税问题上采取优惠政策，同时企业给予雇员储蓄津贴。有效的奖励刺激，使个人拥有住房的比例逐年上升。统一前，原东德地区的私人住房只占5%，截止目前为止，这一数值已上升到27%以上了，德国私人拥有的住房也已达到40%以上。

再次，国家对购建住房者给予补助。德国政府根据家庭人口、收入及房租支出情况给予居民以适当补贴，保证每个家庭都能够有足够的住房支付能力，86%的德国人可以享有不同额度的购房补贴和租金补贴。

抑制房地产投机方面。首先，德国在制度上加大房地产投机炒作的成本，压缩炒房者“低买高卖”的利润空间。在德国，自有自用的住宅无需缴纳不动产税，只需缴纳宅基地土地税。但用于出售的房产，首先要缴纳评估价值1%到1.5%的不动产税，房屋买卖还要缴纳3.5%的交易税。如果通过买卖获得盈利，还要缴纳15%的差价盈利税。从2009年1月1日起，对投资者的房租收入征收25%的所得税。重重的税收限制大大压缩了炒房者进行“低买高卖” 的利润空间，同时也抑制了德国人投资买房的需求。

其次是将赚取房价、房租暴利，视为犯罪并予以严惩。德国法律规定，对于房价、房租超高乃至暴利者，地产商和房东甚至要承担刑事责任。其中，地产商制订的房价超过“合理房价”的20%便被视为“超高房价”，按德国《经济犯罪法》之规定，这便构成了违法行为。购房者可以向法院起诉，如果房价不立即降到合理范围内，出售者将面临最高5万欧元的罚款。如果地产商制订的房价超过50%则被视为“房价暴利”，这已经严重触犯《刑法》规定而构成了刑事犯罪，出售者将受到更高罚款，甚至最高被判处三年徒刑。与房屋出售价格一样，德国政府对房租也进行了严格限定。所有超过五万人口的城市，由市政府主管的市政建设部门或同时与该地区房东和房客协会、房屋租赁和买卖介绍所等机构，根据该地区的实际房租情况的统计资料，来确定该地区的“租房价格表”，并公开发表。该表每两年更新一次，如果因故没有更新，则仍然援用旧表。该表不仅适用于该地区，原则上也适用于所有与该城市有相近（经济、交通等）情况的城市。因为“租房价格表”是根据通常情况下的房子情况来定的，所以房租的具体价格应当在“合理房租”的上下波动。但这样的提高房租是有限度的。如果房东所定的房租超出“合理房租”的20%，则就作为“房租超高”论。根据《经济犯罪法》，这种情况已经构成了违法行为。房客可以向法庭起诉，不仅房租立即降到最高超出“合理房租”的20%，而且房东将受到巨额罚款。如果房东所定的房租超出“合理房租”的50%，则作为“房租暴利”论，此时便属于刑事犯罪，房东将受到更高罚款，甚至判到三年的徒刑。与此相似的还有提高房租问题，根据《租房法》，在三年内房租不能提高超出20%。如果超出这个限额，就作为违法论。[13]

通常人们寻找租房时要借助中介商，在德国则不必担心“挨宰”，因为有《住房中介法》。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。由于租房有充分的保障，不少人非常愿意租房，而不愿意购房。

也正是得益于这种审慎的房地产市场体制，德国不仅避免了房地产行业回报率过高的情形，保持了房地产行业乃至金融业和宏观经济的全面稳定，同时更使的资金和人才逐步流入到企业、实体经济，促进实体经济的健康发展。我想，这一点正是德国孕育出工业4.0的根本原因——没有畸形的房地产市场（在德国还包括股票市场），使得工商业的天才幸免被扼杀：人们不至于在财富从天而降的幻想中虚度，不至于陷入长时期的疯狂而不能自拔，整个国家没有不安所业的人民，每个人都在踏实地劳动，这一切反倒驱使着大量的社会储蓄和人才，流入了企业和实体经济。这是一种有别于荷兰-美国金融资本主义模式之外的，长期为我们忽视的模式：德国的工业资本主义模式。[14]

事实上，美国联邦储备委员会前主席格林斯潘也曾强调过：“对于一个长期健康的经济体来说，保持持续健康的、非膨胀的、以生产力为主导的成长是十分重要的，而以暂时性周期性的因素，如宽松的信贷、低廉的劳动力和庞大的引人注目的基础建设项目为驱动的成长必然面临重大滑坡，甚至崩溃。”[15]

得益于“保持持续健康的、非膨胀的以生产力为主导的成长”，当2007年美国房地产崩盘，整个世界经济也为之大震时，德国经济仍然一枝独秀。在欧洲甚至扮演着拯救者的角色，在世界，也一直居于一个中流砥柱的位置的。