无论采取全款或按揭销售，销项税额筹划空间有限，重点在进项税额管控上，这又要从业务合同的签订入手。税改新政对成本\采招\财务等环节提出了新要求: 成本部有税费考量，合约部有价税约定，财务部尽可能明确对前端业务的细节要求。

现行建筑业计价仍采用记取综合税率，即为整个造价3.41%。 “营改增”后，其课税对象、计税方式以及计税依据都将发生重大变化。现有造价模式必将改变，相应税率配套工程造价和计价体系，特别价税分离更彻底。

一、     业务环节: 合同及应对措施

1.  存量物业:销售时机\税负转嫁

变化1: 营改增后，总售价不变，营业利润有变化

措施1:如有出售意愿, 在营改增前尽快销售库存。若未来增值税17%，可以通过降价10%让利规避未来高税收，尽早实现资金回笼;若未来增值税11%，则没有必要让利避税。

变化2: 营改增后， 向业主转嫁税负，售价增加

措施2:  基于年前商业大厦测算:若未来增值税率17%，售价涨幅在4-10%区间;若未来增值税率11%，税负没有变化,无需涨价。

2.  采招管理: 投资人资格认证\评标方法\合同条款

变化1供应商管理: 是否为一般纳税人，直接影响增值税税负

措施1:原则上选择一般纳税人合作，对现有合作单位整体梳理，按类别与纳税人资格，该替换的就替换。因为选择一般纳税人，取得增值税专用发票且税率高(6%\11%\17%)并可抵扣。如果选择小规模纳税人普通发票不能抵扣；税局代开3%增值税专用发票，抵扣也比一般纳税人低。

变化2评标标准变化: 单纯总价控制是不够的，需关注进项税额

措施2: 营业税体制下评标只需进行总额控制，但增值税体制下，评标应当以增值税不含税价进行合理最低价法评定中标单位,同时兼顾进项税额。

变化3细化涉税合同条款:

1)　发票尽可能约定提供增值税专用发票，不再是普通发票;

2)  结算方式尽量约定选择分期付款、分期取得发票， 以缓解纳税压力;避免先付款后开发票。税法规定，分期付款方式取得的货物，其进项抵扣时间为分期付款的每个付款日的当期，可分步取得递延纳税的好处。

3)  对于跨越营改增时点项目，尽可能在合同中明确营改增点后开票，以降低成本，争取供应商进行配合。

4)　改变总包范围: 高税率的大宗物资，由甲方直接采购或由自设经贸公司供应给甲方，估计这是甲乙双方博弈焦点(进项少,建安企业也疯狂,争夺进项应在乙方未察觉时早下手)，同时尽可能增加精装修比重，取得更多的进项发票，降低税负就是增加盈利空间。

5)　分包合同、材料采购合同等,应明确约定由对方承担等额、合法、有效的增值税发票,增加发票违约责任条款。

6)　约定票款对象一致，超过开票日180天须退票重开(同时内部发票传递有时限规定)，对方提供购销清单凭证、增值税发票后再行付款，减少不必要纠纷，杜绝三角债涉税风险。(国税发「1995」192号）规定抵扣进项前提:  所支付款项的对象，必须与开具抵扣凭证的销货单位、提供劳务的单位一致)。没有货物\劳务往来的发票，以及对开发票，均视为虚开发票!没有购销清单，超过法定认证期限180天,均不得抵扣进项税额。

7)　代扣代缴(含境合同)、履约期限、地点、方式等，也需要密切关注

增值税是有严格管控的税种,过去房企让建安公司虚开发票（订立虚假合同、虚假决算、虚假支付）会受到节制，且因为增值税还砍过人头(有法律条文支持)。未来的税收筹划空间进一步被挤压，需谨慎从事。

二、          财务方面: 挑战及应对措施

变化1核算与管理难度加大: 应缴税金-应缴增值税(3级);收入与成本均价税分离核算;核算\分析\定价均增加难度与工作量。例如: 成本如按会计科目测算，是基于不含税进行财务指标测算，税率多样且供应商资格不确定;基于合约规划测算，根据不同合约类别，供应商资格进行税率设置并测算不含税成本，这需要有合约体系基础\管理到位。另外，还有不同税率混业销售，也应分别剥离再测算。

变化2 税务管理更复杂:计税模式导致税负变化，开发节点会造成年度税负不均;新增发票抵扣认证环节等。

措施:

1)财务改进记帐程序，完善财务分析与定价机制。

2)完善内部控制，票货款三流合一: 及时取得抵扣发票，加强发票认证管理[u1]  ，防范虚开增值税专用发票。

3)加强工程决算管理，及时工程决算，及时取得发票，不应拖延；提高会计核算质量，笔笔账目有合法的原始依据，坚决做到没有发票不得抵扣，提高会计核算的及时性。

4)基于税改新政预期，进行盈亏平衡\总体税负\现金流影响的测算，制定并落实业务\财务税管措施。　　　

经测算，增值税税率11%，成本占收入比(均是不含税)比例大于51%，综合税负小于营改增前。增值税税率17%，成本占总收入比例大于67%，综合税负小于营改增前。

但一期已销售物业成本占收入约40%(均价2.7万元，成本1万元)，均达不到两税率的平衡点，二期也存在类似问题: 即无论是11%还是17%的税率，未来的综合税负均是上升的。增值税空间大，其税负自然会提高，这也是国家未来控制地产的方向，以价控税，远远比政策调控地产更简洁，舆论诟病也少。

税改新政，存在诸多变数:

1)  期初存量是否能抵扣?土增税是否取消与营改增同步，避免重复征税?

2)  未来的土地等支付政府税费，是否可简化抵扣?

3)  过渡期政策有哪些优惠，如完工工程和未售磬物业，如何利用过渡期政策?

4)  地产业能否向上游产业扩张，利润转移或分散?商业甚至是经营模式如何应变?

5)  不动产租赁营税率是多少?与出售物业有多大差异?如何利用二者税率差异进行筹划?二期物业未来是直接出租还是再经商业公司出租?也许会有商业模式的创新。

在政策出台前，企业应提前从内部先着手梳理梳理现有采购销售合同、考虑定价调整策略、变更合同模板、制定内部发票报管和内控制度等。这需要企业领导、销售、采购、营销、成本及法务等部门参与谋划、全盘考虑、积极应对，使“营改增”能在房地产企业顺利平稳过渡。