《不堪承受的中国房市之重》连载之四第一篇《解码中国房市大涨之谜》第四章：处于卖方市场

中国住房改革简史

我们知道，在改革开放之前，我国的城镇住房主要是由国家投资建设，建好的住房不出售，主要是通过单位，根据职工的工龄、职务、学历等打分排队进行分配。而分配后的住房，则只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种制度就是为人们所概括的——国家统包住房投资建设，以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度。

这种制度导致的结果是，由于住房建设投资“有去无回”，不能循环和周转，且收取之租金低到不足以支付住房的日常维护及管理。如此以来，住房的建设及维修和管理便成了国家不堪承受之重。也正因为住房问题成为了国家不堪承受之重，投入不足便成为必然。一方面是供给端方面供给严重不足，一方面是需求端方面人口迅速膨胀住房需求迅速扩大。如此以来的结果是，城镇住房紧张问题日益突出。到1978年，城镇人均居住面积由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米，缺房户869万户，占当时城镇总户数的47.5%。

文革后，如何改善人民群众的居住条件，开始提到了中共中央、国务院领导的议事日程。1978年9月，邓小平同志就明确提出：解决住宅问题能不能路子宽些，比如允许私人建房或者私建公助，分期付款，把个人手中的钱动员出来，国家解决材料，这方面潜力不小。小平同志的讲话打破了传统的住房公有制、福利制观点，描绘出了住房新制度的基本蓝图。1980年6月，中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇报提纲》中正式提出实行住房商品化政策，准许私人建房、买房、拥有自己的住宅，不仅新建住宅可以出售，现有住宅也可出售。我国的住房制度改革由此拉开了序幕。

1979年，国家城建总局决定将包括陕西的西安，广西的南宁、柳州、桂林、梧州等在内的5个城市作为试点，试行将新建住房以土建成本价向居民出售。到1981年时，该项试点推广到了全国23个省、自治区、直辖市的60多个城市及部分县镇。1982年4月，国家建委、国家城建总局又以郑州、常州、四平、沙市等4个城市为试点，试行新建住房补贴出售。基于对前期试点工作的经验总结，1984年10月，城乡建设环境保护部正式向国务院提出了《关于扩大城市公有住宅补贴出售试点的报告》。到1985年底，全国共有27个省、自治区、直辖市的160个设市城市和300个县镇开展了该项试点，此间共出售住房1092万平方米。这一政策在一定程度上，确实解决了当时城镇居民经济承受能力低的问题，但在试点过程中一些问题也暴露了出来，各方的批评也越来越强烈。到1986年初，这项政策便在广泛的批评声中戛然而止。

但中央在住房改革方面的决心，显然没有丝毫动摇。就在公有住宅补贴出售试点政策被叫停的次年，也就是1987年的10月，中央便于中共十三大报告里首次明确提出了要建立房地产市场，确立了房地产市场的地位和作用，明确表明要促进房地产市场的发展。1988年3月，时任国务院总理李鹏在《政府工作报告》中提出：“结合住房制度的改革，发展房地产市场，实行土地使用权的有偿转让。”这也表明我国土地制度改革也进入了实质性阶段。

改革开放之前，我国采取行政划拨方式，将城镇国有土地无偿、无限期地分配给单位和个人使用，不允许土地使用权作为一项财产权利流转。这种制度就是为人们所概括的——行政划拨，无偿、无限期、无流动的土地使用制度。这种土地使用制度完全排斥地租规律、市场机制对土地利用的调节作用，致使土地在经济发展中不能更好地发挥作用，特别是人们都想占好地、多占地，导致土地大量浪费，城市基础设施建设投资不能通过其带来的土地增值得到回收，导致城市基础设施和城市面貌长期落后。

改革最初是采取收取场地使用费或土地使用费的做法，改变土地长期无偿使用的局面。1981年11月，广东省五届人大常委会通过《深圳经济特区土地管理暂行规定》，自1982年1月1日起，深圳经济特区按照土地不同等级向土地使用者收取不同标准的土地使用费。从1984年起，抚顺、广州等一些城市也先后推行。还是深圳先行先试，于1987年下半年，深圳经济特区大胆尝试将单一行政划拨分配土地变为协议、招标、拍卖出让等多种分配方式，把土地使用权由不能流转变为可以转让。1987年9月9日，率先采取协议方式，成功出让了一宗国有土地的使用权；9月26日首次采取招标方式，12月1日首次采取拍卖方式，各出让了一宗国有土地的使用权。这就大大创新了土地使用制度，将土地使用制度改革推向了一个新阶段。随后，珠海、福州、海口、广州、厦门、上海等城市也开展了土地使用权出让和转让试点。

作为对上述改革的法律确认，1988年4月，七届全国人大第一次会议通过了宪法修正案，规定任何组织或个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地，土地的使用权可依照法律的规定转让。同年12月，《土地管理法》也作了相应修改，并规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这为土地使用制度改革的全面推进和深入发展提供了法律保障。到1990年5月，国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题作了进一步规定。同时还发布了《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，允许外商从事土地成片开发经营活动。这就使土地使用权有偿出让和转让的法规更趋完善，并构造出了有中国特色的土地市场基本框架。受益于土地制度的改革，这又进一步的促进了我国房地产市场的发展。商品房建设、销售、购买以及存量房买卖和租赁活动不断出现，逐步形成了新建商品房买卖和存量房买卖、租赁市场。

1989年下半年开始，房地产市场进入低潮；1990年下半年至1991年上半年，逐渐恢复；1991年下半年开始，随着全国政治稳定、社会稳定、经济形势好转，迅速回升。1991年末，房地产业各项经营指标接近1988年的水平。但进入1992年，房地产市场便开始表现的异常。1992年下半年至1993年上半年，我国许多地区骤然掀起了房地产热潮，房地产开发公司急剧增加，房地产开发投资高速增长，以炒地皮、炒项目为主的房地产市场异常活跃，在部分地区，主要是海南、广西北海，房地产开发出现过热，形成了较严重的房地产泡沫。

这轮房地产泡沫，不仅加剧了钢材、水泥、木材等建筑材料的供需矛盾，带动了其价格较猛上涨，而且由于挤占了过多的建设资金，致使一些国家重点建设项目资金不足。不断高涨的房地产价格又加速了外部资金的流入，内地资金纷纷流向沿海地区的房地产市场，最终导致国民经济发展严重失衡。有鉴于此，1993年6月，中央召开经济工作会议，作出了对经济进行宏观调控的决定，房地产泡沫也由此而破裂。

虽然经此波折，但显然没有动摇中央住房改革的决心。事实是，1992年来的房地产泡沫反倒加快了住房改革的进程。为贯彻落实《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》，深化城镇住房制度改革，促进住房商品化和住房建设的发展，1994年7月，国务院发布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，确定房改的根本目的是：建立与社会主义市场经济体制相适应的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住房建设，改善居住条件，满足城镇居民不断增长的住房需求。结束福利分房制度而步入市场的轨道。

  而真正结束福利分房制度，让住房步入市场的轨道而要到1998年。这年7月，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，将94版方案进一步细化，以“取消福利分房，实现居民住宅货币化、私有化”为核心，这正式标志着自新中国成立起延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主题词。

卖方主导

        改革所释放出来的需求，我们是可以想见的。以生命周期储蓄模式为视角的话，那就意味着受限于之前得住房制度，第一个人口出生高峰期（1949年至1957年）生人对应的两次购房置业需求，及第二次人口出生高峰期（1962年至1971年）生人对应的第一次住房需求都被人为抑制了，使得需求无法得到满足。而1998年的住房改革，则将这些需求一次性释放出来了。但问题却在于供给端方面，由于市场刚刚放开，市场竞争机制肯定还不充分，供给肯定不足。这种结构决定了房地产行业还只是典型卖方市场。

        何谓卖方市场？所谓的卖方市场就是指供给小于需求、商品价格有上涨趋势。由于市场供不应求，买方之间展开竞争，卖方处于有利的市场地位，即使抬高价格，也能把商品卖出去，从而出现某种商品的市场价格由卖方起支配作用的现象。在这种结构下，房地产商的强势也就成为一种必然。