解放“房奴”
我在《普通百姓的致富之路在哪里》一文中早已简单论述过“对于想投资理财创业的人来说为什么买房住不如租房住”，看过此文的很多人说“如梦初醒”，纷纷发来邮件或短信告诉我：“在事业有成之前坚决不买房子住了”。还有一个新疆的生意人打来电话，说“如果今天没看到你的文章，我明天就准备回湖南老家建房子了，看了你的文章有醍醐灌顶的感觉，老家的房子坚决不建了！”
但也有一个读者对我的上述观点发了如下感慨：“我也不想买房子想去投资理财创业啊，但是能行吗？——不娶媳妇、不过日子了吗？人活着不是为了赚钱，是为了获得幸福感！”
在我们国家，因为文化上的差异，很多年轻人（尤其以女性为最）都认为：要结婚就一定要买房子，只有买了房子才觉得稳定，才有安全感，才有成就感。很多有创业能力的年轻人，把本可以用于创业的“起步资金”用在购房上。当遇到了那些可以改变命运的至关重要的投资机会时，仅仅是因为没有资本而望洋兴叹。有很多买了房的人不但没有得到预期的幸福，有些人甚至为了还“房贷”，长达30年被沦为“房奴”！
在当今房价畸高的形势下，很多购房者不但因为买房失去了创业资金，而且不得不每月匀出更多的钱用于“还贷”，那就只能节衣缩食，降低生活质量。这些传统的消费观念是当前中国“房奴遍地”的主要原因。
很多人不把通过投资理财让收入大幅度提高当作稳定安全的依靠，而只把拥有自己的住房当作稳定安全的港湾。殊不知，“更高的收入才能让你有更加自由而体面的生活，‘房奴’在脱身之前永远没有尊严可言！因为你非常担心收入降低、生病，尤其是失业，所以工作上难免委曲求全，生活上得过且过。”
2011年，在北京回龙观有个出租车司机，有一套市值240万元左右的房子（90平米），每天辛辛苦苦开出租车，弄得全身都是病，一个月才4000元左右的收入，一家三口就靠他一个人赚钱，在北京全家每月只有4000元可以开支，艰难程度可想而知。
通过这么一说，那个出租车司机采纳了我的建议：把房子作价230万元卖了，然后通过朋友在附近租了一套市值400多万元的房子住（150多平米），租金才6800元/月。也许你会问，他一个月的收入才4000元，怎么可以去租一套6800元/月的房子住呢？你问对了！这个金点子还有一半没告诉你。其实，我教他找房东时一定要找个有实力并且很需要现金的中小企业老板，没想到他真的很快找到了（其实多数中介公司完全可以给你提供这样的服务）。这个房东正好是一个拥有几千万资产的老板（其实这样的老板在北京太多了），他的企业发展很快，虽然他有好几套房子，但就是缺少流动资金，这套市值400多万元的房子早已经抵押给银行了，现在还差150多万元没有还清。所以我教那个出租车司机在租他房子10年的同时，把自己的230万元中的200万元（留了30万元做零用钱）按月息1.2%借给了房东（借款期比租期至少要短半年，但借款合同可以2年一签），然后用这个租住的房子在房地产管理局做了二次抵押登记。这么一改变，使他在住房条件大大改善的前提下，每月收入却增加了17200元（200万元x1.2%-6800元=17200元），从此全家过上了好日子。
其实我本人2008年到长沙开公司的时候也是租房子住，当时我租了一套180多平米的带精装修和全套家具的房子，市值120多万元，租金才4000元/月。这个房东也是个经常缺钱的大老板，他首先找我借了20万元，月息2%，也就是说，我花20万元的利息收入就白住了他120多万元的房子，多么合算啊！后来，我通过进一步的了解，发现他确实是个很会赚钱的千万富翁，而且完全符合我放贷的6个要件，于是我借了200万元给他，直到2011年底我去租别墅住时才停止合作。后来我粗略一算，发现我在他家白住了3年，他还给我付了100多万元的利息呢！
另一个典型的案例是：我在长沙有两位朋友，他们好不容易打工多年各挣了50多万元钱，找了女朋友准备买房结婚。我建议他们暂时不要买房做“房奴”，要学会投资理财提高生活质量。他们两个都非常赞同我的观点，但其中的一位朋友的女友坚决要买，认为不买套房子就没有安全感，就要和他分手。结果，他拗不过女友就付了50万元的首付，在长沙湘江世纪城买了一套100万元的住房，成了欠债50万元的“房奴”，而且，他每天要在路上来回颠簸2个多小时去长沙汽车南站附近上班。
而另外一位朋友采纳了我的建议，把50万元按月息1%（利息5000元/月）暂时借给了我的一位开公司的朋友，由我给他做担保，保证他任何时候只要提前24小时通知可以随时支取（但不满一年支取时月息为5厘），以便他随时可以去投资年收益率大于12%以上的项目，并且他投资任何项目时我都可以给他免费作咨询。结果，他用4000元/月的利息收入（还有1000元做零花钱）在公司附近租了一套市值120多万元的房子住，两口子天天开开心心的，既节省了时间又没有负债。
现在除了城里有数千万的“房奴”外，中国农村也有几千万的“房奴”。很多农民工一成年就背井离乡外出打工，辛辛苦苦起早贪黑节衣缩食好不容易积累了一点资金，就纷纷回老家向亲戚朋友举债大兴土木，建起了一栋栋外表很漂亮的2-4层的房子（里面多数没有任何装修，没有一件像样的家具），其实这些房子除了他们在春节期间回家住十天半月外，其余时间多数房子都是空着，最多住了一两位老人在那里给他们看房子。而当好的投资机会降临时，他们就再也拿不出钱了。
“房奴”买房的实际损失还远不止上面这些，因为：
1、一个人在事业未成之前，每一分钱都是投资理财的种子，你把种子过早地吃掉了，将来怎么会有大的收成呢？
“任何一门学科，如果能够成功地应用数学的时候，就变成了一门科学”。所以，要使投资科学，就要经常应用经济数学去计算一下，用每一元钱的时候都要考虑到利息成本和机会成本。
当今世界，绝大多数投资者都觉得资本短缺，我相信地产大亨王石也不例外，所以王石也要经常去银行借钱。比方说万科公司现在有20亿元的存款，但他突然发现了一个需要投资50亿元的项目，这时他的选择肯定是尽快去借30亿元投资到这个有利可图的项目中去，而不是等到自己有了50亿元存款再去做那个项目。因为，等到他有50亿元存款时，那个项目早就被人家拿去了或者项目的黄金时期早就过了。
中国的金融业很不发达，我们的国有银行的钱基本上不借给中小民营企业。国有银行的贷款利率只是名义利率而非真正的市场利率，按这个利率（6.31%）通常是有价无货。而真正的市场利率是在市场上能比较自由地获得贷款资金的利率。据调查，我国民间融资当前的月利率在6‰—30‰之间，最普遍的融资月利率为10‰—20‰，也就是人们常说的月息一分到二分。融资利率的高低通常跟融资者的实力和信誉度成反比。也就是说，实力越雄厚信誉越好的人融资的利率就越低，但一般也不低于6‰的月息，反之利率越高，高达30‰的月息甚至更高。
如果你是一个资本短缺的投资者，假设你融资的月利率为10‰，那么如果你在北京买一套100万元的住房，一个月的利息就要10，000元，而你在北京租一套100万元的住房，其月租金在2500元左右，你租房子住就至少可以节省7，500元/月的利息。有这样的好事，你为什么非要去买房子住呢？
并且，对于一个投资者来说，你的损失远远不止这些，你可能因买了房子而损失掉一个千载难逢的发财机会。遗憾的是，绝大多数不会理财的人，他只能看到房租贵，却看不到利息更贵，更看不到损失投资机会的巨大成本!
我曾经有一个同学在6年前来找我借钱，我问他借钱干什么？他说这几年和一个同村的朋友在广州打工每人赚了30万元钱，都想在家乡建一栋房子。预算每人还缺5万元，他那个朋友已经借到了，看我能不能帮他解决。我问他几个问题：你为什么要建房？你喜欢建房子还是更喜欢发财致富？他说他们家现在是个破房子，父母亲已没法在那房子里住下去了。但谁不喜欢发财致富呢？
于是，我去了他的家乡一趟，没想到那个地方还真的不错。除了他们两家，其他人都利用外出打工的钱加上负债建了大房子，并且每家至少空了一层楼没用，但是也因此而家家户户欠了债。于是我建议他俩都不要建房子了，我可以先给他们一个年收益12%的投资机会并提供担保，并且告诉他们：“凭你们两位的能力，好的投资机会很快就会到来的，至于你们的父母完全可以在村里租一层最好的房子住，后来我给他们花100元/月在村里租了一层200多平方米的很好的房子。
通过我的反复劝说，他采纳了我的建议，将30万元借给了我的一位朋友，当然我给他做了无限连带责任的担保，他父母亲搬进了租来的新楼，除去租金还得到了2900元/月的利息。但他的朋友硬是不听劝说，最后还是借了5万元建起了新房子。1年之后，因为他们两个在单位工作得很有成绩，老板给他们入股的机会。我那同学拿回了借给我朋友的30万元钱，又向亲戚朋友借了20万元钱入股。我同学的朋友因为建了房子负了债，根本就借不到钱，与入股的机会失之交臂。
所以我说：“人生的机会就像‘小偷’一样，来的时候悄无声息，你抓到了就抓到了，你没抓到就没抓到，但去的时候让你后悔莫及！”
2、过早买房子的另外一个害处就是很浪费时间，这一点在北京等大城市尤其如此。
一个人一天浪费3小时就相当于浪费了30%的生命，也就是说这个人活到100岁只相当于人家活到70岁，活到70岁只相当于人家活到49岁。多么可惜啊！
3、一个人过早买房子住，他不只是损失了当前的投资机会，而且以后大部分的投资机会和好的就业机会也很可能会丧失掉。
前几天，一位深圳的朋友向我诉苦：她过去的几年里按15‰的月息借了40万元给朋友办企业，朋友以企业的固定资产作抵押，她每月可以收到6000元的利息。她用这6000元的收入在深圳租了一套价值250多万元的房子住，非常舒适，上班也只要步行10分钟，两口子恩爱有加，每年至少外出旅游一次。
可2012年，她老公担心房价进一步上涨，硬是要自己买房，结果她收回了借给朋友的40万元钱，在南山区买了一套200多万元的房子，负债160多万元，成了典型的“房奴”。从此，她每天上班在路上来回要花2个多小时。后来，她的父母亲看到女儿女婿可怜，将一生的积蓄10万元送给他们买了一辆“现代车”代步。
虽然有房有车了，但她还是很不痛快，她说自己开车每天来回也要2小时，有时一踩刹车脚都麻了。真想回到原来租房的日子！
当然，我要你不要急着买房子住并不意味着要你不住好房子，我只是想告诉你用最低的代价住最满意的房子而已。租房子住不但可以让你有尽可能多的资本去投资理财，还可以让你始终把房子租在离你工作地点20分钟的路程以内。当你变换工作地点时居住地点也可以随之变动，房子永远是你的奴隶跟着你走，而不是你做房子的奴隶让你变得筋疲力尽。如果越来越多的人选择节约时间就近居住，大城市堵车的问题就容易解决了！
我原来在北京天则经济研究所做所长助理的时候，我们的办公室在海淀区万柳东路怡水园2号楼，我就在3号楼租了个房子，很节省时间，上班不但不要开车，下雨连伞也不需要打，因为下雨我就从地下室走过去，这小区4栋楼的地下室都是连通的。后来，我发现在2号楼有一套更好的房子，于是我又把家从3号楼搬到了2号楼的306室，这样更节省时间了，每天中午都可以回家吃饭和睡午觉。你看，租房多好啊！
当然，我说的“买房住不如租房住”也是有前提的，即对于事业未成并且想要“投资理财”的人而言，“买房子住不如租房住”。而“买房子卖”是属于另一回事（是属于投资行为而不是消费行为，投资行为只要能赚钱就是硬道理）。但对于不会理财的人和不需要去投资的人来说，还是可以去买房子住的。特别是对于钱花不完的人来说，爱买什么房子就可以买什么房子，因为钱就是用来花的嘛！要不然，如果都不买房子，哪里有房子可租呢？当然，只有让不会理财的人去买房子，会理财的人才能租到低价的好房子啰！
对于不会理财的人而言，买个房子出租有时比存到银行吃利息还是要合算一些的，但对于租金还抵不上银行定期存款利息的地区而言，不会理财的人也不如把钱存到银行。就拿鄂尔多斯、温州、北京、上海、杭州来说，现在买房子出租的租金已经远远赶不上银行定期存款利息了，这意味着当前这些城市的房价泡沫非常严重，随时有破灭的危险（鄂尔多斯和温州的房价泡沫已经破了）。但从长期而言，只要不是在房价处于高位的时期买房，房子还是有一定的保值功能的。但在目前的高房价下，如果遇到房价下跌就不合算了。比如2008年的美国房产市场，很多人曾在房价的高点或次高点买入，房价跌幅稍大就把自己付的二成或三成首付跌完了，房子就变成了担保机构或银行的了。如果跌得更多点，担保机构或银行就算拿着房子也要亏本了，因为买个同样的新房子还不要那么多钱。
我有个成都的同学，他老婆在一个房地产企业做会计，工资只有4500元/月。后来我教她投资，就将30万元钱借给了他自己的老板（因为她是那个企业的会计，所以也不必担心不安全），月息按15‰(4500元/月)计算，然后用4500元/月租了一套150多万元的房子住。结果，他发现一个很有趣的问题：他老婆的劳动报酬=投资30万元的回报=150万元的房子的月租金。但是他能得到这样的投资回报和享受，就是因为采纳了我的建议——没有买房而是将利息收入租很好的房子住！
也许有人要问，你要大家都不买房子住，那赚钱干什么？那别墅谁住？你问对了，我同样认为人来到这个世界就是来享受生活的。
也有人说，我早就体味过租房的烦恼了，房东老涨价，经常要搬家。而我的经验证明，房东涨价也是有度的，大不了比市场价格高出10%，因为他肯定不可能无限上涨。关键是房子是否适合你并且能为你节省时间。况且，对于一个投资者而言，房租相对于民间融资的贷款利息而言总是很便宜的。如果你不太计较租金也需要搬家的话，那肯定就是越搬越好的！
另外还有人说，租房子住一方面不稳定，另一方面不能完全按自己的偏好来选择自己喜欢的装修格调。但后来我给他们提供的方案很好地解决了这个问题。
2007年，我在广州的一位朋友A的100万元遇到了一个两难的选择：他的公司有一个很好的项目需要投资100万元，未来5年预期投资回报率为20%/年以上，但他老婆要他不要投资，先买套100万元的房子住。因为她不喜欢住人家的房子，并且预期广州未来的房价会上涨。但他只有100万元，买了房子就不能投资企业，投资了企业就不能买房子。怎么办呢？
而正在那时，我广州的另外一位朋友B有100万元存在银行找不到满意的投资渠道。我问他要什么样的投资回报率才算满意？他说只要能安全稳健地达到6%/年就可以了。
于是，我建议他俩合作，由A选择了一套自己喜欢的100万元的房子，再由B买下（房产证是B的名字），然后出租给A一十五年（A拥有除所有权和抵押权以外的一切权利），A完全按自己的偏好进行装修。A每年向B支付60，000元的房租，即保证B有6%/年的投资回报率，B的房租在租赁期内永远不得涨价，也不得提前终止租赁。如果违约，B必须承担A的所有装修费用并且退还所有已经收到的租金。如果A违约提前退租（允许A转租），A必须支付B一十万元违约金并且不能破坏装修。
通过合作，A的100万元投资了企业，同时住上了他老婆喜欢的新居，租的房子和买的几乎没有区别，因为地段和房子都是自己选的，装修方案也是自己定的。B得到了6%/年的安全稳健的投资回报。
最后我要说明的是，很多“房奴”他们考虑到的主要是房子“升值”的问题。但对于一个只有一套房子的人而言，房子升不升值意义是不大的，因为升值后的房子在把它卖掉之前等于没有升值。就像一个种粮食的农民，如果他一年只能生产150公斤粮食，不管粮价是3元/kg而是5元/kg，对于他来说都是一样的，反正这些粮食都是自己吃掉。只有当他生产的粮食超过口粮并用来销售时，粮价的上涨对他才是有利的。同理，“房奴”一般都是只有一套房子的，房子涨价跟他有什么关系呢？如果他把房子卖了，不又是租房住吗？并且买房子去卖能赚钱并不是我反对的，但这是属于投资行为而不是消费行为。
另外，房子只涨不跌的神话很快就会被打破了，我预计在未来几年，中国大多数城市的房价将是稳中有跌，有些城市的局部地区将可能大跌。
我在北京经常看见一些很可怜的“房奴”，他们每天一上公交车和地铁就因疲惫不堪而呼呼大睡（好在北京扒手少，要在广州就惨了），每周只吃一餐肉，买菜只挑卖剩的，一年只买两套衣服，不敢生小孩（担心养不起）。
可怜的“房奴”啊！
对于种种“房奴”买房的恶俗理由，不须费力，就能举出很多例子，尽管言词有些夸张，但绝非危言耸听：
1、买房是“房奴”彰显自我价值的愚蠢手段之一；
2、买房是一个有志青年沦为物质奴隶的最佳典范；
3、买房是城市窝囊男人讨不到老婆的后路之选；
4、买房是“缺乏安全感人士”的自我安慰；
5、买房是对“炒房”的盲目跟风，越跟风造成房价越有可能上涨，越上涨就越有可能早日导致“房市泡沫破灭”，最终自己搬起石头砸了自己的脚；
6、买房是“感情受挫的女人”所寻找的物质替代品；
7、买房是以讹传讹的“高档享受”之一；
8、买房从今天开始是并不经济的投资方式，当然在短期内也许能够投机赚钱，但只要你赚了钱就是硬道理。
想通过投资理财早日过上好日子的朋友，你看了我的这篇文章后，还急着买房吗？
