2015年4月2日于深圳

十八大会议期间，笔者就十八大后楼市政策走向进行了个人观点阐述，两年多时间过去了，楼市政策终于转向，楼市政策迎来新的拐点。2015年3月30日，央行、住建部、银监会联合发文、对拥有1套房且贷款未结清，再次申请商业性个人房贷购买普通住房，最低首付款比例不低于40%。对拥有1套房并已结清相应贷款，再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。同时财政部发文调整普通住房销售营业税征收标准，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以下（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

2015年3月30日新的楼市政策落地，无疑对全国楼市来说是一重大利好，它将在一定程度上一定时间内改变楼市低迷的状态。人们不希望看到楼价高的让普通大众触不可及，但也不希望看到房地产行业一直萎靡不振。对于330楼市新政的实施，或将引导、或将产生的利好效用，笔者阐述以下几点。

一、刺激楼市去库存

目前全国多个楼市出现库存积压的现象，以一线城市新房为例（不包括存量二手房），深圳可售套数3.38万套，总面积356万平方米；广州目前可售套数7.29万套，总面积960万平方米，未售套数151688套，总面积1998万平方米；上海普通住宅可套3.6万套，总面积339万平方米。深圳4月新开楼盘27个，广州新开楼盘18个，上海新开楼盘62个。对于交投市场而言，新的政策实施将起到去库存作用。同样的，对于非一线城市的省会城市，二三四线城市都将在楼市新政的刺激下起到去库存的效果。

二、引导刚需入市

住房消费是大宗消费。对于传统观念很强的中国人来说买房或者在农村老家有一套自建房是一代代中国人的传统，随着城镇化的推动，大多数年轻人选择到城市里面寻找发展出路，仅有少部份年轻人还呆在老家农村谋生，而涌入城市的年轻人到了结婚成家立业的这一时间窗口就不得不考虑买房的问题，要么在工作的城市买房，要么在老家的城镇里面买房或建房。随着新政措施释放的利好信号，刚需置业者会在“钱够”(有强烈购婚房或首套房者，在七零八凑的情况下够首付了就算钱够了)的情况下积极考虑入市。

三、拉动银行的收益

房地产业的发展离不开银行业，银行的发展同样需要房地产业，说的不好听，两者是利益共同体。银行业务来源于贷款，而房地产行业贷款占重要一部分，包括地产企业融资贷款、置业者的购房贷款等。新政的实施一方面会鼓励和提振楼市的信心，促使地产开发企业积极投资、拿地开发，进而促进向银行的贷款融资；另一方面在房地产信心提振的效果下，刚需型、改善型置业者会逐步入市，促进商业购房贷款的需求增加，这两方面就将在一定程度上拉动银行的收益。

四、缓解甚至解决地产ZF财政压力

新政的实施，地产企业投资拿地积极，土地出让收入会帮助地产ZF缓解财政上的压力；新政实施一段时间后假定产生了较好效果，在这一前置条件下，地产企业拿地会更积极，如此一来，对于依赖土地财政的地方ZF来说，或将解决地方ZF因债务问题带来的财政的压力。

五、增加市场信心，间接提振宏观经济

房地产行业能带动投资、带动消费，唯独不能带动出口。有人说中国的房地产是经济的第四架马车，这一说法并不为过，房地产涉及的关连产业较多，地产行业走强直接或间接带动的产业、行业将近50多个，房地产走强，必然带动其它行业的兴旺，直接利好的比如装修行业，建材行业等。同时房地产行业的走强也拉动了（大宗）消费；再者前面说到的房地产行业走强，会带动地方投资，从这几个方面来看，房地行业的健康发展对拉动地区产生总值，提振宏观经济起到很好的效果。

以上是我们就新政出台后产生的几点利好效果进行的总结分析，在新政出台后，媒体大面积报道利好新政，而忘了回过头来总结下新政策出台前房地产行业发生的几件大事，现就前期（近一年时间）地产行业发展的几大事件进行总结。

1、  地产企业破产被收购、地产公司多元化发展、中介洗牌、

2014年这一年房地产行业可谓是风起云涌，好事不多坏事不少，好事的有如万达（万达商业在香港上市成功）。摊上坏事的企业不少，而聚焦点最高的不得不说佳兆业，佳兆业是深圳本土家族型企业，曾是地产行业的销售冠军，但因管理层的受贿事件导致企业被融创收购49.25%股权，这个事件也算是给地产开发的多数企业提了个醒。

地产多元化发展也是近一年发生的一件大事，比如恒大地产，不仅做地产，同时做足球，做矿泉水、做粮油，进而进军现代农业、乳业、畜牧业等等。恒大是行业多元化发展的积极行动者，也显示出了恒大管理层强大的多元化发展思维与掌控能力，同时也带动了其它地产企业投身于企业的多元化发展之路。

中介行业洗牌也是最近地产行业发生的一件大事。小中介公司直接被洗出局，而大中介公司则采取了强强联合，比如（南）中联与（北）链家选择的股权置换，摇身一变成为中介行业里的大哥大。

2、  走轻资产发展道路

地产行业近一年流行起了走轻资产发展道路，这其中多少受到了商业地产龙头万达的带头效应。对于商业地产或是以运营为主的地产企业而言，走轻资产发展道路，也算是在商业地产企业发展到现阶段的（倒逼）转型与自我发展，因为轻资产能缓解地产行业资金密集带来的压力。对于走轻资产发展道路的企业而言，还属于在路上。

3、  捕捉并购、地产+互联网

最后一点总结，我们来说下地产行业的并购事件、地产+互联网的联姻。

地产企业并购不得不说2014年绿城的交易案，2014年5月22日，融创宣布与绿城签订协议，以约62.98亿港币的代价收购其24.3%的股份，这是330新政前楼市在特殊环境下的并购大事件，此外还有腾讯收购华南城16%的股权。地产+互联网的事件在330新政之前也频频发展，最大的事件如万达与腾讯、百度的战略合作、恒大与阿里的合作等等。

 

附：新政对购房者产生的影响

某财经网站针对央行等五部委发文政策进行了网上调研，调查显示，认为新政策实施将带动楼市上涨的占比达到55.6%，说明目前多数置业者对新政实施还是持乐观态度的较多。

对于是否出手购房的比例调查显示，有43.5%的置业者会选择出手购房，这一比例也显示目前购买意愿还是很强。

回顾历往楼市政策调整

附：普通住房与非普通住房纳税标准

 

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