房地产开发不再是粗放式的企业经营活动，在整个开发过程当中，需要把控好企业内外的关系，做到协调统一，才能在“白银时代”走向成功。本文从房地产企业内外两个方面进行阐述，即从外部的项目管理，内部的房地产企业的内部管理进行总结说明。现就上述两个方面的几个要点分析如下：
一、项目管理
项目管理主要分五个部分，从拿到、到报建、到开工建设、到营销策划，再到物业管理五个步骤。
1、在拿地阶段，一明确合作方式。目前发展商与ZF部门就项目存在三种合作方面，一是由发展商全程开发（如XX城集团全程完整开发重庆XX区的XX物流基地地块），二是发展商与ZF合作开发项目地块（如ZF作为一级开发商，建设整个规划园区，再引进二级发展商以项目形式入驻。上述三种合作方式是目前市场普遍存在的地产开发合作方式。二明确拿地的方式，主要存在以下几种，一是招拍挂，二是协议出让（定向挂牌，ZF与发展商按协议价格进行摘牌,如重庆XX城即采取这一方式）。三是合作开发，一方出资一方出地，四是并购开发，即买个某公司，连同公司名下的土地一同买入进行开发。（在此提一下划拨，在ZF部门中存在划拨，比如建设公共配套设施，或是建公益性建筑，比如学校、医院，绿地公园、事业单位办公楼等才存在ZF内部的划拨，不存在企业与ZF之间的划拨事件）。
2、报建、规划阶段，报建重点在于完成五证一书的报建工作，包含国有土地使用许可证，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房销售许可证（物业自营的不用获取此证，如物流项目），房地产开发企业资质证书。报建阶段的证照获取快慢影响着房地产企业回笼资金（如土地证和商品房销售许可证用于银行抵押）。另外报建过程当中要求报建人员，要将报建的所有证全部列在一张纸上，哪个先报哪个后报、哪个可以同时报的,都列明时间节点，确保报建工作以最短时间完成。规划阶段，存在的问题主要是，要问清楚是ZF当地设计院来设计，还是由公司提供规划设计图稿、当地设计院审稿，还是由地产公司的设计院或是外寻设计院来设计。无论是报建还是规划，从业人员都要做到为公司节约成本，做到“干海绵里挤出水来”，为后期项目定价创造有利先机。
3、工程施工阶段，主要是把握住工程质量与工程进度，在进度上做到从开工到开盘只需90天，这是优秀项目经理在工程把握上必须具备的能力，如果在指定时间完成项目的施工，提高工程施工效率就是将“干海绵里挤出水来”，为项目节约成本。
4、营销策划阶段。首先要做好产品定位，产品定位在拿地过程当中就要做好准备，定位什么产品，前期是给规划提供方向，后期是给切营销提供切入点。因此营销策划很重要，其次是销售策划，什么时候推货，很有技巧，没有5年以上销售策略和经理级以上人员无法担此重任，因此一个懂销售策略的人才是销售阶段的关键。
5、物业管理，交楼阶段，物业管理要求入伙全程计划要列出来，列出明细，并做好时间节点的把握，什么时候交楼，什么时候入伙，交楼后，物业管理如何做到“售后有服务并服务做到家。”
二、房地产企业内部管理
内部管理主要包括人才战略、决策机制、目标管理与奖惩机制、成本管理、财务管理、对外公关等管理。包括的企业职能有人力行政部门、战略发展部门、运营管理部门、计划成本（融资）部门、财务管理部门、外联部（接待公关）部门等相关部门（另外还包括法务部、审计部等配合项目服务），配合项目的开发、规划设计（部）、工程建设（管理部）等，通过内部管理实现开发建设并最终实现销售盈利（销售及营销策划部）的目的和手段。
1、人才标准：房地产行业是资本密集型行业，在人才方面，实操经验能力是最重要的，不管是什么专业出身，什么学院出生，只要具备实操经验的人才就是好人才，能解决实际问题的人才就是好人才，就可以用。在房地产人才中“一将抵万金”。在留人才方面，不仅要提供具备竞争力的薪酬标准，还要制定合理的晋升机制，随着房地产企业发展，人才发展战略，将从职业经理人向企业合伙人发展。
2、决策机制，另何一个房地产企业在发展过程当中，只依靠个人的能力是不行的，但一旦企业发展壮大，要成为百年企业，决策机制就不能是一言堂，所以做大做强的企业要从原有的集权制决策机构向民主表决制转变。制定决制机制重点在于权责清晰，并做到有效沟通，最终进行统一表决，决后执行。如成立常委会，代表大会等参与表决。
3、目标管理与奖惩机制，目标管理做到以下三点即可，一目标制订，事中检查反馈，事后考核总结。奖惩即做到有法可依，有法必依即可。
4、成本管理，注重两点，一是时间成本管理，二是经济成本管理，即在拿地成本、销售定价等方面做到经济成本把控、在规划设计、报建、工程施工等方面做到时间成本把控。
5、财务管理，涉及到融资、成本控制、税务会计核算、成本回收等问题。财务问题是一个企业的最高核心机密，极其敏感，如同被人强行剥光衣服，裸露在众目睽睽之下。做好财务管理不简单。
6、对外公关，要把握好与ZF关系、不同的领导班子形成对等级别的接待。与规划局、国土局、招商局、水务局、消防部门、城管部门、通讯部门、供电部门、金融机构、税务部门、新闻媒体等公关部门都需要把握好关系，才不至于因小问题而影响到项目的全程开发、建设及进度。
房地产企业的内外两部管理，如同中国中医的阴阳学说，只有阴阳平衡，内外统一，房地产企业才能健康稳步的发展。
笔于2015年2月1日星期日
深圳