买房是一场革命，有眼光有智慧的人能适应时代大潮，从贫民里走出来利用资产倍增进入富人的行列！那些盲目买房的人，可能变成资产的奴隶！

2015年之前的20年，中国的房子大幅度大面积上涨。很多人会问，房子的价格会一直涨吗？在和童大焕老师半年学习的过程中，我对这个问题渐渐有了新的认识。

我尝试用自己所学的知识来解读未来的房价如何发展。

全球化时代，一定要用全球化的视野来观察现在的经济。我们的经济进入了资本经济时代，资本追求回报是本能的，是积极的，是不应该受到指责的。“资本”的概念将被重新定义，不仅仅是传统的土地、资源、金钱，更重要的是，先进的观念、知识、智慧成为最重要的资本。

首先在认识和分析工具上，做好小判段的前提是做好大判断，只有站在至高点，你在原有平台上的问题才能看得更清楚。早在2000年，诺贝尔经济学奖得主斯蒂格里茨就已经指出：21世纪影响人类进程有两件大事，一是以美国为首的新技术革命，二是中国的城市化。

童大焕老师在《中国城市化与世界之异同》的博文中引述了下列中国城市化的历史数据，

1949—1978（改革开放元年），中国城市化率由10.64%上升到17.92%，30年时间才举步维艰地提升了7个百分点，年均0.23个百分点。主因是1958年开始的二元户籍制牢牢捆住了农民的双脚。

1978-1998年，又一个20年，城市化率还是只提高了12.48%，年均0.62个百分点。同期乡镇企业和小城镇建设也延缓了城市化进程。

2011年，全球城市化率过半，中国也宣布过半达到51.27%。从1998年（城市住房私有化元年）30.40%到2011年51.27%，13年增长20.87%，年增1.6个百分点，大大提速。

2013年，中国官方数据是53.7%，但扣除2.6亿候鸟式农民工，实有也就36%上下。比世界平均水平落后一大截。

城市化是农民彻底告别农业、进入工业和服务业并且在城市安居乐业的过程。最近的20年，城市的房产快速升值，这是对过去欠课做的补课。房子在普通人的眼里不过是砖头加水泥，没有任何技术含量。甚至有人说房产是最大的骗局。但普通人有没有想过，房子不能进口，房子不能替代，房子不是阴谋，房子一直是抗通胀的基石。房子有自住需求，也有投资需要，都是正常的。

从专业角度讲，对于房产，我认为它有三个重要的属性：

第一个属性是 “居住性”。房子是用来住的，可以择邻而居。

第二是属性是“金融性”。房子是可以按揭，可以抵押，可以变现的。

第三个重要属性是“耐用性”。房子是个耐用品，可以传承。上海还有很多100年的房子，好好的屹立在那里。

如何分析房价的走势？可以用我首创的“中国房产七要素“。前三个要素，大家说的最多：“土地供给”、”新房开工建设”、”房屋销售”，是上游、中游、下游的关系，其平衡关系是动态而不是静态的，于是就出现了它们之间不平衡的因素，并由此带来了一些套利机会。请注意我要引出第四个要素“套利”的概念。也就是普通人讲的炒地皮，炒房子。第五个要素就是“金融”，房子还与金融息息相关，受国家货币政策的松紧，利率的高低影响。第六个要素就是“政策”，包括但不限于限购限贷，比如与户籍挂钩，在2000年前后，上海还实行过购房退税。最后一个要素就是“人口迁徙”，人口迁徙是未来主导房地产市场的唯一要素。

理论来源于实践，服务于实践。 从六个方面来解读房价走势。

在第一个要素“土地供给“，一方面政府全面垄断土地一级市场，另一方面，通过招拍挂的形式，价高者得，所以大城市里的地王频频刷新。高地价在推动房价上涨方面是一个主要的因素。这里面很大程度上是靠政治资源，或关系资源，这里面是不需要创新的，拿着关系资源就去赚钱了。不改变土地供给模式，未来很难看到大城市地价下跌的情况。

第二个要素“新房开工建设”。讲求建设的多，快，好，省。同时也要讲设计，质量和环境，配套。其中的主要内容，很大程度上已经市场化了，但配套，如市场，医院，公园等还是需要一定的关系资源。随着人工成本上升，还有各种税费增加，所以房屋的建安成本也逐年提高。

第三个要素“房屋销售”，需要不断的创新，市场的定位、产品的定位、服务的定位、客户的定位、人力资源的定位，有关的问题围绕着市场的资源整合来实现。创新的力度直接影响到企业核心竞争力的形成和利润的可持续发展。在房屋销售上，很多开发商利用人们买涨不买跌的心理，不断用各种营销手段推高房价。捂盘，惜售，制造日光盘，不过是销售策略之一。

第四个要素“套利”，平衡永远是相对的，不平衡是永恒的。当出现不平衡的时候什么机会来了？套利机会来了。那些有眼光，有胆量的人，利用各种机会通过房子买卖来赚钱。房子的套利体现在二手房的交易上面。套利细分的话，可以分成空间套利和时间套利。

什么叫空间的套利？我们在这两地之间实现一个套利。地域之间经济发展不均衡，人口不均衡是常态，而房子不能流动，但可以通过不同区域之间进行房产配置来实行套利。有钱人要把房子的居住和购买分开，在全国配置资产。比如天津有房子，北京有房子，我们等天津的房子涨了，卖掉后，买入北京的通州房子，在等通州的房子涨了，卖掉，买入城里的。就是农村包围城市。

什么是时间的套利？就是今年在房子低价的时候买入，明年等房子升值的时候卖出。

第五个要素“金融”。金融最直接的指标就是每年的广义货币M2增量。狭义货币（M1）=流通中的现金+支票存款（以及转账信用卡存款）, 广义货币（M2）=M1+储蓄存款（包括活期和定期储蓄存款）。根据央行发布的数据，近13年来，每年的M2增量都在12%以上。房地产是近十年最大的货币蓄水池。

其次的指标是贷款利率。贷款买房的利率近几年呈现逐年下降的趋势。请看20年来人民币一年期存款利率变化（1996-2015）：1996年10.98%，1997年8.64%，1998年7.92%，1999年5.65%，2007年4.14%，2008年3.6%，2011年3.5%，2012年3.25%，2014年3%，2015年3月2.5%，2015年5月2.25%，2015年6月2%，2015年8月1.75%，2015年11月1.5%。

金融在套利里面发挥了非常大的作用，没有金融杠杆，就实现不了不动产动起来的目的。即在自己能承受的月供范围之内，最大化的用足贷款额度。

第六个要素“政策”，政策是政府意志的体现，一时一个样，只能去影响，很难改变。过去中西部地区房地产开发投资及成交量过度，跟政策一直试图“就地城镇化”和对东部大中城市限购限贷直接相关。它直接导致和加速了中西部地区房地产严重过剩，也使东部重点城市的未来相当长时期的房地产开发投资仍处于需要“补课”的地位上。

政策能影响情绪，也能影响普通人对未来的预期。普通人能做的，就是在政策的缝隙里生存。比如要求买房贷款，要有本地户口，或者有本地的社保，交税证明，于是民间就有提供一条龙服务的公司为你出具社保或交税证明。

最后一个要素“人口迁徙”，2015年10月26日，中信建投房地产小组授权《华尔街见闻》发表《影响中国楼市的唯一要素》，强调人口迁徙是主导房地产市场的唯一要素。报告指出，人口迁徙的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化，2014年，东部地区、中部地区和西部地区实现的房地产销售金额分别为59%、23%和18%，销售面积分别为48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口迁徙趋势相匹配。未来房地产区域选择，应该把握人口迁移的脉络。优先选择：一线城市仍具备广阔空间；其次选择：城市次中心核心城市和国家战略区域；再者选择：人口返迁的省会城市和区域单核城市；警惕选择：所有人口净流出省份的非核心城市。

综上所述，影响房价的因素有七条，大方向是未来的房价走势将分化。那些中小城市，天量库存，人口流出，传统行业进入艰难的调整期，居民收入减少，所以房价平稳甚至下跌的概率非常大。而一线城市和部分有人口流入的强二线城市，从长期看房价还将继续上涨，而且中心城区的涨幅会超过M2的涨幅。

买房是一场革命，有眼光有智慧的人能适应时代大潮，从贫民里走出来利用资产倍增进入富人的行列！那些盲目买房的人，可能变成资产的奴隶！