谢逸枫：广州天河房价暴跌2万/平靠谱？
导语：2013年5月9日，广州市国土房管局公布的4月全市网签数据显示，上月广州市辖10区网签均价为16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。数据显示，上月广州市辖10区新建商品住宅网上签约面积57.53万平方米，同比增加15.4%，环比减少31.8%；网上签约均价16374元/平方米，同比上升18.4%，环比下降2.6%。数据显示，4月份成交量环比出现一定下降。其中，中心六区和外围四区网上签约面积分别为20.98万和36.56万平方米，环比分别减少27%和34.2%。中心六区和外围四区新建商品住宅网上签约均价更双双回落，环比分别下降7.0%和1.2%。上月中心六区新建商品住宅网上签约均价为23518元/平方米，环比下降7.0%；外围四区新建商品住宅网上签约均价12276元/平方米，环比下降1.2%。全市10区中，天河区和越秀区的网签均价继续保持在3万元/平方米以上。
这是近半年来，广州官方房价数据首次出现回落。针对广州指导房价可能存在不公开、不透明情况的质疑，广州国土房管局相关负责人强调，广州自4月24日起严格实行网上价格备案，由房屋管理系统自动读取、自动审核每一个项目的指导价格，以“机器管事、机器管人”，杜绝个人自由裁量，杜绝权力寻租。2013年3月底，广州版“国五条”落地，一个月后，广州楼市成交量价齐跌。同时，从4月24日起广州市开始对一手楼盘进行指导价预售，强化住宅预售价网上申报制度，房产调控政策趋严背景下，广州楼市迎来了“五一”小长假。根据网-易房产数据中心统计显示，“五一”期间，天河区共成交31套单位，成交均价达41877元/㎡。
2013年5月4日，据腾讯大粤网统计，上周（2013年4月27日至2013年5月3日）广州全市（十区二市）共计销售房产1118套，平均售价为16052元，环比上上周的（2013年4月20日至2013年4月26日）销量1217套下降了8.13%，平均售价11905元上升了34.83%。环比上上周，广州天河区有最大的升幅，销售量是上一周的5.5倍，而海珠区、荔湾区、越秀区和白云区也有较大的升幅，而番禺区、南沙区则有比较大的降幅。从销售均价来看，本周均价最高的是天河区，均价为40543元，其次为越秀区为28750元，再次为海珠区，28003元。最低的是从化市，均价为7096元。在本周广州各区市的均价中，大部分处于升幅状态，只有越秀区、从化市和增城市有降幅。白云区、萝岗区和天河区的降幅最大。
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫直言：“广州天河区平均房价暴跌2万/平方米是不靠谱的数据，只有傻瓜才相信房价是真的下降。一方面是天河全地价高达1.5万/平方米-2万元/平方米以上，把地价与建安及材料等税费成本计算，开发成本达到2万-2.5万元/平方米，房企岂不破产。另外一方面是环比上上周的数据对缺乏市场客观真实反映，毫无任何的实际意义与参考价值，根本不能够说明房价下降了。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示：“实质上天河楼盘房价没有下降，只是暂时出现僵持的高价盘整状态。为什么会出所谓“天河区平均房价暴跌2万/平方米”的统计数据？主要是人为因素制造“假跌”与统计对比方式不科学及结构性变化共同导致的。一方面限售、限网签、限价导致中心区高端的高价项目无法上市销售，影响其供应，房企采取不卖房的策略。另外一方面是房企缺乏降价动力，不仅是因为不缺钱，最主要是高价拿地高成本开发，一旦降价影响其利润收入，甚至影响到后市销售。三是本周对比上上周的统计方式，没有对比性。”
亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为：“不增加供应只抑制需求的违反市场经济政策就是推高房价的恶政策，应该及时废除。特别是限售、限网签、限价作为完成房价控制目标的临时非市场行政手段，不仅未起到降房价效果，反而因其减少市场供应，加深供求关系矛盾，埋下新一轮房价暴涨预期。一方面是地方政府不断把地价哄抬高，限涨房企。另外一方面是不允许房企涨价销售，市场供应跟不上的同时导致供求关系扭曲。”
2013年5月17日，南方都市报报告《政府指导房价半月穗一手房价“跳水”？》，离4月24日广州执行房价指导措施已满半月，市场反应明显。据中地行、网-易等多家机构统计监测阳光家缘数据显示，上周(5 .06-5 .12)广州全市成交量升价跌，其中，成交量为18.88万平方米，环比上升58%；成交均价为11198元/平方米，环比下降达22%。其中中心四区则量价齐跌。 政府指导房价措施实施两周后，天河新建商品房住宅量价齐跌。数据显示，上周天河区新建商品住宅成交0 .14万平方米，环比降73%，成交均价为21368元/平方米，环比降49%。而上上周天河新建住宅的成交均价高达4万元以上。“双限”新政后，白云新建商品住宅仅部分高价项目受到限制，成交量并未受到影响，成交均价则下降明显。
数据显示，上周白云区成交均价为17557元/平方米，环比降25%。而海珠和越秀新建商品住宅都呈现量价齐跌的现象。上周海珠区新建商品住宅成交0 .28万平方米，环比降65%，成交均价为22075元/平方米，环比降21%。越秀新建商品住宅成交0 .024万平方米，环比降78%，成交均价为21084元/平方米，环比降29%。由于中心城区的成交受抑，外围城区价格相对适中，使得外围市场相对活跃。中地行数据显示，上周南沙、花都等外围区域成交765套，占周总交量51.7%。两市则量高价平，成交538套，累计5.97万平方米，均价8078元/平方米，环比增长42.33%、39.85%，-1.85%。且外围六区除萝岗成交量下降外，其余诸区皆有上涨。房价在政府强力干预下出现“技术性”回落的另一方面，房企却似乎依旧看好后市。
5月6日，位于白云山东麓、广州大道北沿线的白云区同宝路地块经过200多轮的激烈争夺，被佳兆业以18.68亿地价并配建66800平方米保障性住房的报价收入囊中。剔除配建保障房面积后，成交地价高达25600元/平方米，成为继2010年保利地产以20605元/平方米楼面地价拿下的白云新城地王后，广州住宅楼面地价“新地王”。综合考虑成交地价及保障房建安成本，该地块的楼面地价已突破2.8万元/平方米大关。佳兆业方面透露，未来在此地块上建成的高端住宅，其售价预计超过5万元/平方米，远远高于白云新城当前4万元/平方米左右的售价。尽管政府通过种种行政方式来限制房价，但目前的土地出让方式仍然没有改变“价高者得”的惯例。而白云区这样相对外围的区域楼面地价都超过2.8万元/平方米，使得“面粉贵过面包”的现象再现，天河、越秀、海珠等老城区的房价更面临进一步走高的动力。
上海易居房地产研究院昨天发布的《2013年1-4月份全国房地产市场报告》说，4月份全国房地产景气指数小幅下行，但行业整体依旧活跃；1-4月土地市场回温明显，价格涨幅处于高位。前4个月，全国房地产开发企业土地购置均价是每平方米2289元，同比增长21.1%，增幅比1-3月份扩大6个百分点。从土地购置均价同比情况看，今年以来呈现明显的持续上升态势，前4个月增幅达到2年来的最高。 总体来说，房地产市场依旧保持高温，土地市场继续升温。进入5月以来，北京、上海、广州等一线城市开始大规模推地，武汉、温州、南京等二三线城市也亮出大规模的推地计划。上周，全国40个大中城市宅地供应达到202万平方米，环比大幅增长302%。而从5月3日到5月10日，上海、广州以及长沙三地出现3个年内地王。一方面，全国土地购置均价上涨20%以上；另一方面，房企踊跃拿地非常积极。
广州市国土房管局：预售方案报价过高暂不核发预售许可。针对人们关注的广州对新建商品住房价格指导的问题， 广州市国土房管局相关负责人表示，该局近日专门下发了《关于落实广州市房地产市场调控政策加强房地产市场监管的通知》（穗国房字〔2013〕411号，下称《通知》），加强商品房价格监管，严格执行商品房销售明码标价、一房一价，引导房地产开发企业理性定价，对预售方案报价过高且不接受指导的，暂不核发预售许可。对开发企业已经办理了一房一价备案的未售商品住房，备案价格继续有效、维持使用。开发企业新申请销售的项目，自4月24日起严格实行网上价格备案，并按已经公布的2013年全市新建商品住房价格控制目标的总体要求，由房屋管理系统自动读取、自动审核每一个项目的指导价格，以“机器管事、机器管人”，杜绝个人自由裁量，杜绝权力寻租。
综观近几年的楼市宏观政策，从最初的刺激购房到抑制需求，从最初的打击投资客到目前对首次置业的限制，调控政策的力度和广度都在逐步加大。1999年2月23日，央行下发文件鼓励商业银行提供全方位优质金融服务，贷款买房、按揭等新概念开始登陆中国楼市。然而，刺激购房的政策在2003年发生了微妙的转变。2003年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》明确，房地产业成为国民经济支柱产业。随后，国家的宏观调控就接连不断，2006年5月24日，对于炒楼者，国家出台了加大交易税力度的政策。
2010年4月14日，国务院常务会议要求，二套房贷首付不得低于50%，利率不得低于基准利率的1.1倍。4月17日，国务院通知要求，房价过高、上涨过快地区暂停发放三套房贷。9月29日，央行、银监会要求暂停发放三套房贷，房价上涨过快城市限定家庭购房套数。2011年调控政策再度升级，1月26日，“新国八条”出台，要求各地确定年度新建住房价格控制目标；二套房贷首付比例不低于60%，利率不低于基准利率的1.1倍；不满五年转让房产将按全额征税等等。楼市调控政策并没有因此而停止脚步，2013年“新国五条”实施。从2011年至2013年，楼市经历了数次调控，如今广州楼市已经处于限购、限价、限签、限售等多种被限境况。
12年来，广州楼价基本上是一路上涨，从2001年全年均价4222元/平方米，一直上涨到2012年全年均价14044元/平方米，而今年前4月的均价是16569元/平方米，12年间广州楼市均价上涨了近4倍。记者查阅历史数据看到，近12年中，仅有2002年和2003年全年楼价是下跌的，其中2003年楼市下跌的力度最大，也是近12年来的楼价最低点。1997年，由于受到亚洲金融危机的波及，很多香港买家急于从广州楼市抽身而退，留下大批烂尾楼，许多豪宅被半价抛售。从那时起，广州楼市进入长达7年的低谷期。
2003年，在金融危机和“非典”的夹击下，广州楼价和成交量跌到谷底。然而，否极泰来，从2003年底2004年初开始，直到目前，楼价开始了10年连续上涨。其中，楼价上涨幅度最大的是2007和2010年，2007年涨了30%，2010年涨幅为40%，创历史涨幅新高。之后，“国十一条”、“新国十条”，“新国八条”等调控政策陆续出台实施，导致楼价在2011~2012年涨幅迅速回落。到2013年前4个月广州楼市成交均价高达16569元/平方米，同比上涨了22%。