谢逸枫：2月百城超七成房价上涨涨幅翻倍
导语：2013年3月1日，中国指数研究院发布《2013年2月中国房地产指数系统百城价格指数》，据中国房地产指数系统百城价格指数对 100个城市新建住宅的全样本调查数据，2013年2月，全国 100个城市（新建）住宅平均价格1为 9893元/平方米，环比 1月上涨0.83%，自2012年6月连续第9个月环比上涨，但相对上月涨幅缩小 0.17个百分点，其中 74个城市环比上涨，26个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数减少9个，其中跌幅在1%以上的有 9个；本月环比上涨的城市比上月增加 10个，其中涨幅在 1%以上的有41个，较上月增加3个。同比来看，全国 100个城市住宅均价与 2012年2月相比上涨 2.48%，相对上月涨幅扩大 1.28个百分点。北京、上海等十大城市住宅均价为 16596元/平方米，环比上月上涨 1.09%，与上年同期相比上涨 4.32%。另外，按100个城市住宅价格的中位数计算，全国住宅价格中位数为6762元/平方米，与上月基本持平（微跌 0.04%）。
2013年1月-2013年2月中国指数研究院100个城市房价环比
月份 均价 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 9812 1.00% 64 35 1
2月 9893 0.83% 74 26
2013年1月-2013年2月中国指数研究院100个城市房价同比
月份 幅度 上涨城市 下跌城市 持平
1月 1.20% 50 49 1
2月 2.48% 58 41 1
数据来源：中国指数研究院
有请亚太城市房地产研究院院长谢逸枫先生对此评论：
一，请你分析今年2月全国100城价格指数的数据走势，说明什么问题？
谢逸枫：2月100城价格延续今年1月环比同比连续2个月上涨，且100城房价上涨城市不断蔓延到二三线城市的趋势。环比房价涨幅缩小，跌破“1%”，说明中央房地产调控已经遏制住部分城市房价上涨过快势头，调控力度有待升级空间。而同比房价涨幅翻倍，涨幅持续扩大，比去年同期房价涨幅扩大到1.28%，暗示房价已到“失控悬崖”边缘，调控“抗药习”形成，楼市“新国五”降温效果不明显。一方面是楼市反弹预期与房价暴涨苗头开始明显的呈现出现，楼市复苏回暖势头一路强劲，房价“水涨船高”的预期不断增强。另外一方面是“新国五条”细则跟进缓慢，地方政府调控微调导致刚需与改善需求集中出手，价随量升，少部分投资客借“购房落户与公积金外地购买”新政策入市，追高房价。
谢逸枫：基本可以判断，一线城市调控房价涨幅已经到了“失控”区间，二三线房价上涨城市快速蔓延，一旦调控无加码与出台新的政策，房价3月必暴涨。受到土地供应负增长与货币超发及市场需求力旺盛等调控适度收紧，2013年中国楼市房价总体上保持稳中有涨。毫无疑问，自2012年二季度开始，中国房地产市场开始复苏，近三个月加速回暖，暗示房价无下降空间，房价正式进入上涨通道。房价涨幅持续扩大，表明房价不排除将持续进入补涨阶段，2月住宅同比涨幅1.20%扩大到2.48%，足足翻了一倍，房价显示“报复性”上涨特征。毫无疑问，今年楼市三月“小阳春”已经提前出现了，一是土地市场火爆，房企拿地疯狂。二是楼市成交一路上扬。三是房价持续上涨，涨幅扩大。四是市场购买力有增无减，观望变成入市。五是地方政府落实“新国五条”政策缓慢，而调控政策微调利好政策不断。
二，请你解读下今年2月全国100城价格指数的数据变化？为什么会出现环比涨幅回落与同比涨幅翻倍？
谢逸枫：从2月环比上涨城市数量看，2月环比上涨城市74个，比1月房价环比上涨城市，增加了10个。从2月环比下降城市数据看，房价环比下降城市26个，比1月房价环比下降城市，减少了9个。从2月环比房价涨幅看，跌破了1月“1%”，回落到“0.83%”。从2月同比上涨城市数量看，2月同比上涨城市58个，同比上涨城市增加了8个。从2月同比下降城市数量看，2月同比下降城市41个，同比下降城市减少了8个。从2月同比房价涨幅看，破了“2”，比1月房价涨幅翻了一倍，达到2.48%。
谢逸枫:自去年6月起，2月100个城市的住宅平均价格已经连续第9个月环比上涨，本月涨幅缩小至0.83%。而同比房价连续第3个月上涨，出现涨幅翻倍。涨幅持续扩大，比去年同期房价涨幅扩大到1.28%。主要原因有五个方面，一是去年年底以来首套房贷与公积金及户籍制度改革等降息降准的政策利好，刚需与改善性需求旺盛，市场量价稳中有涨。二是房企资金压力下降，销售业绩与新增贷款增长显著及融资宽松，使得房企价格优惠幅度减少并出现涨价，市场价格涨多降少。三是部分城市收紧首套贷款与调整公积金贷款政策，贷款额度减少或准入门槛提高，影响到部分刚需入市。特别是国务院常务会议“新国五条”出台，再次重申2013年房地产调控不放松，影响到楼市购买力心理。四是在“两会”即将召开的重要时期，调控政策的细化需要时间落实，处于政策“真空期”，房价上涨调控压力大。五是受到全国两会将召开与新国五条及2月正逢春节假期的影响，房企放缓推盘速度，部分城市市场供应量跌入至冰点，新盘销售和价格调整暂时按兵不动。
三，目前调控与市场处于什么状态，全年房价走势如何？
谢逸枫:当前调控与市场博弈进入一个相持阶段，受到政策与季节性及市场预期的多重因素的影响下，2月百城均价延续去年以来连续 9个月上涨的态势，但涨幅缩小到0.83%，说明中央房地产调控政策对部分城市房价快速上涨势头初步被抑制，百城平均环比涨幅再次回到1%以下。但是，同比涨幅翻倍，房价进入补涨阶段。表明目前中央调控房价上涨压力巨大。尤其是在城镇化与人民币升值及通胀等土地供应减少的推动背景下，房价2013年将依然保持稳中上涨。
谢逸枫:今年房价走势有稳中有升，房价涨幅同比8%-10之间上下波动。一是住宅市场供求总体平衡，局部依然偏紧。一方面是供求局部紧张，截至2012年底，全国住宅待售面积为2.36亿平方米，同比增长30.6%。若按照2012年全年销售9.85亿平方米，月均销售0.8亿平方米的规模估算，库存的2.36亿平方米待售面积可销售近3个月。另外一方面是保障房稳定房价的影响力下降，虽然2013年城镇保障性安居工程将基本建成近500万套、新开工600多万套，城市和国有工矿(含煤矿)、国有林区、垦区棚户区改造以及非成片棚户区危房改造还将新增大量的新建住宅。但是根据前三年的数据看，影响力呈现下降趋势。三是中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利，市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长，加之货币不断超发，投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加，譬如25个城市新报地铁，必然支撑房价上涨。除非打破土地垄断，消灭土地财政，让土地私有化，房价才会下降。
四，目前中国楼市最大的问题是什么？2013年2月20日国务院已经发出第五轮楼市调控“新国五条”，能否遏制当前房价上涨的势头？是否会出现3月暴涨？
谢逸枫：目前楼市最大的问题是住宅用地与商品房供应不足、商品房库存去化过快、住房需求旺盛、货币超发、房企资金宽松、房价上涨预期形成。而潜在购房者预期不明，形成房价进一步上涨，导致首次置业的刚性需求和改善性置业的升级需求的购房人群入市意愿较强，拉动了性价比较高的住宅价格上涨。
谢逸枫：单看国务院第五轮楼市调控“新国五条”政策，虽无实际的杀伤力，但基本可以让过火的楼市迅速降温，起到稳定房价与成交量，打破房价暴涨预期的威慑力。因此，“新国五条”政策可以起到遏制房价上涨的趋头作用，但是很难让房价产生实质性下跌效果。一方面是“新国五条”政策总体上的力度不大，手段多，执行力差。最主要是很多具体的政策与手段有待于细化，执行力需要强化。另外一方面是房价上涨的因素并未一一彻底消除。相反，一旦无新的调控政策落实与调控加码，房价将陷入再次失控的危险。
谢逸枫：“新国五条”政策对楼市还是有一定程度的影响力，一是楼市火热的行情会暂时性降温，如无新的政策，则恢复稳定上升的趋势。二则成交量随着市场观望出现小幅下滑坡，到楼市趋势稳定与购买力入市，成交则反弹。三是房企涨价会谨慎，避免招来新的政策。四是房价加速上涨的趋势会停止，如无新的政策，房价则重回上涨的趋势，全年房价震荡上行，稳中有升。
谢逸枫：随着“新国五条”政策措施进一步细化和地方政府严格的有效实施及供应增加等控制货币发行量，影响去年下半年到四季度以来房价上涨的压力将会逐渐减弱，房价尚不具备全面大幅反弹的基础，房价暴涨基本不存在。一方面是部分城市的商品房库存压力依然大，而部分房企资金趋于紧张。另外一方面是国务院楼市调控“新国五条”已出台，暴涨缺乏动力。理论上讲，从供求关系角度看，今年3月房价暴涨可能是会出现的。根据国土资源部公布的数据显示，自限购限贷等一系列政策后，2011年之后土地供应开始出现下滑。2012年的土地负增长比去年还严重，因为土地2011年上半年还是增长的，下半年以后才是负增长的，2012年全年都是负增长。2012年第一、二季度负增长幅度都很大，三季度虽然有所回升，但二季度是负增长26%。没有土地去保证供给，房价必将出现上涨，除非需求下降了，但是目前需求越来越旺盛。而按照“任的暴涨”的标准看，房价增长幅度大于收入增长的幅度就叫暴涨，不是非得翻两番才叫暴涨。实际上讲，3月房价暴涨的可能性不存在，从市场实际供求关系看，部分城市商品房库存压力犹存，部分房企资金链稳定，涨价动力大。从调控政策看，调控目标是“稳”字当头，政府不会容忍房价暴涨的。从经济环境看，今年经济环境不同于2009年宽松货币。从去年与今年2月一线城市及二三四线城市房价涨幅看，很难超过人均收入增幅。
百城（新建）住宅价格环比 2013年 1月涨跌幅分析
2013年 2月，住宅价格环比 1月上涨的 74个城市中，涨幅居前十位的城市依次是：常熟、福州、柳州、秦皇岛、金华、鞍山、扬州、乌鲁木齐、宝鸡、衡水，10个城市涨幅在 2.6%-4.1%之间。其中，常熟涨幅为 4.05%，福州、柳州、秦皇岛、金华涨幅在 3%-3.5%之间，鞍山、扬州、乌鲁木齐、宝鸡、衡水在 2.6%-3%之间。另外，深圳、呼和浩特等 64个城市环比上涨，其中深圳、呼和浩特等 7个城市涨幅在 2%-2.6%之间；郑州、南昌等 23个城市涨幅在 1%-2%之间；赣州、北京等34个城市涨幅在 1%以内。
2013年 2月，住宅价格环比 1月下跌的 26个城市中，跌幅居前十位的城市依次是：温州、海口、桂林、宜昌、三亚、日照、威海、宁波、北海、盐城，其中，温州、海口、桂林跌幅在 2%-4%之间；宜昌、三亚、日照、威海、宁波、北海跌幅在 1%-2%之间，盐城跌幅为 0.91%。另外，营口、兰州等 16个城市环比下跌，其中营口、兰州等 9个城市跌幅在 0.5%-1%之间；株洲、新乡等7个城市跌幅在 0.5%以内。
百城（新建）住宅价格同比 2012年 2月涨跌幅分析
2013年 2月，百城住宅价格同比 2012年 2月上涨 2.48%，连续第 3个月上涨且涨幅扩大 1.28个百分点。有 58个城市住宅价格同比上涨，比上月增加 8个，其中，菏泽、乌鲁木齐涨幅分别为17.44%、12.28%；广州、衡水等 45个城市涨幅在 1%-10%之间；呼和浩特、潍坊等 11个城市涨幅在 1%以内。2013年 2月，有 41个城市住宅价格同比下跌，比上月减少 8个，其中，温州、海口、南宁跌幅在 10%-20%之间；三亚、张家港等 27个城市跌幅介于 1%-10%（含 1%）之间；济南、烟台等11个城市跌幅在 1%以内。
十大城市（新建）住宅价格涨跌情况
根据百城价格指数对北京等十大城市的全样本调查数据显示，2013年 2月十大城市住宅均价为 16596元/平方米，环比上月上涨 1.09%。具体来看，深圳、广州涨幅均超过 2%，成都、上海、天津涨幅在 1%-1.5%（含 1.5%）之间，北京、武汉、南京涨幅在 0.5%-1%之间，重庆（主城区）、杭州涨幅较小，分别为 0.08%、0.04%。同比来看，十大城市平均价格上涨 4.32%，连续第 4个月上涨，涨幅扩大 1.47个百分点。本月，天津、杭州 2个城市同比下跌，跌幅分别为 1.13%、1.55%。其余 8个城市同比上涨，广州，深圳、北京、重庆（主城区）涨幅均超过 5%，南京、成都、上海涨幅在 3%-4%之间，武汉涨幅最小，为 1.66%。
十大城市主城区二手住宅价格涨跌情况
根据对北京等十大城市主城区二手住宅的活跃样本3的调查，2013年 2月，十大城市主城区二手住宅样本平均价格为 23041元/平米，环比上月上涨 1.56%，涨幅较上月扩大 0.03个百分点；10个城市主城区二手住宅价格全部上涨。具体来看，北京继续涨幅居前，环比上涨 2.07%，上海次之，环比上涨 1.57%，广州、深圳、南京、杭州和天津的涨幅在 1%-1.5%之间，成都、武汉和重庆涨幅较小，分别为 0.67%、0.58%和 0.57%。同比来看，十大城市主城区二手住宅平均价格上涨 15.81%，涨幅较上月扩大 2.17个百分点。10个城市同比均为上涨。具体来看，北京涨幅仍为最大，达 21.10%，广州、深圳、上海和南京的涨幅也超过 10%，其他城市涨幅在 7%-10%之间，其中重庆涨幅最小，但也达到 7.54%。